Финансирование недвижимости

Одна из самых непростых тем- это финансирование недвижимости.

Финансирование недвижимости в основном опирается рынок капитала, так как это капиталоемкий актив, от этого и будем исходить.

Наиболее интересным и развитым рынком капитала для финансирования рынка недвижимости является, конечно же, США.

Рынок капитала США характеризуется высокой долью Уолл-Стрит или моделью финансовой системы прямого финансирования (arm's length financial cyctem) , в связи с чем можно увидеть схемы финансирования через прямой капитал, работая со его структурой.

Традиционно капитал делится на собственный и заемный, в структуре капитала это будет как Equity и Debt. В свою очередь, в частный капитал может привлекаться акционер с привилегированными правами, а в долговом финансировании может быть привлечен мезонинный долг. Данное дробление связано с распределением стоимости, доходности и риска для каждой группы бенефициаров в условиях долгосрочных низких ставок со стороны регулятора.

В России структура финансового рынка другая- это финансовая система с участием посредника (банка) (relationship-based financial cyctem), поэтому финансирование недвижимости в основном банковское.

В этом случае традиционные финансовые инструменты-это банковский кредит и лизинг, а также долговое финансирование на рынках капитала в виде облигаций. В России на рынке облигаций наиболее заметен Дом.РФ, создавая возможность банкам работать на ипотечном рынке.

Возвращаясь к рынку США, преодолевая структурные особенности недвижимости были созданы спецкомпании SPV, которые, в свою очередь, могут выпустить ценные бумаги в виде обеспеченных кредитами CLO и обеспеченных облигациями CBO.

Формирование инвестиционных REIT позволило снова вернуться к привычной форме прямого финансирования, в свою очередь, подразделяя их функционально, что также позволяет формировать портфель из разных отраслей, балансируя его в зависимости от конъюнктуры рынка. А создание REIT в азиатских странах позволило им привлечь финансовый капитал в том виде, который многим стал привычен.

В России близким к REIT являются ЗПИФы, создающиеся для получения дохода и сохранения капиталов.

Помимо прочего, участие в прямом капитале в проектах недвижимости не обходится без участия суверенных или пенсионных фондов, но об этом в другой раз.

#недвижимость #финансированиенедвижимости #капитал #структуракапитала #нефинансовыйактив #актив #нестандартныйпортфель