Ипотечный сегмент за последние годы стал очень динамичным. И мы не только про активно меняющиеся условия выдачи кредитов. Сам выбор вариантов жилищного кредитования меняется, расширяется. Например, с 2021 года в России начала действовать так называемая траншевая ипотека. Она пока не может похвастать высоким спросом – однако к ней стоит присмотреться. Потому что сильных сторон у нее немало. Но есть и определенные риски. Впрочем, давайте обо всем по порядку.
Суть траншевой ипотеки
Главная особенность такого продукта в том, что банк выдает не всю сумму сразу, а делит ее на несколько частей – то есть на транши. Далее деньги частями переводятся застройщику по согласованному графику. В большинстве случаев ипотечная сумма делится на 2 транша, однако возможно и более мелкое дробление. Первый платеж переводится после подписания кредитного договора, а второй – после сдачи дома в эксплуатацию либо за некоторое время до нее в зависимости от условий договора.
Следующая важная особенность заключается в размерах траншей. Первый транш может быть вообще символическим и составлять 100…1000 рублей. Следовательно, и ежемесячный платеж здесь будет буквально несколько рублей. Смысл здесь в том, что покупатель квартиры, пока дом строится, практически снимает с себя кредитную нагрузку. Но при этом квартиру-то он уже купил. Это очень удобно, если на время строительства приходится жить в съемной квартире. При обычной ипотеке в такой ситуации приходится платить и за аренду, и по кредиту. Траншевая же ипотека позволяет начинать платить за свою квартиру тогда, когда дом уже готов к заселению.
Однако строгих ограничений по размеру первого транша нет. Если ситуация позволяет, то вполне можно сразу перевести и куда бОльшую часть. Например, треть от стоимости квартиры.
Так что основное преимущество траншевой ипотеки – более гибкое распределение долговой нагрузки.
А что с первоначальным взносом?
Здесь условия практически такие же, как и при обычной ипотеке. Получатель кредита должен внести их своих средств первоначальный взнос. Его размер составляет в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Эти деньги вместе с первым траншем перечисляются на счет застройщика.
Для большей наглядности давайте рассмотрим пример. Евгений планирует купить в ипотеку квартиру стоимостью 10 млн рублей в строящемся доме, сдача которого намечена на июнь 2024 года. На первоначальный взнос он накопил 2.5 млн рублей, то есть 25 % от стоимости желаемой квартиры. Недостающие 7.5 млн рублей Евгений берет в банке по программе траншевой ипотеки.
Когда подписан долевой и ипотечный договор, застройщику перечисляется первый транш размером 100 рублей. До мая 2024 года Евгений будет платить по одобренной и оформленной ипотеке всего по 1 рублю в месяц. В мае же согласно условиям договора банк переводит застройщику оставшиеся 7 499 900 рублей. После этого Евгений начинает платить уже по полной ипотеке.
Важно: право собственности на квартиру, которая приобретена по программе траншевой ипотеки, можно оформить только после ввода дома в эксплуатацию и кадастровой регистрации квартиры. Впрочем, при обычной ипотеке условия те же самые.
Кому подойдет траншевая ипотека
Наибольшие выгоды при таком кредитовании получат следующие заемщики:
- Те, кто вынужден арендовать жилье, пока дом строится – об этом мы уже поговорили выше.
- Те, кто приобретает квартиру в качестве инвестиции. После завершения строительства квартиры практически всегда становятся дороже. Следовательно, можно неплохо заработать на разнице цен покупки и продажи. А поскольку до сдачи дома банку нужно платить в буквальном смысле рубли, то и выгода получается еще больше.
Если сравнивать траншевую ипотеку с околонулевыми программами “От застройщика”, то первая однозначно выгоднее. Мы уже неоднократно писали, что ипотека “От застройщика” всегда предполагает, что низкая ставка уже заложена в стоимость квартиры. И это основная претензия со стороны Центробанка. При траншевой же ипотеке девелоперы не делают никаких скидок – следовательно, и повышать стоимость квадратных метров нет причин.
А есть ли риски?
Банк России пока относится к траншевой ипотеке с осторожностью. Осенью 2022 года Эльвира Набиуллина отметила, что здесь есть как минимум 3 потенциальных риска:
- Повышение ставок по проектному финансированию. Ведь до тех пор, пока не будет переведен основной транш, застройщикам придется самостоятельно искать деньги на возведение дома. В частности, кредитоваться. А если эскроу-счета будут наполняться медленнее, то банки с большой вероятностью будут повышать ставки по программам проектного финансирования.
- Удорожание квартир на вторичном рынке. Такое развитие событий возможно, если траншевая ипотека будет активно использоваться в спекулятивных целях. В результате цены будут искусственно взвинчены, а ценовой разрыв между первичкой и вторичкой станет еще больше.
- Сложность оценки рисков. Мысль о том, что до сдачи дома можно платить по ипотеке буквально 1 рубль, может помешать трезво оценить риски и возможности.
Так что траншевая ипотека еще долго будет находиться под пристальным вниманием со стороны Банка России.
Траншевая ипотека – хорошо это или плохо?
Подводя итоги, предлагаем выделить плюсы и минусы ипотеки, переводимой частями. Начнем с положительных сторон:
- Снижение долговой нагрузки на период строительства дома. Это можно использовать, например, чтобы собрать капитал на ремонт будущей квартиры.
- Фиксация цены. Вы покупаете квартиру за ту цену, которая была зафиксирована в договоре.
- Дополнительный стимул застройщику. Не в его интересах будет затягивать строительство, ведь основную сумму он получит только после сдачи дома.
А теперь о минусах:
- Сравнительно сложное оформление. Траншевую ипотеку выдают далеко не все банки. Более того, не каждый застройщик согласится на такие условия.
- Несовместимость с льготными ипотечными программами.
- Субъективная сложность оценки реальной нагрузки, которая ляжет на ваши плечи после окончания строительства.
Так что нельзя утверждать, что траншевая ипотека – это идеальное решение. Но положительный момент в ней однозначно есть. Как минимум, в том, что это дополнительная возможность решить жилищный вопрос. И она, безусловно, найдет своего потребителя.
Поэтому, если вы планируете покупать квартиру, то стоит внимательно подойти к вопросу выбора не только конкретного предложения, но и ипотечной программы. На сегодняшнем рынке представлена масса их разновидностей, каждая из которых имеет свои особенности. Разобраться в них вам готовы помочь специалисты компании “ЛионКредит”. Оставляйте заявку на нашем сайте – и мы поможем вам разобраться во всех хитросплетениях кредитного мира!
Читайте также:
Как самозанятому получить кредит на развитие бизнеса: опыт “ЛионКредит”