Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что у новоиспеченного собственника возникает вопрос, как продать ипотечную квартиру, долг за которую еще не погашен. Сразу следует сказать, что это вполне возможно, но подобные операции с недвижимостью имеют свою специфику и сопряжены с определенными ограничениями.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку: условия
Прежде всего нужно помнить, что продать квартиру с обременением сложнее, нежели находящуюся в полной собственности. Дело в том, что до момента снятия обременения, а банковский залог является одной из его разновидностей, владелец не может полноценно распоряжаться этим имуществом. Все кардинальные решения, включая ту же продажу, он обязательно должен согласовывать с банком.
Продать квартиру с невыплаченной ипотекой без согласия кредитора нельзя. Участие банка в подобной сделке исключается только после того, как заемщик полностью исполнить свои кредитные обязательства.
Обращение в банк, выдавший ипотеку, должно быть самым первым шагом при желании выставить свою квартиру на продажу. Объяснение этому очень простое – кредитор по каким-то своим соображениям может вообще не согласиться на такие действия, или же его внутренняя политика неодобрительно относится к подобного рода операциям. В таком случае вопрос продажи жилья исчезнет сам по себе.
Также для того, чтобы продать квартиру в залоге у банка, потребуются веские основания. Одного только желания заемщика избавиться от кредитной кабалы будет мало, финансовой компании потребуется подтверждение значимых причин продажи. Банк может согласиться, если:
- Заемщик не может погашать задолженность. Сокращение на работе, снижение заработной платы, закрытие бизнеса – причин, по которым человек может стать несостоятельным плательщиком, очень много. Продажа квартиры – один из способов, как можно избежать ее дальнейшего отчуждения за неуплату. Правда, это не гарантирует, что банк сразу же согласится на продажу. Среди других вариантов заемщику будут предложены кредитные каникулы или рефинансирование ипотеки.
- Заемщик хочет улучшить условия проживания или сменить место жительства. В улучшении условий чаще всего нуждаются семьи, в которых появляются дети. В такой ситуации есть смысл продать небольшую квартиру с обременением по ипотеке и купить жилье попросторнее. Переезд в другой город может быть мотивирован новым местом работы. Но и здесь банк может предложить несколько способов выхода из ситуации: вторую ипотеку, если подтверждена соответствующая платежеспособность семьи, или же продажу.
- У заемщика изменились семейные обстоятельства. Одна из самых частых причин продажи квартиры, которая находится в ипотеке, – это расторжение брака. Многие супруги предпочитают именно этот способ раздела имущества, чтобы в будущем избежать конфликтов, связанных с вопросами пользования жильем и внесения платежей по кредиту.
Как осуществляется продажа ипотечной квартиры: основные способы
Для того, чтобы продать недвижимость в ипотеке, нужно, прежде всего, найти подходящего покупателя. О том, что квартира находится под обременением, желательно сообщать еще в объявлении. Это поможет сэкономить время, ведь таким образом сразу же отсеется значительный процент потенциальных покупателей, не желающих иметь дело с залоговым жильем.
Второе условие к покупателю – он должен быть платежеспособен. Неважно, какой из способов покупки ипотечной квартиры будут выбран, банк не согласится на сделку, если нет гарантий, что заинтересованный человек полностью расплатится за покупку.
Итак, существует четыре основных способа перепродать квартиру в ипотеке:
Задаток для досрочного погашения
Проще всего продать жилье, которое в ипотеке, – это досрочно погасить кредит, а затем, после снятия обременения с квартиры, заключить обычный договор купли-продажи. Для этого стороны подписывают предварительное соглашение, в котором определяется сумма задатка, равного оставшемуся долгу по ипотеке. Он послужит для досрочного погашения и закрытия продавцом ипотеки.
Участие банка в этом способе продажи минимальное. От него потребуется только выписка о точной сумме, которую необходимо внести для закрытия кредита.
После подписания ДКП и регистрации права собственности на покупателя, оставшаяся сумма передается продавцу.
Несмотря на видимое удобство, больше всего при такой процедуре продажи рискует именно покупатель. Хотя договор задатка и несет некоторую обеспечительную функцию, иногда его бывает недостаточно. Случалось, что после его получения продавец переставал выходить на связь, а то и умирал. Разумеется, через суд удастся добиться возврата денег, однако это может занять довольно продолжительное время.
Досрочное погашение напрямую
При этом способе продажи квартир в залоге у банка также используется задаток, однако его получателем является кредитор. По сравнению с предыдущим способом, этот более безопасный, ведь проходит под контролем финансовой организации, хотя проводится непосредственно продавцом.
Технически это выглядит следующим образом. Арендуются две банковские ячейки или, как вариант, аккредитивных счета. Одна ячейка предназначена для банка, и в нее вносится оставшаяся сумма долга, во вторую закладывается остаток денег для продавца.
