(текст от 15 января 2023)
Пролог
Начну, как люблю, издалека :)
В эпоху до появления интернет-площадок собственнику, чтобы продать свою квартиру, необходимо было проделать ряд мероприятий: достать фотоаппарат и фотоплёнку, сделать фото квартиры (при этом постараться сделать сразу удачные фото, ибо плёнка ограничена), отнести фотоплёнку в проявку, забрать плёнку, добраться до редакции газеты, составить текст объявления о продаже (постараться, ибо плата зависит от количества слов), оплатить, дождаться тиража. Проще говоря, на такой затейливый квест человек решался, когда ему действительно надо было продать/обменять квартиру, и "просто попробовать" выводить объект на рынок ни один здравомыслящий человек не стал бы.
Сейчас всё стало сильно проще: отшлёпать, как получится, на телефон фотки - с котами, енотами, вчерашним гуляшом на плите и пятнами отчаяния на зеркалах и стёклах ("а чо, кому надо и так купят"), - и бесплатно выложить на Авито. Вжух-вжух и в продакшн.
Такая невыносимая легкость бытия не могла не отразиться на общем качестве предложения. Разумеется, рынок наводнился лотами, продавцы которых вышли попробовать, дадут ли им такую сумму, но по факту может и не случиться продажи, ибо у продавца нет ни цели продажи, ни релевантных потребности и мотива.
Потому сейчас продавцам, выходящим на рынок со своим объектом, хочется знать ответы на три основных вопроса:
1) Можно ли продать объект по моей цене?
2) Если нет, то по какой цене его купят?
3) Надо ли продавать объект по такой цене сейчас?
Аналогично, три вопроса покупателя будут звучать:
1) Могу ли я купить нужный мне объект за мои деньги?
2) Если нет, то какие деньги нужны?
3) Стоит ли за эти деньги покупать такой объект СЕГОДНЯ?
Вот на последний вопрос я постараюсь дать ответ.
Хотя, пожалуй нет. Не ответ, а лишь методику принятия решения о покупке лично каждым из вас.
Часть 1. Кому это важно?
В рамках этой статьи мы рассмотрим лишь ипотечные сделки, доля которых по НСО уже штурмует отметку 80%. Но счастливые обладатели котлеты наличных также могут найти тут интересные для себя мысли.
Начнём, как водится, с систематизации. Без неё никуда.
Итак, какие основные типы покупателей есть сейчас на рынке?
1) Новички. Имеют некие накопления, приобретают свои первые квадратные метры. Чаще всего, это однушки, студии.
2) Люди/семьи, имеющие какую-то недвижимость и желающие провести с ней операцию по расширению/разделению
3) Спекулянты на котлованах и новостроечные плечевые лудоманы. Это та категория покупателей, которым надо сказать спасибо и отвесить низкий поклон. Ибо именно благодаря им цены на недвижимость за 2020-2022 раздулись, как губы светской львицы после неудачного ботокса. Эти категории я лишь обозначу и ̶п̶р̶е̶д̶п̶о̶ч̶е̶л̶ ̶б̶ы̶ ̶н̶е̶ ̶к̶а̶с̶а̶т̶ь̶с̶я̶ ̶э̶т̶о̶г̶о̶ ̶д̶а̶ж̶е̶ ̶в̶о̶с̶е̶м̶н̶а̶д̶ц̶а̶т̶и̶м̶е̶т̶р̶о̶в̶о̶й̶ ̶п̶а̶л̶к̶о̶й̶ оставлю без разбора. Если хотите "инвестировать" в новостройку с ипотечным плечом - вам к одному из крупных красно-белых агентств. Там вам оперативно впарят "выгодные инвестиции в ипотеку".
4) Парковщики денег. Имеют какие-либо сбережения, боятся инфляции и не знают иных способов сохранения капитала. Иногда добивают ипотекой недостающую сумму. Могут покупать как под перепродажу, так для сдачи и получения рентного дохода.
5) Профессиональные участники рынка. Чья основная деятельность и заработок строится на недвижимости. Это могут быть как частные флипперы, так и крупные инвесторы, выкупающие лоты пакетами и имеющие собственный административный штат для управления активами. С середины 2021, когда для настоящих экспертов начались первые звоночки, доля таких участников в рынке жилой недвижимости сильно сократилась, остались лишь флипперы, для которых трендовая, в целом, не играет особой роли ввиду сверхкраткосрочного оборота средств.
Всё. Остальные - лишь модификации этих пяти.
Теперь давайте выжгем стог и найдём тех, кому вопрос статьи актуален.
