Друзья, сегодня поговорим о рефинансировании ипотеки. Ставки по ипотеке за последний год последовательно снижались. Этому способствовало снижение инфляции и уменьшение ключевой ставки. Поэтому вопрос рефинансирования ипотеки может быть актуален для достаточно большого числа заемщиков.
Сейчас средняя ставка составляет порядка 8,5%, год назад она была в районе 9,0%. По прогнозам экспертов к концу 2023 года она может снизиться до 8,2-8,0%.
Рефинансирование имеет смысл если до погашения кредита остался еще большой срок. Расчеты показывают, что этот срок должен быть от 10 лет и выше. Тогда есть экономическая целесообразность заниматься рефинансированием.
1. Рефинансирование - какой смысл
Как ни странно, но в "своем" банке ипотека не выгодна. Вот 2 реальных кейса на эту тему
На большом сроке даже 1% по ставке может дать значительную экономию по переплате. Проще всего это оценить по кредитному калькулятору. Возьмем кредит на следующих условиях:
- сумма - 5 млн.руб.
- срок - 15 лет
- ставка 8% и 9%
При ставке в 9% переплата будет 4 млн. 127 680 руб, а ежемесячный платеж 50 713 руб.
При ставке в 8% переплата уменьшится на 527 тыс. руб. (10% от суммы кредита) а платеж будет меньше на 3 тыс.руб. в месяц.
Весьма приличные цифры из-за которых стоит озадачиться вопросом рефинансирования.
2. Почему действующий банк предлагает плохие условия по рефинансированию
На самом деле здесь не такого, что банк "любит" новых клиентов, и не "любит" старых. Все дело в нормах резервирования по кредитам.
Когда банк выдает любой кредит, то он дополнительно резервирует определенную часть кредита.
Изменение сроков или процентных ставок по кредиту считается реструктуризацией кредита и приводит к дополнительному резервированию.
Т.е. уменьшив нам ставку по кредиту, банк не только теряет часть процентного дохода, но вынужден еще и зарезервировать дополнительные средства.
Но если я буду новым клиентом для банка, то банк создаст по моему кредиту минимальные резервы. К тому же уровень риска при рефинансировании будет минимальным. Ведь клиент уже доказал, что способен платить по кредиту даже в больших суммах чем по новому кредиту.
3. Перекредитовка и рефинансирование, в чем разница?
Внимательный читатель может задать вполне резонный вопрос
- а почему нельзя в действующем банке взять новый кредит и закрыть им старый?
И тогда с резервами будет все нормально, ведь это будет новый кредит.
Но есть один нюанс. По действующим нормативам банкам запрещено одним кредитом погашать другой кредит в одном и том же банке. Поэтому и не получается достаточно просто перекредитовать действующих заемщиков в своем банке. А вот кредит в одном банке можно направить на закрытие кредита в другом банке. Именно поэтому рефинансирование и процветает, как банковская услуга.
ИТОГ
В любом случае прежде чем включиться в процесс рефинансирования надо внимательно оценить затраты. Ведь вам придется опять платить за оценку квартиру, оформлять договор страхования и платить за регистрацию залога. Возможно эти расходы обнулят всю экономическую выгоду от снижения процентной ставки. Здесь действует принцип - лучше 7 раз отмерить и 1 раз отрезать.