По причине высокой стоимости и сравнительно небольших доходов в молодых семьях ипотечное кредитование – единственный способ приобретения жилья. По сравнению с арендой квартиры или дома он выгоден тем, что жильцы получают долгожданные квадратные метры в собственность, после полной выплаты кредитной суммы. В то же время кредит выдается далеко не всем, и на это есть определенные причины.
Главные условия получения ипотеки
При выдаче ипотечного кредита банк обращает внимание на два аспекта:
- Личность заемщика. После получения заявки финансовая организация тщательно изучает досье потенциального клиента на предмет платежеспособности – все остальные факторы сводятся именно к этому.
- Недвижимость. Приобретаемый объект должен соответствовать понятиям ликвидности, т.е. объект должен быть без юридических рисков, с отсутствием не узаконенных перепланировок и т.д. В случае неуплаты кредита заемщиком, банк должен иметь возможность беспрепятственно реализовать объект, что бы вернуть выданные кредитные средства.
Если какой-либо фактор не соответствует требованиям кредитной организации и является решающим, заявитель получает отказ. Если отказ приходит на этапе согласования объекта с банком, это полбеды. Банк предоставит возможность выбрать другой объект. А вот если отказ пришел на стадии одобрения заемщика, нужно искать причину отказа.
Причины отказа банка
Причины отказа со стороны кредитора так или иначе связаны с личностью предполагаемого клиента, т.к. от него зависит, будут ли оплачен кредит и соблюдены сроки выплат.
Проблема в платежеспособности
Платежеспособность строится из нескольких факторов:
- Наличие постоянного дохода. Это может быть работа по найму, доходы от сдачи в аренду, дивиденды. Главное условие, что эти доходы должны быть документально подтверждены.
- Постоянное место работы. Минимальный стаж на последнем месте работы - три месяца.
- Работодатель. Компания имеет положительную репутацию и обороты по расчетным счетам.
- Если доход идет от собственного бизнеса, то ИП или ООО должны исправно подавать отчеты с прибылью в государственные органы в течение нескольких лет.
«В процентном соотношении на ипотеку, плюс текущие платежи по иным действующим кредитам, должно уходить не более 50% от подтвержденного дохода, иначе будет просто не хватать на жизнь. Это говорит о том, что плательщик не справится с финансовой нагрузкой и начнутся просрочки»
Что делать?
Для начала необходимо выявить причину и после этого проработать ее:
- Если трудовая деятельность в компании ведется «в серую», необходимо официально оформиться. При этом подтвердить доход можно справкой 2НДФЛ, либо справкой по форме банка, в которой можно учесть «серый» доход, помимо официального.
- Проработать на текущем месте минимум 3 месяца.
- При выборе работодателя остановиться на известной компании, которая давно на рынке.
- Поддерживать бизнес, исправно платить налоги и подавать отчеты. В противном случае – закрыть ИП и уйти в найм.
Плохая кредитная история
В случае просрочек по действующим или уже закрытым кредитам банк выдаст отказ с большей степенью вероятности, т.к. это показывает плательщика не в «лучшем свете».
Что делать?
Алгоритм действий, в зависимости от причины:
- Текущая просрочка. Это просрочка на текущий момент по действующему кредиту. С данной просрочкой вероятность отказа по любому кредиту практически 100%. Для начала нужно закрыть данную задолженность, далее необходимо смотреть на всю ситуацию в целом. Некоторые ситуации возможно согласовать с банком. Но, без помощи брокера разобраться в этом вопрос вряд ли удастся.
- Отсутствие кредитной истории. Данный факт не играет существенной роли на решение банка о предоставлении ипотечного кредита. Некоторые специалисты просят взять небольшой кредит на полгода-год и выплатить его с соблюдением графика платежей. Якобы это повысит шансы на одобрение. Опираясь на практику, считаем этот совет весьма сомнительным.