Профессиональные участники нам не интересны в разрезе ипотечности темы. Если кто-то из вас заинтересовался флиппингом - с удовольствием предоставлю индивидуальную консультацию с бизнес-моделью.
Парковщиков мы тоже сегодня исключим, поскольку их ситуация неоднозначная и требует индивидуального расчета. Отмечу лишь, что неграмотное и бесцельное вложение наличных в бетон в настоящий момент может не только не спасти от инфляции, но и солидно откусить от начального депозита. А делать это с ипотечным плечом в большинстве случаев просто глупо.
Про спекулянтов уже сказал. Бог им в помощь и семь футов под килем. Лишь дежурно напомню, что когда вам начнут впаривать новостройку по "супервыгодной субсидированной ставке 0,1%", прочитайте мою статью о кейсе с этим продуктом и подумайте, когда, кому, как и за какую сумму вы продадите свою ультравыгодную "инвестицию".
Для операций из пункта 2 ничего не изменилось: взросление ребёнка, рождение второго (третьего, четвертого, пятого...) , - процессы неостановимые, поэтому вам придется стараться продать свою квартиру подороже, максимально торговать продавца встречного варианта, тщательно подбирать ипотечную программу и банк, изыскивать дополнительные средства. Составление схемы сделки вам в помощь.
Таким образом, актуальной тема статьи оказалась лишь для одной категории покупателей: тех, кто сейчас снимает квартиру и задумывается, а не купить ли "своё".
Часть 2. У самурая два пути.
Собственно, вот он наш покупатель. Хочет себе квартиру.
Опустим абсолютно все детали его потребностей, мотивации и причин. Как известно, у истинного самурая нет цели, только путь. У нашего их два.
Сценарий 1: новичок захотел купить квартиру в новостройке.
Выберем не самые маргинальные предложения в черте города и более-менее человеческую площадь (1-комнатная, ~40м2). В среднем такие лоты в эконом-экономыче (без паркинга, от 10 квартир на этаже, весёлые соседи, какашки в лифте и горы бутылок на лестничном марше) обойдутся от 3900 т.р. и выше. За 3900, конечно, придется поморозить булки на остановках в ожидании редкого автобуса, потом еще минут 40-50 ехать с замечательно пахнущими людьми до следующего транспортного узла. Но возьмём, таки, эту стоимость.
Ипотека с господдержкой нынче 8%. Еще, конечно, не выветрились все "субсидированные" ставки от застройщиков, и появилась любопытная траншевая ипотека. Но мы не будем брать их в расчет, ибо у нашего молодого покупателя цикл владения недвижимостью порядка 6-7 лет, а всякая субсидия даётся с увеличением стоимости. Как он будет её продавать там, на другом конце временного отрезка - неизвестно, поскольку неопределенность высока и что будет дальше - никто не ведает (а если кто-то вам скажет, что лично он ведает, бросьте в него камень и больше никогда не общайтесь с таким человеком, ибо он однозначно хочет отнять ваши деньги).
Итак, объект стоит 3900 т.р.. Значит наш покупатель имеет минимум 600 т.р. накоплений на первоначальный взнос. Тело кредита 3 315 000 рублей. Еще надо будет доплатить порядка 15 т.р. за страхование жизни для ипотечного договора.
Вуаля! Теперь он счастливый владелец однушки в стройке.
На возведение панельного дома эконом-класса, чаще всего, уходит около года. Плюс до полугода на ввод и выдачу ключей. Таким образом, полноценным собственником наш новоявленный дольщик станет через плюс-минус год. Запомним это.
Теперь, пока строится его квартира, ему необходимо платить~27 700 рублей ипотечного платежа. И где-то жить.
Возьмем самую жесть и предположим, что он снимает. За небольшую, но удобную квартиру рядом с метро, предположим, на ГПНТБ, он платит ещё 17 т.р.
Итого, в первый год он ежемесячно тратит 44 700 рублей. Раз понимает это и может себе позволить, значит зафиксируем.
Когда квартира сдастся, ему необходимо будет потратить деньги на ремонт и меблировку. Возьмём приблизительно 400 т.р., пусть он будет настоящим стоиком и не гонится за пафосом :) Также надо доплатить еще около 20 т.р. за страхование имущества и повторно жизни. Это для банка.
Теперь, если захочет продать, он сможет выручить за свою недвижимость, дай бог, 4200 т.р. (сферически в вакууме, если застройщик закроет проект, не случится черных лебедей и не будет конкурирующих предложений на вторичном рынке в локации). Банку он должен будет вернуть чуть больше 3200 т.р. в соответствии с графиком платежей.
