За первый месяц лета по результатам ежемесячного исследования от аналитического проекта DataFlat.Ru, на рынке долевого жилья подросли и продажи, и выручка девелоперов, и цены. Особенно это касается «старой» Москвы в пределах МКАД. То есть вроде бы и нет падения спроса, но и рекордных взлетов не видно.
Старая Москва: продается почти как в 2021-м
Напомним, что аналитики DataFlat.Ru учитывают только статистику регистраций в Росреестре договоров долевого участия и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физлицами. Если учесть, сколько времени иногда занимает регистрация, то понятно, что это не строго июньские сделки.
Но все равно можно сказать, что старая Москва в июне 2023-го почти догнала июнь 2021-го по числу ДДУ (5 926 против 6 216 в 2021-м, разница 5%). А по сравнению с прошлым годом все просто шикарно: количество зарегистрированных лотов выросло на 35%.
По сравнению с прошлым месяцем в июне в границах МКАД продали на 4% больше квартир. Каждая из них прибавила в стоимости в среднем 1% достигнув почти 20 млн рублей. Цены предложения (без учета так называемых «скидок», о которых ранее писал «МосДольщик.рф») в старой Москве подросли на 2%. А доля ипотечных сделок остается высокой и стабильной (72%).
Новая Москва: «снижение в рамках погрешности»
По сравнению с июнем 2021 года в Новой Москве все еще существенно меньше регистраций, на 39%. Но ДДУ стало больше на 42%, чем год назад. В целом же по Московскому региону июньские показатели по регистрациям сделок просели в годовом соотношении именно «благодаря» Новой Москве: они остаются ниже 2021 года на 22%.
Помесячная статистика Новой Москвы на фоне старой тоже не очень впечатляет — но это не падение, это, скорее, застой, приостановка роста. Число сделок уменьшилось на 2% по сравнению с маем этого года. Цены за месяц также снизились, хотя и незначительно, менее чем на 1%. Снизилась и выручка девелоперов — на 2%, хотя в июне 2023-го ее объем был даже повыше «старомосковского» — 118,85 млрд руб., а рост выручки по отношению к предыдущему году составил 48%.
Однако доля ипотечных сделок в Новой Москве за год выросла на 4%, до 84%, а в границах МКАД несущественно снизилась (на 1%, до 72%). То есть без ипотеки обходятся всего менее 20% всех дольщиков, ипотека — почти единственная опора рынка. Ипотека в виде льготных кредитов, которые банки и застройщики продолжают выдавать, несмотря на грозные окрики ЦБ (хотя такие кредиты стали значительно скромнее рекламировать).
Другие исследователи рынка, опираясь также на материалы Росреестра, подсчитали, что в среднем за месяц в последнем квартале, исходя из динамики ДДУ, продается по 550 тыс. м2. При этом у девелоперов нет возможности предоставлять реальные скидки, поэтому и роста продаж не будет, добавляют они. Цена, мол, фиксируется жесткими нормативами проектного финансирования долевого строительства — то есть банки не дают ее снижать.
Схема выглядит логично. И нынешние, июньские данные DataFlat.Ru в нее вполне укладываются. Например, в Московской области увеличение числа проектов вызвало и рост сделок по ДДУ на 9%. Однако и цены в области примерно раза в два меньше, чем в старой Москве, а ипотека практически на том же уровне (83%).
В апреле аналитики DataFlat.Ru предположили, что, несмотря на неустойчивость спроса на новостройки, дальше будет его рост. Это подтвердили майские продажи, которые, вопреки сезонному фактору, не снизились. И вот в июне рост восстановился. Что будет дальше – увидим по данным нынешнего месяца (июля), которые будут собраны и обработаны в начале августа.