В последнее время фокус внимания российских инвесторов, помимо Дубая, сместился в юго-восточную Азию и на Северный Кипр. Все больше инвесторов поддаются заманчивым предложениям о колоссальной доходности в этом непочатом крае. Расскажу, почему стоит очень осторожно инвестировать в эти страны.
Бали
На Бали риелторы обещают доходность чуть ли не 50-60% в год. Якобы рынок только вступил в фазу роста и непременно озолотит любого.
Во-первых, рынок недвижимости здесь очень специфический. Бали это крошечный остов в огромной стране Индонезии. На этом острове только 30% территории разрешено застраивать. Из этих 30% лишь малая доля предназначена для жилой застройки. Назначение каждого участка земли разное, и не все застройщики добросовестно заявляют об этом. Из-за очень высокого уровня коррупции новоиспеченным застройщикам продают землю без оформления! Они начинают строить на сельхоз земле, например. Естественно в будущем все это, скорее всего, признают нелегальным.
Во-вторых, нормальных застройщиков на Бали практически нет. Любой человек с лопатой гордо называет себя девелопером. Качество такого жилья оставляет желать лучшего.
В-третьих, на Бали нет эскроу-счетов. Все деньги вы переводите застройщику напрямую. Есть риск вляпаться в долгострой или и вовсе потерять свои деньги.
Также на Бали практически нигде нет возможности купить недвижимость в собственность. Ее чаще всего оформляют в лизинг на 31 год с продлением. Для кого-то это может быть плюсом, но большинство все-таки предпочитает более надежную форму собственности. На покупку, доходы от аренды и продажу недвижимости есть налоги (от 5 до 11%).
Инфраструктура Бали специфическая. Эта локация отлично подойдет для зимней дачи или арендного бизнеса, но не все смогут туда релоцироваться при необходимости с семьей. Также покупка недвижимости не дает никакого основания на получение ВНЖ.
Таиланд
В Таиланде основная проблема состоит в том, что не очень много проектов действительно хорошего качества. Из-за особенностей очень влажного климата, недвижимость быстро портится, впоследствии ее будет сложно перепродать по хорошей цене. Здесь также нет эскроу-счетов, поэтому застройщики могут затянуть строительство. Также в Таиланде всегда есть угроза цунами, и какие бы датчики в море ни устанавливали, любая серьезная волна будет быстрее.
Если сравнивать с Дубаем, то, конечно, инфраструктура и культурные особенности Таиланда довольно специфические. Рассматривать эту страну для релокации смогут явно не все. ВНЖ за покупку недвижимости вам не дадут.
Северный Кипр
С Северный Кипром только одна проблема - этой страны официально не существует. Она признана только Турцией. И хотя на данный момент там все спокойно, а киприотские агенты убеждают, что ничего страшного не произойдет, риски есть всегда. К тому же неизвестно, как по-настоящему отнесутся к владельцам недвижимости и ВНЖ непризнанной территории в цивилизованных странах, если вдруг придется столкнуться с какими-то официальными процедурами. В общем, в целом все неплохо, но вот этот момент немного смущает.
Также на Кипре специфическое налогообложение, нет эскроу-счетов и свои особенности банковской системы, так как эта территория считается оккупированной.
Инфраструктура Северного Кипра развивается, однако даже элементарные коммуникации стали приводить в порядок не так давно.
Я ни в коем случае не хочу сказать, что покупать жилье в этих странах не стоит вообще. Там есть единичные хорошие проекты и под определенные цели они подойдут. Но делать это нужно только через проверенных агентов с безупречной репутацией.
Дубай
Теперь давайте посмотрим, что дает инвестору покупка недвижимости в Дубае.
1. Полное право собственности с возможностью передавать по наследству.
2. Отсутствие налогов на покупку, продажу, владение имуществом и на доходы физических лиц от аренды.
3. Эскроу-счета защищают вас от любых рисков, связанных с задержками строительства и неисполнением обязательств со стороны застройщика.
4. Качество жилья превосходное. Все дома соответствуют высочайшим стандартам качества и экологичности. Есть специальная строгая система классификации новых проектов - без соответствия даже минимальному бронзовому уровню качества дом не будет построен. Эта система существует чуть более 10 лет, поэтому старые дома в Дубае, к сожалению, не всегда ей соответствуют, но зато новые проекты все и всегда.
5. Инфраструктура Дубая подойдет для жизни людей с любым уровнем дохода, любым семейным положением, жизненной ситуацией и потребностями. Здесь есть все для детей, пожилых людей, все виды развлечений в воздухе, на воде и суше.
6. Возможность получить ВНЖ при инвестициях от $205 000.
7. Стабильная экономическая и политическая обстановка, самая нейтральная страна, которая идет по пути процветания и успеха.
8. Стабильная климатическая зона, нет угрозы каких-либо природных катаклизмов.
9. Строгое регулирование сферы строительства государством.
10. Стабильный растущий рынок и реалистичная высокая доходность.
Конечно, в идеале диверсифицировать активы и вкладываться в несколько направлений. Тогда вы точно сможете составить самый надежный портфель и всегда оставаться в плюсе. Но, если вы собираетесь покупать что-то одно, по-моему, выбор очевиден.
Я на связи!
+971 52 431 2557 (WA)