- Плохая, негативная КИ (кредитная история). Испорченная кредитная история – не приговор. Банки прекрасно понимают, что человек мог когда-то оступиться в молодости, либо допустить просрочку по незнанию. Например, частая ситуация, когда клиент, закрывая кредит, не доплачивает какие-то копейки, и за ним фиксируется просрочка. Иногда эта просрочка длится годами. Существуют банки, которые готовы разбираться в каждой ситуации индивидуально, в этом случае большую роль играет сам портрет заемщика. Его доходы, первоначальный взнос, активы. Все это может существенно повлияет на решение банка. В данной ситуации поможет разобраться только грамотный брокер.
Недвижимость не соответствует требованиям
При не ликвидности объекта кредитования банк также дает отказ. Поэтому на этапе выбора квартиры необходимо тщательно проверить жилье и его собственника. Рассмотрим основные причины, по которым банк может отказать:
- Несогласованные перепланировки. Если в приобретаемом объекте недвижимости делали перепланировку без разрешающих на то документов, с большей долей вероятности банк откажется выдавать кредит на покупку такой недвижимости. Для банка критично, если был перенос мокрых точек (туалет, ванна), газовой колонки. Так же критично, если происходили какие-либо манипуляции с несущими стенами.
При этом банк не считает грубым нарушением установку или демонтаж межкомнатных перегородок. Такая недвижимость обычно проходит все проверки.
- Степень износа, особенности в конструкции дома, удаленность кредитуемого объекта от крупного населенного пункта. Как правило, степень износа не должна превышать 60%. Так же в доме не должно быть деревянных перекрытий. Исключением является старый фонд и застройка исторического значения. Таких домов много в Санкт-Петербурге и Москве. Такая недвижимость рассматривается индивидуально. Так же выдвигаются требования по удаленности от крупного населенного пункта, обычно не более 50 км. Обычно это относится к загородной недвижимости.
- Частый переход права собственности, сомнительная недвижимость. Если по объекту недвижимости часто происходили сделки, банк так же может принять отрицательное решение. Данный объект вызывает подозрения, банку проще отказать. Если вы покупаете недвижимость с ипотекой банка, который требует страховать:
- Жизнь, здоровье заемщика;
- Объект недвижимости;
- Титул;
Данная недвижимость так же будет проблемой для страховой компании. Большая вероятность того, что ни один страховщик не решится взять такой объект. Получится ситуация, что на сделку невозможно будет выйти, так как не выполнены условия банка по страхованию сделки.
Что делать?
Нужно понимать, что банк осторожен в выборе заемщика и объекта недвижимости, которые он кредитует. Если же по какой-то причине банк отказал в объекте, то, скорее всего, придется искать другой вариант. В исключительных случаях можно попробовать поменять банк. Каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения.
Небольшой первоначальный взрос
Не всегда бывает так, что заемщик может выплатить сразу 15-20 процентов от стоимости квартиры – иногда первый взнос едва дотягивает до минимального порога – десяти, а еще чаще первоначальный взнос отсутствует вовсе.
Что делать?
Если нет возможности внести первоначальный взнос банку, то вариантов для решения не очень много:
- Найти варианты продажи на первичном рынке акционного характера, такие варианты существуют. Но, по большей части вывеска с надписью «Первоначальный взнос 0%» – это маркетинговый ход. Либо данный кредит будет с мелким шрифтом. Например, с повышенной процентной ставкой;
- Обратиться к ипотечному специалисту. Эти нюансы подробно прорабатывает брокер – изучает ситуацию клиента и помогает найти решение.
Проблема с долгами
Задолженность всегда становится причиной отказа. Это неоплаченные:
1. Штрафы.
2. Налоги.
3. Коммунальные платежи.
4. Выплаты по существующим кредитам.
Что делать?
Причиной может стать даже незначительная пеня в налоговую или ЖКХ, поэтому перед подачей заявки нужно заплатить по всем долгам и подождать, пока прогрузятся данные о платеже. Будет полезным заранее узнать ситуацию в ЖКХ и налоговой. Информация о долгах имеется в кабинете на Госуслугах.