Когда банк получает причитающуюся ему сумму, она снимает обременение с квартиры и передает закладную продавцу. Далее следует регистрация сделки и переход права собственности. Только после этого продавец сможет взять деньги из своей ячейки.
Минусов у этого способа меньше, хотя они также есть. Во-первых, в этом случае покупатель опять же должен располагать нужной для полного погашения ипотеки суммой, а она может быть совсем немаленькой. Во-вторых, иногда случаются проволочки со сроками снятия обременения. В-третьих, аренда банковской ячейки – это дополнительные расходы.
Продажа вместе с ипотечным долгом
Еще один распространенный способ, который подходит для покупателей, не имеющих полной суммы на досрочное погашение. По нему квартира переходит к новому собственнику вместе с кредитными обязательствами. Но на это требуется согласие банка, которому может не понравиться платежеспособность нового заемщика и он потребует досрочного погашения кредита.
Несмотря на кажущуюся запутанность, процедура довольно проста. К покупателю выдвигаются такие же требования, как и к обычному заемщику: подтвержденная платежеспособность и возрастные критерии. Переоформить ипотеку можно или в том же банке, где она выдавалась изначально, или в любом другом по выбору покупателя. Первый вариант проще, ведь так есть большая вероятность, что кредит одобрят на более выгодных условиях.
Обременение на квартире при таком способе продажи остается. Если точнее, то в момент смены владельца жилья и перехода кредитных обязательств, оно снимается, но затем возникает новое. Очень важно помнить, что на всем протяжении перерегистрации ипотеки необходимо своевременно вносить платежи. Если образуется задолженность, и по ней нарастет пеня, будет трудно понять, какая из сторон должна ее погашать.
Продажа банком
Продать залоговую квартиру может и сам банк, и для ее владельца это наихудший вариант. Так бывает, когда недвижимость отчуждается за долги и продается на торгах. Прибыль, которую может получить в этой ситуации заемщик, минимальна, ведь в первую очередь банк компенсирует выданный кредит и проценты по нему.
Какого-либо участия в процедуре продажи должник не принимает. Ему остается только ждать и надеяться, что за время торгов, пока на данный объект не найдется покупатель, он не слишком упадет в цене.
Документы для продажи квартиры в ипотеку
Зависимо от выбранного способа продажи, список документов может меняться, в основном по требованию банка. Так, если ипотека не погашается досрочно, а покупатель берет на себя кредитные обязательства, от него потребуются все бумаги, как от обычного заемщика.
Общий же перечень необходимых документов сводится к следующим:
- паспорта участников сделки;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- техпаспорт;
- справка о прописанных лицах – важно, чтобы на момент продажи их в квартире не было, иначе банк может ответить отказом;
- согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние;
- согласие супруга/супруги на сделку, заверенное нотариально;
- оценочное заключение о стоимости квартиры.
Выгодно ли продавать и покупать квартиру в ипотеке
Продать квартиру, купленную в ипотеку, может быть выгодно только тогда, если она покупалась на этапе котлована, и за прошедшее время значительно выросла в цене. Однако на практике такое встречается не очень часто.
В целом же для владельца заключать сделку продажи жилья, которое до сих пор находится в залоге, невыгодно. Во-первых, в сделке обязательно должно присутствовать оценочное заключение, поэтому сильно завысить стоимость недвижимости не выйдет. Во-вторых, при внимательных подсчетах всегда оказывается, что затраты на покупку квартиры вместе с процентами всегда больше, чем полученная при продаже сумма. Это еще один аргумент в пользу утверждения, что без веских оснований делать такой шаг не нужно.
Выгода покупателя зависит от многих субъективных факторов. Например, он длительное время искал жилье именно в этом районе и, в частности, в этом доме, поэтому при первой же возможности решился на приобретение. Это одно из самых явных объяснений, почему люди готовы сталкиваться со всевозможными сложностями при сделках с ипотечным жильем, тем более что все расходы, связанные с ними, оплачивает именно покупатель.
Выгода во время приобретения залоговой недвижимости доступна и на торгах, проводимых банками. Однако от покупателей участие в таких мероприятиях требует некоторой сноровки и определенного опыта. Также они должны располагать необходимой для покупки суммой. На торгах есть все шансы, если не с первого, то со второго раза, найти очень хороший вариант по более чем выгодной цене.
Риски же покупателя очевидны. Если он не становится заемщиком, то сразу расстается с довольно крупной суммой. Даже если все в итоге пройдет гладко, понервничать ему все равно придется. Также существует опасность, что, если банк в свое время не одобрил сделку, она будет аннулирована. Безопаснее всего, если продажа происходит под его пристальным контролем.
Оригинал статьи: https://qayli.com/journal/mojno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/