Вы хотите купить или продать квартиру, но не уверены в безопасности сделки? Не знаете, как правильно оформить договор купли-продажи и провести расчеты?
Если вы работаете с профессиональным риелтором, то не стоит беспокоиться о таких вопросах. Однако, даже здесь стоит разбираться в процессах сделки, чтобы быть спокойнее и увереннее. В этой статье мы расскажем о вариантах проведения сделки, на что стоит обратить внимание и что нового появилось в 2023 году.
- Убедитесь, что данные квартиры в документах и физические параметры квартиры при осмотре совпадают.
Нам не раз рассказывали истории, когда клиент приезжал на просмотр квартиры в хорошем районе, оформлял сделку и после оказывалась, что та квартира, которую он видел и та, что в документах совсем разные объекты.
Проверьте участников сделки
Проверьте паспорта и свидетельства о рождении всех собственников.
На что стоит обратить внимание:
- Цельность, все ли страницы в паспорте
- ФИО, срок действия паспорта и прописку. Все должно совпадать с данными в договоре купли-продажи и в правоустанавливающих документах. Если есть отличие и документ был заменен, в паспорте стоит отметка о ранее полученных паспортах.
- Фото. Обязательно проверьте, что перед вами тот же человек.
- Если есть сомнения, запросите дополнительные документы, например, автомобильные права.
Были случаи когда мошенники подделывали документы и продавали чужую квартиру под видом собственника. Запрос дополнительного документы подтверждающего личность, разговор с соседями могут уберечь вас от такого обмана.
Проверка документов на право собственности
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание:
- Адрес квартиры
- Данные участников сделки
- Площадь, комнатность недвижимости
- Существенные условия договора
Выписка из ЕГРН
Ее можно получить:
- В МФЦ. В бумажном виде с синей печатью Росреестра
- Через Росреестр
- Через Госуслуги
На что обратить внимание:
- В первую очередь нужно обратить внимание на сведения о правообладателе. Полученные сведения целесообразно проверить на наличие дел о банкротстве в картотеке арбитражных дел, а также на предмет наличия споров, связанных с самим правообладателем.
- совпадает ли кадастровый номер в выписке с кадастровым номером, который указывается продавцом в договоре купли-продажи,
- при приобретении земельных участков всегда следует обращать внимание на категорию земель и вид разрешенного использования.
- особое внимание следует уделить графе «статус записи об объекте». Если в ней указаны значения «актуальные», «актуальные, учтенные» либо «актуальные, ранее учтенные» — все в порядке.
Что указывается в выписке ЕГРН:
- характеристики объекта, включая кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, наименование, этажность, дату ввода объекта в эксплуатацию;
- кадастровая стоимость объекта;
- Ф. И. О. правообладателя;
- информация об обременениях;
- план расположения помещений на этаже.
Важно помнить, что выписка из ЕГРН актуальна лишь на ту дату, когда она получена. В связи с этим целесообразно повторно запросить сведения из реестра накануне сделки.
Следующий этап
Когда документы проверены, начинается новый этап сделки - внесение задатка, аванса или обеспечительного платежа
Задаток
Согласно ст. 380 ГК РФ, задатком считаются деньги, которые уплачены продавцу в счет исполнения договора купли-продажи и являются доказательством его заключения.
Между покупателем и продавцом заключается договор задатка, где контрагенты указывают свои ФИО, паспортные данные, размер уплачиваемой суммы, а также условия ее возврата в том случае, если сделка по каким-либо причинам не состоится.
Важно! Обязательно нужно указать, что продавец получает деньги в качестве задатка. Если из договора не будет следовать, что предоплата является задатком, то она автоматически будет считаться авансом.
Аванс
Зачастую при покупке квартиры передаются деньги в качестве аванса. Аванс слабо защищается на уровне гражданского законодательства. Также он выполняет лишь платежную функцию. Соответственно, если купля-продажа состоится, то внесенная предоплата идет в счет оплаты суммы за объект недвижимости.
Важно! Аванс как предоплату нередко используют недобросовестные продавцы.
Интересно почитать:
Цифровая ипотека. Современные технологии на этапе покупки недвижимости
Высокий спрос ипотеки на загородную недвижимость
Оплата покупки
Вот и пришли к финальной стадии - оплате покупки. Существует не так много способов, поговорим об основных.
Наличные
Хотя наличный расчет может показаться самым удобным способом оплаты, он также несет определенные риски. Если оплата происходит до подписания договора о переходе собственности, для покупателя существует риск остаться без денег и жилья, а для продавца - без денег после перехода собственности.