Недостоверная информация
Финансовая организация всегда проверяет данные, показанные клиентом, и при их несоответствии действительности отказывает в ипотеке. Возможные причины:
- Ошибки в документах, допущенные должностными лицами при оформлении.
- Заведомо ложные данные, которые дает о себе клиент.
- У документа истек срок действия.
Что делать?
Необходимо самим тщательно проверить всю документацию и при необходимости:
- Обратиться в уполномоченный орган о замене недостоверного документа на верный.
- Получить новый документ со свежими сроками.
Проблема в здоровье заемщика
Возможные препятствия к одобрению ипотеки:
· Беременность.
· Инвалидность и другие заболевания заемщика.
Что делать?
Что касаемо здоровья, это не повлияет на решение банка о предоставлении кредита, но будут сложности со страховой компанией. Не факт, что страховая согласится застраховать жизнь и здоровье заемщика, в этом случае придется отказываться от страховки. При отказе банк повысит процентную ставку от 1 до 4 процентов. При этом страховать объект недвижимости нужно в любом случае, так как это требование прописано в ФЗ "Об ипотеке". Не стоит оформлять заем беременной женщине. Если есть супруг, лучше оформить кредит на него. Ведь пока женщина находится в декретном отпуске, зарплату ей не выплачивают. Рассматривать такого заемщика возможно в случае дополнительного подтвержденного заработка.
Кредитная нагрузка
В том случае, если заемщик хочет взять ипотеку и при этом имеет действующие кредиты, необходимо правильно рассчитать нагрузку. Финансовая организация считает, что на оплату кредитов у заемщика должно уходить не более 50% от подтвержденного дохода. Этот показатель средний. Некоторые банки допускают нагрузку 70% от дохода.
Так же, некоторые банки могут сделать отлагательные условия для выдачи ипотеки. Иными словами – это условие при котором банк выдаст кредит. Таким условием как раз таки может быть закрытие каких-либо действующих кредитов для того, что бы заемщик смог пройти по нагрузке. Этот инструмент удобен. Не нужно специально закрывать кредит до подачи заявки на ипотеку.
Неуверенность заемщика
Особо внимательно финансовые сотрудники изучают заявителей, которые:
- Неуверенно себя ведут, во время первичного телефонного разговора.
- Невнятно отвечают на вопросы.
- Забывают даты, суммы и другие факты из своего досье.
Это может говорить как о природной неуверенности человека, так и о том, что он что-то скрывает или пытается обмануть. В данном случае аналитики банка будут более пристально изучать заявку. Так же большая вероятность звонка на работу заемщика.
Что делать?
Перед подачей лучше обратиться к работодателю и предупредить о том, что вы подаете заявку в банк. Предупредить об этом бухгалтерию, кадры и руководителя компании. Это поможет избежать возможного отказа, если по указанному рабочему номеру в анкете сотрудник банка не смог дозвониться.
Как узнать причину отказа?
По закону кредитор не обязан сообщать о факторах, из-за которых он отказал в ипотечном кредитовании. И будет бесполезным допрашивать об этом его сотрудников, писать письма, звонить и т.п.
Всегда существует шанс на повторное обращение, которое может стать более успешным. Перед этим нужно еще раз проанализировать ситуацию, подумать, как усилить платежеспособность и исправить негативные стороны. С этими вопросами мы так же рекомендуем обращаться к ипотечному брокеру. Только грамотный специалист поможет дать объективную оценку платежеспособности и дать совет. Подскажет, что необходимо исправить в какие банки стоит обратиться.
Кто может помочь в одобрении и получении ипотеки?
Значительно повысить шансы на получение ипотечного кредита поможет ипотечный брокер. Он поможет проработать досье, исключить негативные факторы, подать заявку, сопроводит сделку.