(текст от 5 марта 2023)
Вступление
Сегодня исполнилось 89 лет основоположнику поведенческой экономики, выдающемуся исследователю человеческой иррациональности, лауреату Нобелевской премии по экономике, Даниэлю Канеману.
Его труд занимает достойное место на моей книжной полке. Частота, с которой я обращаюсь к этим ценным знаниям, достаточно велика, чтобы на книгах не успевала осесть пыль времён. Ну и ещё, конечно же, я имею привычку прибираться дома :)
Канеман замечательно описывает механизм и последовательность формирования иррациональных решений в условиях неопределенности.
Пользуясь случаем, как говорится, выражаю свою признательность этому без преувеличения выдающемуся учёному, поздравляю его с Днем рождения и желаю крепкого здоровья :)
Что ещё необходимо запомнить
А ещё в этом году исполнится 105 лет с момента принятия Декрета Президиума ВЦИК "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" (от 20 августа 1918 года) и создания "Комитетов бедноты" (декрет от 11 июня 1918 года).
К чему привели эти два явления нашей истории? По факту, у людей отняли их собственность и в прямом смысле отправили по миру, вручив лишь "походный паёк".
Ваш покорный слуга также несёт на себе отпечаток той эпохи. Обе ветви моего семейного древа не избежали той участи: одни были изгнаны со своей земли, у вторых отняли всё хозяйство.
После этих событий граждане страны вынуждены были жить "на птичьих правах", не имея никакой возможности закрепить за собой какую бы то ни было собственность. Годы шли, сменялись поколения...
Лишь спустя 72 года, в 1990 году в Россию вернулась частная собственность. Ложечки нашлись, но осадочек остался. Осадочек этот допустимо обозначить как "жилищная травма народа".
Это важный нюанс в моём повествовании, поэтому запомним это.
С чего всё началось
Возвращаясь в настоящее, давеча ЦИАН.Аналитика выкатили свои циферки по текущему статусу вопроса "Платить ипотеку или снимать?"
В статье кратко описана методология расчета. Первоначальный взнос взят за 30%, срок займа - 25 лет, ставки по вторичке и новостройке - 10% и 8% соответственно.
"Что ж..." - подумал я, - "Есть минимум четыре неточности, искажающие выразительность и без того очевидного графика для Новосибирска". И решил сделать свой срез с графиком, блэкджэком и профурсетками.
Удаляем шум
Для начала, чтобы не размазывать слюни по стеклу, а температуру по больнице, я полностью исключил старый фонд из оценки. Ибо покупать морально устаревшее и стремительно обесценивающееся жильё в ипотеку? Находясь в здравом уме и твердой памяти? Серьёзно?!
Затем мне необходимо было найти достаточно большой район с унифицированными техническими характеристиками обжитых домов и такими же новостройками. Это позволит сократить всякие "если бы да кабы" в прямом сравнении объектов.
Как вы уже успели догадаться (надеюсь), наиболее подходящий для этого микрорайон - Европейский берег от Брусники. Именно в этой локации есть полностью сформированная инфраструктура и, по сути, одинаковые дома как на рынке вторичной недвижимости, так и в предложениях от застройщика.
Фокусируясь на локации, мы подчищаем цифры от шума (по Канеману). Одновременно с тем, при смене локации изменение исходных данных будет близко к пропорциональному.
В исследовании ЦИАНа принята ставка по вторичке 10%. Таких ставок нет, поэтому я принял медианную 12% и сократил срок займа до 20 лет, ибо 25 лет - уже невыгодная ставка, при которой переплата дополнительных 5 лет равняется оплате аренды еще одного такого же объекта на тот же срок. 20 лет - оптимальный и адекватный стандарт с момента появления ипотеки в России.
Также скорректировал первоначальный взнос (далее - ПВ) до 20%, ибо 30% - это уже чаще всего вопросы расширения имеющегося жилья, но не первые заходы в собственность. И в этом случае сравнение с арендным платежом не имеет смысла. Чаще всего люди приходят, поскребя по сусекам порядка 1 млн. рублей. Для новостроек ПВ скорректирован с учётом максимальной суммы займа по госпрограмме (макс. размер займа = 6 млн. руб., остальное необходимо доносить ПВ).
В расчёте использовал квартиры с одной и с двумя спальнями. Извращение над организмом человека в формате студий исключил ввиду их неадекватности как по цене, так и по жизненному пространству. Мы ведь исследуем квартиры для "покупателей своих первых квадратов", значит - молодых. А сон в одном помещении с холодильником и вентканалом вредит здоровью растущего организма. Долго объяснять, это уже из нейробиологии. Просто примите как научный факт :)
Итак, поехали!
Исходные данные
Новостройки
На сегодняшний день минимальные цены на квартиры с одной и двумя спальнями, которые предлагает Брусника на Европейском береге составляют:
- 6 250 000 рублей за 1-комнатную
- и 7 800 000 рублей за 2-комнатную
Ежемесячные платежи по ипотеке за эти квартиры составят 41822 рублей и 50186 рублей соответственно.
При этом, как вы успели заметить из предложения, зайти на ремонт в эти квартиры можно будет только через 2,5 года. Где всё это время вы будете жить? Это уже другой вопрос, я разбирал его в одной из предыдущих статей. Тут о другом.
Дежурно напомню, как будут выглядеть графики платежей по этим ипотекам. Для понимания, за что вы платите:
Вторичный рынок
На вторичном рынке готовые квартиры с ремонтом и мебелью по наименьшей цене предлагаются в 1 очереди Евроберега (там нет подземных парковок, год постройки 2014). Сегодня я нашел квартиру с одной спальней за ~5 500 т.р. и две спальни за ~8 000 т.р.. Предположим их покупку по номиналу, без торга.