Чтобы обеспечить свою безопасность, рекомендуется пригласить юриста или риелтора на сделку и получить подтверждение о получении денег от покупателя.
Преимущества наличного расчета:
- Быстрота и удобство - все происходит в одном месте и в одно время.
- Возможность расчета в любой валюте.
- Отсутствие комиссий и процентов.
Недостатки наличного расчета:
- Риск использования поддельных купюр.
- Ограничения по снятию крупных сумм денег в банкоматах.
- Опасность транспортировки больших сумм.
- Возможность ошибиться при расчете.
Безналичный расчет
Перевод денег с карты на карту - распространенный, но не самый безопасный вариант оплаты покупки квартиры.
Преимущества безналичного расчета:
- Возможность открытия счетов в разных банках для продавца и покупателя, особенно важно при покупке недвижимости в другом городе.
- Возможность сэкономить на комиссиях, если продавец и покупатель клиенты одного банка.
Недостатки безналичного расчета:
- Риск для покупателя, так как после перевода денег могут возникнуть проблемы с регистрацией собственности.
- Возможность уплаты процентов при переводе больших сумм.
- Обязательность расчета в национальной валюте.
Передача через банковскую ячейку
Расчет с использованием банковской ячейки является одним из самых безопасных способов. В этом случае деньги хранятся в металлическом боксе в хранилище банка под надежной защитой.
Процесс расчета через банковскую ячейку выглядит следующим образом:
- Подписание договора купли-продажи и кредитного договора.
- Перевод денег на счет покупателя и снятие наличных в кассе.
- Помещение денег в ячейку.
- Регистрация договора купли-продажи и обременений (например, ипотеки) в Росреестре.
- Предоставление в банк подтверждения о регистрации.
- Открытие ячейки продавцом.
Преимущества расчета через банковскую ячейку:
- Банк гарантирует сохранность денег даже в случае сорванной сделки.
- Обе стороны защищены законом, который регулирует хранение материальных ценностей (статья 922 Гражданского кодекса Российской Федерации).
- Продавец не получит деньги за квартиру без оригинала договора с отметками о регистрации права в Росреестре, подтверждающего факт сделки.
Недостатки расчета через банковскую ячейку
- Не в каждом банке есть такая услуга. В этом случае, перед согласованием даты сделки, необходимо узнать, в каких кредитных организациях и на каких условиях можно арендовать ячейку.
- Это достаточно дорогостоящий способ расчета. В договоре с кредитной организацией не забудьте обозначить, кто из сторон будет оплачивать эту услугу.
- У банка могут отозвать лицензию, и тогда возврат средств станет причиной задержки сделки.
Аккредитив
Аккредитив представляет собой форму безналичного расчета, при которой деньги блокируются на лицевом счете. Покупатель обязуется выплатить деньги продавцу через банк после совершения сделки. До этого момента сумма денег остается замороженной.
Аналогично расчету через банковскую ячейку, продавец получает деньги только после предоставления документа, подтверждающего переход права собственности на квартиру покупателю.
Преимущества использования аккредитива для расчетов:
- Отношения между покупателем и продавцом регулируются законодательством, а банк гарантирует безопасность операции.
- Продавец может получить деньги уже через несколько дней после регистрации договора купли-продажи.
Недостатки использования аккредитива для расчетов:
- Не все банки предоставляют услуги расчета через аккредитив.
- Расчет через аккредитив возможен только в рублях.
Заключение
В заключение, выбор способа оплаты недвижимости играет важную роль при совершении сделки. Каждый из представленных способов имеет свои преимущества и недостатки, и выбор должен быть основан на конкретных обстоятельствах и предпочтениях сторон.
Оплата наличными является наиболее распространенным способом, однако, сопряжена с риском потери денег и требует наличия больших сумм в наличии. Безналичный расчет через банковский перевод предоставляет большую безопасность и удобство, однако, может потребовать дополнительных временных затрат и комиссий. Расчет через аккредитив также обеспечивает безопасность и гарантии, однако, доступен не во всех банках и только для оплаты в рублях. Наиболее частым способом оплаты на данный момент является оплата через банковскую ячейку, но время не стоит на месте и появляются все более удобные и безопасные способы.
Юристы агентства недвижимости ФЛЭТ подбирают оптимальный вариант оплаты для обеих сторон и гарантируют чистоту и безопасность сделки. Мы берем на себя обязательства в случае проблем со сделкой решить все за свой счет.
Ставьте "лайк" этой статье и подписывайтесь на наш Telegram канал, там много полезного о недвижимости!