Данная статья сформирована на основании предоставленной консультации с обезличиванием
В соответствии с п. 2 ст. 671 и п. 3 ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях допускается только после перевода последних в нежилые помещения.
⚠️ Получите комплексную письменную юридическую консультацию на Ваш вопрос / проверку / составление документов
Как получить: пишите вопрос в телеграмм t.me/Aleksey_Help
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
В п.2 ст.17 ЖК РФ установлено, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.
Между тем, если предпринимательская деятельность не индивидуальная - осуществляется ООО (иным хозяйственным обществом), использование во всяком случае не будет являться целевым.
При этом по "требованиями, которым должно отвечать жилое помещение" понимаются технические требования, т.е. какие-либо перепланировки, изменения в ограждающих конструкциях - не рекомендуются. Особенно неузаконенные.
По сути, при нецелевом использовании участка, сохраняется риск привлечения к ответственности за нецелевое использование участка по ст.8.8 КоАП РФ.
Привлечь к ответственности вправе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). ВАЖНО: налоговые органы не контролируют данные обстоятельства.
Полностью обезопасить себя возможно внеся изменения в вид разрешенного использования земельного участка.
Для осуществления предпринимательской деятельности требуется изменить вид разрешенного использования земельного участка согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412).
Единственный подходящий вид разрешенного использования: "Предпринимательство", код: 4.0.; описание: размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Код включает также подкоты: 4.1.- 4.10.
В том числе:
- 4.7. "Гостиничное обслуживание" - размещение гостиниц;
- 4.8. "Развлечение";
- 4.8.1. "Развлекательные мероприятия".
Эта процедура повлечет определенные экономические последствия:
1) в случае использования земельного участка не по целевому назначению - уплата штрафов;
2) в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка для целей предпринимательства - увеличение ставки земельного налога с 0,3% до 1,5%.
У процедуры достаточно длительный срок - около 6 мес.
Какие штрафы, предусмотрены законодательством, если участок ИЖС используется в предпринимательской деятельности: ст. 8.8. КоАП РФ.
Кроме того, ИФНС при проверке налога на прибыль, будет считать 1,5%, вместо пониженных для ИЖС ставок равных 0,3%.
Практика таких споров:
Межрайонная ИФНС России N 1 по Новгородской области выявила, что у предпринимателя образовалась недоимка по земельному налогу. Согласно законодательству, он должен применять налоговую ставку 1,5% для земельных участков, предназначенных для размещения индивидуальных жилых домов и используемых в предпринимательской деятельности, а не 0,3%. Суды указали, что предприниматель не учел, что согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в определении от 06.03.2015 N 306-КГ14-8182, налоговая ставка 0,3% является по своей сути льготной. При разрешении вопроса о правомерности применения ставки налога устанавливается категория земельного участка и вид его разрешенного использования. При этом факт использования налогоплательщиком спорных земельных участков по целевому назначению важен для установления наличия у него права на применение пониженной ставки земельного налога.
В рассматриваемом случае предприниматель не опроверг, что принадлежащие ему земельные участки приобретены для их перепродажи. ИП также не доказал, что приобретал спорные участки для строительства жилья, то есть для личных (бытовых) нужд, и фактически использовал их по указанному назначению. При этом с марта 2012 года и по октябрь 2018 года он реализовал по договорам продажи 80 земельных участков, в том числе имеющих вид разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство".
Порядок изменения вида разрешенного использования:
ВАЖНО: Изменить вид разрешенного использования можно, если градостроительный план предусматривает такую возможность (альтернативные виды) в отношении конкретного участка.
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
⚠️ Получите комплексную письменную юридическую консультацию на Ваш вопрос / проверку / составление документов
Как получить: пишите вопрос в телеграмм t.me/Aleksey_Help
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
Кроме того, по заявлению арендатора изменения не вносятся. Участок должен быть в собственности, т.е. только по заявлению собственника - см. п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).
Итак, если планируете использовать участок не по целевому назначению, можно добиваться получения разрешения на условный вид разрешенного использования.
Так, в Санкт-Петербурге, срок действия такого разрешения составляет 5 лет.
Чтобы его получить, необходимо обратиться с заявлением и необходимыми документами в Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга.
1. Конкретный порядок зависит от того, утверждены ли на территории муниципального образования, на котором расположен участок, правила землепользования и застройки. Обычно - должны быть утверждены.