600 т.р. на ПВ + 400 т.р. на ремонт + 35 т.р. страховки + 536 т.р. заплатил платежей и аренды за 12 месяцев = 1 571 т.р. наличкой ушло, а с продажи пришло ~1 млн руб. Пока баланс не бьётся. И правильно. Мы ведь жить покупали, а не продавать. Но запомним этот расчёт на случай, если у покупателя случится что-то неприятное и придется срочно продать.
Вернемся к задаче. Какова теперь будет стоимость жизни для него?
Теперь он будет ежемесячно платить свои 27 700 за ипотеку + ~5 т.р. за коммуналку + добавим ежегодную страховку по ипотеке 1700 руб в месяц.
Итого имеем:
1571 т.р. накоплений вложено,
34 400 ежемесячный обязательный расход.
Сценарий 2: новичок решил купить готовое жильё.
Возьмем ставку пока еще 11%, более-менее свежий фонд с ремонтом в относительно благополучном месте усредним до цены 4200 т.р..
Получаем минимальный первоначальный взнос 630 т.р., платеж 36 800 т.р.. Обращаем внимание, что "дяде"-банку первые 5 лет платится более 30 т.р. ежемесячно. Плюс страхование жизнь-имущество-титул ~25 т.р. в год. Докупить бытовую технику и что-нибудь из мебели еще ~150т.р.
Итого имеем:
800 т.р. накоплений вложено,
43 800 ежемесячный обязательный расход (с коммуналкой).
Часть 3. Ещё один путь
А теперь следим за движением рук!
Коль скоро наш юный домовладелец морально готов отдавать ежемесячно 35 и 44 т.р. соответственно только за сам факт проживания в бетонной коробке, стало быть, он рассчитывает для себя эту финансовую нагрузку на долгий срок. Посему мы сохраняем эту нагрузку, но распределяем её иначе.
Снять аналогичное жильё в аренду в более удобной локации (и даже классом выше) наш герой сейчас может в среднем за 17 тыс.руб. Округлим до 20 т.р. с учетом платы за свет, воду и интернет. На ремонт, страховку, налог на имущество и проценты банку ему тратиться не надо. Всю амортизацию жилья совершает арендодатель. Оставшуюся часть денег он откладывает, он ведь всё равно собирался отдавать эти деньги.
Сразу отвечу на два типичных возражения:
1) хозяин съёмной квартиры выгонит меня в любой момент.
Ответ: нет, не выгонит. Арендаторов выселить из занимаемой площади сложнее, чем, к примеру, неплательщиков ипотеки из уже реализованной с торгов квартиры. Учите законодательство и судебную практику.
2) хозяин в любой момент может взвинтить ставку по аренде.
Технически, может. Но будет ли? На момент написания статьи (14 января 2023 года) в Новосибирске размещено порядка 4000 предложений об аренде квартир, из них 2500 - однушки и студии. Плюс близки к завершению 2 проекта апартаментов. И в ближайшие пару лет будут построены ещё 4 крупных проекта апартаментов и пару десятков корпусов жилья, в которых так же будут выходить квартиры в аренду. К чему это я? К тому, что рынок аренды жилья достаточно насыщен, и любой здравомыслящий собственник будет держать свою ставку конкурентной, иначе он остановит собственный денежный поток.
Часть 4. Магическая
Итак, наш потенциальный покупатель изымает из своего баланса ту же сумму, что и планировал, только часть её платит не банку, а будущему себе.
Мы помним, что в каждом из сценариев были суммы сбережений наличными. Их тоже берём в оборот. Выбираем максимально консервативную безрисковую стратегию накопления (~8% годовых). Открываем калькулятор сложных процентов и имеем следующие цифры.
Для 1 сценария:
У нас было 1571 т.р. накоплений наличкой (ПВ, ремонт и всякое). Это стартовый депозит. Ежемесячно, как мы считали, пополняем счет на 34400-20000=14400 руб.. Предположим, что период реинвестирования у нас 1 год, средняя доходность по стратегии 8%. За срок инвестирования возьмём стандартный цикл владения недвижимостью = 7 лет.
В итоге на финише у героя будет накоплено 4 290 т.р. (с учётом переплаты в первый год, получится более 4400 т.р.).
Для 2 сценария:
Стартовый депозит - 800 т.р. накоплений, ежемесячное пополнение 43800-20000=23 800 руб., Остальные условия те же.
В этом случае через 7 лет будет накоплено 4 012 т.р.
