Доля ипотечных кредитов на рынке загородной недвижимости составляет не более 2%. Хотя многие не отказались бы от возможности купить жилье в пригородных коттеджных поселках или построить собственный дом в соответствии со своими представлениями о комфорте. Но дело осложняется позицией банков и их нежеланием брать в залог загородные дома. Давайте разберемся, в чем причина такого отношения.
ПОКУПКА ЗАГОРОДНОГО ДОМА С УЧАСТКОМ В ИПОТЕКУ — ОСОБЕННОСТИ
Казалось бы, разницы в покупке квартиры и дома с использованием ипотечного кредита быть не должно: и то, и другое — объекты недвижимости, пригодные для проживания. Однако на квартиру ипотеку получить гораздо проще, чем на загородный дом.
Основная причина в том, что дом с участком — менее ликвидный объект, чем квартира. Если у заемщика возникнут проблемы с выплатой кредита, банку придется продавать недвижимость, находящуюся у него в залоге, чтобы вернуть свои средства. Банк заинтересован в том, чтобы сделать это как можно быстрее, так как ему невыгодно иметь на балансе объект, который требует денег на свое содержание. Чем быстрее банк сможет реализовать недвижимость, тем скорее в оборот вернутся деньги, выданные в качестве кредита.
Даже в условиях повышенного интереса к загородной недвижимости, квартиры считаются более ликвидными объектами, так как имеют более универсальные технические характеристики: площади, планировки, высоту потолков. В то время как большинство домов имеют свои архитектурные особенности, индивидуальные инженерные решения, которые удовлетворяют вкусу и соответствуют потребностям конкретного владельца. Поэтому найти покупателя на дом сложнее, чем на квартиру.
Кроме того, не нужно забывать, что дом продается вместе с участком, что также может осложнить процесс: к примеру, дом покупателю подходит, но характеристики участка не отвечают его требованиям. К тому же, документы на земельный надел при покупке дома оформляются отдельно, то есть продавец предоставляет два пакета документов — на строение и землю.
При таких изначальных данных банку сложно провести оценку перед выдачей кредита, так как на цену дома влияет множество факторов, которые должны быть обязательно учтены:
- расположение участка (престижность, направление, удаленность от города);
- наличие/отсутствие инженерных коммуникаций — водоснабжение и канализация, электричество и газопровод, котельная или другой источник теплоснабжения);
- удаленность от основной трассы, близость к МКАД;
- назначение земли;
- площадь участка, состав и качество грунтов;
- готовность к продаже — отсутствие обременений, долгов за ЖКУ, полный пакет документов;
- наличие вблизи участка водоема и леса;
- сложившаяся инфраструктура вокруг владения.
Эксперт-оценщик анализирует более 25 параметров, по которым определяется рыночная стоимость дома и участка, на котором он построен. В большинстве случаев, точно определить цену загородной недвижимости не представляется возможным, так как нет критериев — каждый объект имеет свои особенности.
Рыночная стоимость может оказаться ниже кадастровой. При этом, налоги будут исчисляться, исходя из последней, что повлияет на расходы банка, если не получится при необходимости быстро продать залоговое имущество.
Еще одним условием, усложняющим выдачу ипотеки на дома, стало требование страхования объекта залога. Страховка загородных объектов стоит значительно дороже, чем полисы страхования квартир. К тому же, страховщики выдвигают свои условия к имуществу и могут вовсе отказать в страховании. В таких условиях банку проще отказать в выдаче кредита на дома и сосредоточиться на разработке программ кредитования покупки квартир.
ТРЕБОВАНИЯ К ДОМАМ ПРИ ВЫДАЧЕ ИПОТЕКИ
Не каждый объект загородной недвижимости подойдет для выдачи ипотечного кредита. Большинство банков выдвигают следующие условия:
- Дом должен быть построен и готов к проживанию в течение всего года. Нежелание банков связываться с недостроем понятно — неликвидные объекты трудно будет продать.
- Строение должно иметь прочный фундамент (камень, бетон, кирпич) и стены из кирпича, камня, железобетонных панелей, бетонных блоков. Деревянные конструкции считаются самыми ненадежными.
- Дом должен быть не выше трех этажей, оснащен инженерными коммуникациями — электроснабжением, канализацией, водопроводом, отоплением.