Ипотечные платежи составят 48 447 руб. и 70 469 руб. соответственно. Распределение платежей в тело кредита и мзды банку лучше даже не смотреть, чтобы не расплакаться. Но раз уж взялся, то покажу:
Аренда
За арендой на этой локации я слежу давно как на площадках, так и за предложениями собственников в локальных чатах.
Снять упакованную квартиру с 1 спальней в микрорайоне можно в диапазоне 20-25 т.р. Возьму максимум.
Квартиры с 2 спальнями (чаще всего это 2 спальни + кухня-гостиная) можно найти за 35 т.р..
А теперь наглядненько
Таким образом, диаграмма разницы между ипотечным и арендным платежами для Новосибирска будет выглядеть следующим образом:
Не так красиво, конечно, но чуть более выразительно, чем у ЦИАНа, да? :)
В желтеньких полосочках ещё следует учесть весьма значительные расходы на ремонт, меблировку и техническое оснащение квартиры. И во всех ипотечных вариантах не учтены сопутствующие расходы: страхование, коммунальные платежи, налоги. С ними разрыв был бы ещё более впечатляющим.
К чему это всё?
Неожиданно, но для ответа на совершенно другой вопрос. Агент по недвижимости, кто он и для чего нужен?
В соответствии с главой 52 ГК РФ агент (любой) выполняет поручение принципала от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
Сама суть агентирования, будь то в недвижимости, в юриспруденции, в финансах - приведение принципала из исходного состояния к состоянию, где его цель достигнута.
Качественное агентирование в недвижимости подразумевает, в том числе, не столько достижение озвученной цели, но и обнаружение и решение дискомфорта, вызывающего потребность, рисующую ту самую "цель". Тут в кавычках, ибо в 8 случаях из 10 "цель" (запрос), с которой человек приходит к агенту, является мнимой или ложной.
И часть работы агента - распутать часто запутанный клубок обмана и недосказанности, вычленить истинный дискомфорт и предложить все способы его решения, четко обозначив все плюсы и минусы каждого из способов. Тем самым предоставив принципалу возможность избежать иррациональных решений, о которых писал Канеман.
Кроме того, агент всегда обязан действовать исключительно в интересах своего доверителя. Это следует из самого термина "доверитель" - человек доверяет агенту свои дела. Профессионализм агента измеряется его верностью той стороне, чьи интересы он представляет. Когда в деле, которое ведёт агент, внезапно появляется его прибыль в ущерб доверителю, то такая ситуация в мировой практике классифицируется как "конфликт интересов" и влечёт отзыв лицензии агента или уголовное преследование.
К сожалению, в России деятельность агентов по недвижимости пока ещё не лицензируется, поэтому участники рынка страдают от двойных комиссий (это когда вы почему-то должны заплатить комиссию агенту противоположной стороны сделки), впаривания чего бы то ни было, становятся жертвами корыстной эксплуатации их неосведомлённости в чём-либо и прочих мошеннических действий.
В некоторых известных агентствах, где нет понятия агента как самостоятельного актора (они там все сплошь "специалисты по недвижимости" и "риЕлтЕры"), а принцип работы - максимально "поточный", есть такая мода: откровенно впаривать интересантам на аренду ипотечный продукт. При этом используется стандартный аргумент "в ипотеку, зато своё".
Так вот - и в этом месте ваш покорный слуга начинает чувствовать сильное жжение в околоягодичной области, - такой аргумент это не что иное, как грязная манипуляция, эксплуатирующая ту самую жилищную травму предков.
В ранних статьях я уже указывал на то, что ипотечная квартира - никакое не "зато своё" и выселяют из неё быстрее, чем из арендного, часто оставляя бывших владельцев и без денег, и без недвижимости. И я с охотой лишал бы лицензии таких "риЙЭлтЕров", проворачивающих такие манипуляции сейчас, в условиях падающего рынка и конских ставок по ипотеке (см. графики платежей). Ибо 85% тех несчастных, кому наваливают сейчас ипотеку вместо аренды, абсолютно не нуждаются в приобретении квартиры именно сейчас. Для них намного выгоднее, проще и безопаснее жить в аренде и наращивать свой капитал, чем отдавать банкирам/страховщикам огромные деньги, рискуя оказаться у разбитого корыта.
В настоящее время рынок жилой недвижимости актуален лишь для счастливых обладателей котлет наличности и для людей, уже имеющих недвижимость и решающих какие-либо свои жилищные вопросы. И моя диаграмма выше тому доказательство.
Рекомендую ещё раз посмотреть расчёты из этой статьи, чтобы освежить память об инструментах накопления на квартиру :)
Благодарю каждого, кто осилил текст до конца и вынес из него что-то полезное для себя или своих близких.
Мира вам!
Дисклеймер:
- А может блогер опять всё врёт, и сейчас самое время хватать ипотеку и бежать покупать свои первые квадратные метры, ведь это же своё, родное? Ведь главное - успеть взять, а потом хоть трава не расти.
Я не претендую на истину в первой инстанции. Ведь, действительно, каждый отдельный случай - это отдельная совокупность причин, следствий, условий, возможностей. Я привёл унифицированный расчет для текущей ситуации на рынке, усреднённые цифры. Подходит ли она вам - решать только вам. Индивидуально под каждую ситуацию я делаю расчёты и рекомендации уже после консультаций. Пока они ещё бесплатны. Обращайтесь! Буду рад помочь!
P.S.: отдельная благодарность за вдохновение к созданию статьи моему уважаемому коллеге, Андрею М.