И в первом, и во втором случае у нас на руках будет сумма, превышающая 50% первоначального взноса на уже собственную квартиру следующего жизненного цикла семьи нашего покупателя (расширение из однушки в двушку/трёшку с отдельными комнатами для детей), что позволит максимально сократить переплату банку в случае приобретения её в ипотеку. Конечно, если к тому времени ему понадобится такая квартира. Если не понадобится, то магия сложного процента ещё сильнее ускорит прирост его депозита при тех же пополнениях.
При этом у нас не будет долга перед банком, иных внешних обременяющих обязанностей (страховка, налоги, квартплата), жесткой привязки к локации в случае смены адреса или региона работы (М- мобильность).
Часть 5. Но ведь...
На этом этапе всегда прибегают те, которые "зато своё" и инфляцио-метры.
На оба эти возражения тоже есть ответ: нет, не своё.
Как я писал выше, в случае просрочек по ипотеке (если вдруг всё пойдёт не по плану и в жизни случится беда), из квартиры вас выселят быстрее и проще, чем это сможет сделать сбрендивший арендодатель. При этом вы останетесь и без денег, и без квартиры. При накопительном же плане в подобном критическом случае у вас будет накопленный депозит и процентный доход на него. Уже через три года накопления дивидендный доход с депозита сможет покрывать аренду жилья.
Что касается инфляции, вот значения суммы ДОЛГА банку по окончании 7 лет платежей:
1 сценарий: 2 675 т.р.
2 сценарий: 3 042 т.р.
То есть за 7 лет платежей по ипотеке с продажи квартиры вы должны будете вернуть банку сумму, не сильно отличающуюся от суммы покупки. По сути, едва вернёте все деньги, вложенные в объект за период владения.
И пару слов о "платить дяде за чужое".
В случае аренды "дяде" за 7 лет будет уплачено ~1 428 т.р..
В случае с ипотекой за 7 лет банку вы заплатите в виде процентов:
Сценарий 1: ~1840 т.р.
Сценарий 2: ~2700 т.р.
И это без учёта платежей "дядям" из налоговой, страховой, УК и всё того же остатка долга. Делайте выводы, кто забрал больше ваших денег.
Часть 6. Прозренческая
Почему так получилось?
Всё просто. За 2020-2021 годы рынок недвижимости активно заливался дешёвыми деньгами. Это, как мы помним, вызвало неконтролируемый рост цен, непропорциональный росту уровня доходов.
Вместе с тем, аренду никто деньгами не заливал и там сохранился рынок идеальной конкуренции, что поддерживало ставки в балансе. Этакая бетонная Нарния.
Теперь, когда денежный краник прикрыли, ставки по ипотекам выросли, но цены квартир остались прежними, что создало огромный разрыв между ставкой по аренде и ожидаемым ежемесячным платежом по ипотеке.
Эпилог.
Выше я привел один из вариантов "что если", как опцию хода мысли для тех, кто задумывается, брать ли ипотеку сейчас. Разумеется, исходные ситуации у всех сугубо индивидуальные и, возможно, тем, у кого есть достаточная сумма первоначального взноса (40-50%) имеет смысл рассмотреть возможность покупки при острой потребности.
И еще раз обозначу свою позицию для тех покупателей, кому необходимо решать жилищный вопрос. В случае улучшения жилищных условий эти расчеты не работают. Там вступает в игру понятие меновой стоимости, и все манипуляции рассчитываются вокруг этого. Не надо, б*%#ь, сейчас, начитавшись, бежать продавать свою однушку, чтобы закинуть деньги под дивиденд, с выпученными глазами перетаскивая вещи пребывающих в экзистенциальном шоке жены и детей в арендную квартиру. Это не так работает :)
Я лишь хотел подчеркнуть ту мысль, которую несу вдоль строк всего своего канала: не следует эмоционально вестись на зазывные лозунги в рекламе и рассказы соседки-Светки о том, как они "удачно прикупили квартиру". Недвижимость не терпит суеты! Необходимо предварительно всё взвешивать, рассчитывать, рассматривать альтернативные методы, заглядывать за горизонт и только после этого принимать решение.
Благодарности
Благодарю вас, дорогие читатели, за уделённое время. Надеюсь, смог быть полезен кому-либо из вас, ибо это высшая награда.
Отдельно благодарю своего ментора, Сергея Смирнова, за матчасть в голове, за вдохновение и материал для этой статьи.
На все вопросы и критику с удовольствием отвечу в комментариях к статье на канале или в личных сообщениях
Мира вам!