2. В указанных правилах землепользования и застройки есть:
- градостроительный регламент (которым может быть запрещено менять вид разрешенного использования на участок);
- границы территориальной зоны.
⚠️ Т.е. для начала необходим запрос в администрацию для уточнения того, есть ли по данному участку (муниципальному образованию) утвержденные и актуальные правила землепользования и застройки.
Если для земель градостроительный регламент не устанавливается (его действие не распространяется), изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категории в другую (ч. 5 ст. 37 ГрК РФ, Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 04.06.2014).
3. Процедура изменения вида разрешенного использования может быть определена в специальном адм. регламенте по данному муниципальному образованию. Его также следует проанализировать, т.к. они могут существенно отличаться друг от друга в зависимости от территорий.
Если участок в частной собственности, обращается с заявлением собственник (иное - откажут), и есть утвержденные правила землепользования и застройки с допустимыми видами разрешенного использования, то получать дополнительное разрешение от администрации не требуется (см. Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 14.11.2018).
Решение - предоставить разрешение на условно разрешенный вид использования (изменение вида использования, фактически), предоставляет глава местной администрации, где находится участок, причем, по результатам общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 2, 9, 11 ст. 39 ГрК РФ).
✳️ В целом, порядок изменения описан в ст. 39 ГрК РФ, а порядок общественных слушаний в ст. 5.1. того же кодекса.
✳️ Заявление и приложения к нему определяются в административном регламенте.
По административному регламенту предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования (УРВИ):
1. Срок разрешения 5 лет.
2. Максимальный, заявленный в регламенте, срок предоставления государственной услуги — 110 календарных дней.
3. Результат: Распоряжение Комитета о предоставлении разрешения на УРВИ или об отказе в предоставлении разрешения на УРВИ по форме.
Основанием для отказа может стать самовольная постройка, а также если градостроительным регламентом в отношении данных территорий иной вид (условный) разрешенного использования не предусмотрен.
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
⚠️ Получите комплексную письменную юридическую консультацию на Ваш вопрос / проверку / составление документов
Как получить: пишите вопрос в телеграмм t.me/Aleksey_Help
⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️⬇️
Необходимые документы (Санкт-Петербург):
1. Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства по установленной форме.
2. Схема организации земельного участка и пояснительная записка.
3. Паспорт или иной документ, уд. личность.
4. Правоустанавливающие документы на земельный участок и (или)
объекты капитального строительства (если зарегистрировано - не требуется, но допустимо приложить выписку из ЕГРН, причем можно приложить даже 2: - выписку об объекте; - выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах (это документы, предоставляемые по собственной инициативе заявителя).
ПРИ ЭТОМ:
Схема организации земельного участка и пояснительная записка. Пояснительная записка должна соответствовать требованиям Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 524 от 21.06.2016 об УРВИ, т.е. должна содержать расчеты:
- о функциональном назначении предполагаемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства;
- о расчете потребности в системах социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения;
- о расчетных параметрах планируемого строительства или реконструкции объекта капитального строительства.
Документ лучше заказывать у специализированной организации.
Актуальные ссылки для Санкт-Петербурга:
- административный регламент: https://docs.cntd.ru/document/351443134
- Постановление правительства СПБ № 524 от 21.06.2016 "О правилах землепользования и застройки": https://docs.cntd.ru/document/456007157?marker
⚠️ Получите комплексную письменную юридическую консультацию на Ваш вопрос / проверку / составление документов
Как получить: пишите вопрос в телеграмм t.me/Aleksey_Help
ЧТО ВЫ ПОЛУЧИТЕ:
- ✅ Подробное письменное разъяснение по Вашему вопросу;
- ✅ Отсылки к нормам права;
- ✅ Отсылки к судебной практике (при наличии и целесообразности);
- ✅ Формы документов (образцы заявлений, ходатайств, исков, соглашений/договоров, пр. по необходимости);
- ✅ Вся переписка сохраняется в Вашем Telegram-чате с персональным юристом, готовым рассматривать и иные Ваши обращения как от уже действующего клиента;
- ✅ Фиксация всех шагов (этапов) решения проблемы: алгоритмизация решения Вашей ситуации;
- ✅ Ответы на 10+ дополнительных смежных с основным вопросов (устно или в чате);
- ✅ Скидки для пакетных (комплексных, сложных) задач и вопросов;
- ✅ Все советы реальны к претворению, не дается не существующих перспектив (реальная оценка положения дел, честность с клиентом).
Подписывайтесь на канал! 👍