В последнее время часто сталкиваемся с такими случаями, когда граждане пользуются каким-либо объектом недвижимости длительное время, ухаживают за ним, содержат его за свой счет, делают ремонт, но при этом не имеют на руках никаких документов, подтверждающих право собственности на такие объекты.
При необходимости зарегистрировать право, в данном случае, единственным способом возникновения права собственности является обращение в суд с иском о признании права собственности по приобретательной давности.
Регламентируется данный вопрос статьей 234 Гражданского кодекса РФ, и сложившейся по данной категории дел судебной практикой (пункт 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ №22 от 29.04.2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).
Отметим сразу, что право не возникает автоматически, а через суд. Для возможности оформления права собственности по приобретательной давности необходимо выполнение ряда условий:
1. Необходимо добросовестно владеть недвижимым имуществом, как своим собственным, более 15 лет подряд, то есть непрерывно. При этом открыто, без утайки. Окружающие должны знать о том, что он владеет и пользуется этим имуществом;
2. Владение имуществом должно осуществляться как своим собственным (имущество не должно перейти к владельцу по какому-либо договору с собственником данного имущества, и при владении этим имуществом давностный владелец должен содержать его.
Сразу предупредим, что данная процедура не будет работать в случае, если:
1.владение не было «непрерывным». Например, вы меняли место жительства.
2. Если недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли (например, была заключена сделка по отчуждению имущества, о которой собственник не знал);
3. Если владелец имущества не владеет им, как своим собственным, и не предпринимает никаких действий, направленных на содержание этого имущества (например, не пользуются и не осуществляют расходов на его содержание (ремонт, реставрацию и т.д.);
4. В случае тайного владения имуществом, когда окружающие не знают и не могут подтвердить, что данное конкретное лицо длительный срок владеет данным имуществом.
Важно, что существует распространенное заблуждение, что если у недвижимости имеется титульный собственник, то на это имущество не распространяется приобретательной давности. Судебная практика исходит из несколько иных позиций.
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности. Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник, в отличие от положений статьи 234 ГК РФ, совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности или объявил об этом.
Данная правовая позиция нашла своё отражение в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ №4-КГ19-55 от 22 октября 2019 года).
Достаточным является то, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения, не проявляет к ней интереса, не исполняет обязанностей по её содержанию, вследствие чего объект является фактически брошенным собственником.
А вы оформляли право по приобретательной давности?