Часто можно встретить рассказы о том, что «ипотеку можно взять и без первоначального взноса», даже если в нужном банке такой взнос обязателен. Да, действительно так сделать можно. Вот только такой способ, регулярно встречающийся на практике весьма опасен как для продавца, так и для покупателя.
Смысл такого способа состоит в завышении стоимости квартиры по договору по договоренности с продавцом.
Например: квартира стоит 4 млн. рублей, банк требует 20% первоначального взноса. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре стоимость в 4.8 млн. рублей, а потом составить расписку или авансовое соглашение о передаче продавцу денег в сумме 960 тыс. рублей.
Итого банк выдаст кредит на 4 млн. (80% от цены квартиры по договору), а покупатель не заплатит ни копейки на первоначальный взнос.
Звучит легко и просто, но так ли это?
Да, такой прием выглядит не совсем законным, говорят даже о составе мошенничества.
Но это не так - для мошенничества должен быть прямой материальный ущерб, а его в этом случае никто не несет.
Если вы, конечно, будете исправно платить кредит, а не берете его для заведомой просрочки. Но предоставление недостоверных сведений является самостоятельным основанием для досрочного расторжения кредитного договора по инициативе банка. В большинстве договоров такое условие давно и прочно прописано.
Для того чтобы провернуть такую схему, помимо 100% доверия между продавцом и покупателем, надо иметь запас по среднерыночной стоимости жилья.
Ведь заключение оценщика должно соответствовать цене в договоре, а «договориться» с оценщиком (часто рекомендуемым банком) о существенном завышении цены квартиры не получится.
И самое главное: правильное оформление всех документов! В том числе – для подстраховки продавца и покупателя.
Ведь если что-то пойдет не так, то:
- Покупатель может потребовать реального возврата «фиктивных» денег, которые он передал продавцу. Да-да, передал – вот же документ: расписка и получении такой-то суммы.
- Если сделка проводится с полной «имитацией», когда деньги реально проходят по счету или ячейке по требованию банка, то покупатель может потерять эти деньги. Например, укажет их как задаток, а сам сорвет сделку.
К тому же могут возникнуть сложности при уплате налога с продажи, получении вычета и в иных случаях.
А если дело дойдет до оспаривания сделки по каким-либо основаниям, то предметом спора будет жилье именно по той стоимости, которая указана в договоре. Это уже больший риск для продавца, чем для покупателя.
Чтобы не лишиться денег и квартиры – лучше возможность заключения подобных «скользких» сделок уточнять у профессионалов.
А лучше соблюдать закон. Это легко, удобно и совершенно безопасно!