- Подъездные дороги (лучше — покрытые асфальтом или, хотя бы, гравием) должны обеспечивать круглогодичный доступ к участку.
- Разрешенное использование земли — для ИЖС или дачного строительства.
- Расстояние до города — на усмотрение банка.
Планировка дома должна соответствовать указанным в документах.
Если ипотека выдается на строительство дома, банк запросит документы строительной компании, проектную документацию, договор купли-продажи с застройщиком. Поскольку дома еще нет, потребуется передать банку в залог другую недвижимость в собственности заемщика.
ТРЕБОВАНИЯ К ЗАЕМЩИКУ
Когда банк выдает кредит на покупку дома, он должен быть уверен в возврате заемных средств. Поэтому основное, на что банк будет смотреть при одобрении заявки — доход заемщика. Причем будет рассматриваться не только финансовое положение на сегодняшний день, но и перспективы карьерного роста и репутация работодателя.
Больше шансов получить одобрение ипотеки на дом за городом у людей в возрасте от 35 до 45 лет — их считают специалистами со стабильным положением, которые в случае необходимости смогут быстро найти работу, при неблагоприятном стечении обстоятельств у нынешнего работодателя. На момент обращения за ипотекой заемщик должен проработать на последнем месте от 6 месяцев до 2 лет — разные банки выдвигают разные требования.
Чтобы получить ипотеку, семья должна иметь такой доход, при котором расходы на ежемесячный платеж не будут больше 40% бюджета. Хотя некоторые банки не столь жестки и допускают платеж до 60–65% общего дохода.
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС НА ПОКУПКУ ДОМА В ИПОТЕКУ
Первоначальный взнос — сумма, которая вносится продавцу недвижимости, а на оставшуюся часть берется ипотека. Чем выше первоначальный взнос, тем более привлекательные условия по ипотеке могут предложить банки. Некоторые банки предоставляют льготные условия заемщикам-держателям зарплатных карт, индивидуальным предпринимателям, имеющим счета в выбранном для ипотеки банке.
Часто первоначальный взнос должен быть выше 10%, а процентные ставки на загородную ипотеку начинаются от 7,35%. В то же время другой банк выдает ипотеку на дачу или земельный участок под 8% годовых при первоначальном взносе 25%.
Если принято решение о покупке загородного дома, нужно проанализировать предложения кредитных организаций и выбрать наиболее выгодные.
АЛГОРИТМ ПОЛУЧЕНИЯ ИПОТЕКИ НА ДОМ С УЧАСТКОМ
Приобретение дома с участком в ипотеку — процесс сложный. Банку нужно проверить не один объект недвижимости, а два — дом и участок. Порой ошибки оформления документов продавца делают невозможным получение кредита и заключение сделки.
В любом случае, потребуется последовательно пройти ряд шагов:
- Получить предварительное одобрение банка. На этом этапе банк рассматривает личность заемщика и принимает решение о сумме кредита.
- Подобрать объект. Обычно на это есть несколько месяцев.
- Предоставить в банк пакет документов на дом и землю — выписку из ЕГРН, техпаспорт, кадастровый паспорт, оценочные документы и другие, которые требует банк.
- Получить окончательное одобрение банка, заключить договор купли-продажи и кредитный договор.
- Зарегистрировать документы в Росреестре.
- Произвести расчеты с продавцом и подписать акт приема-передачи.
Документы для получения ипотеки на загородный дом:
В каждом конкретном случае будет свой пакет документов, но к базовому набору можно отнести:
- Паспорт заемщика, где есть отметка о регистрации, и еще один документ, который позволяет идентифицировать человека — водительское удостоверение, загранпаспорт и т. п.
- Справка 2-НДФЛ или по форме банка.
- Документы на дом — правоустанавливающие, отчет оценщика, выписка из ЕГРН, кадастровый и технический паспорта.
- Документы на землю.
- Если в залог будет передаваться другая недвижимость заемщика — документы на нее.
Дополнительно могут потребоваться разрешение на продажу органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, или согласие супруга, если недвижимость была приобретена в браке. Точный перечень документов можно узнать в банке.
ПОКУПКА ЗАГОРОДНОГО ДОМА НА МАТЕРИНСКИЙ КАПИТАЛ
Подспорьем в покупке загородного дома может стать материнский (семейный капитал), который по закону можно использовать на улучшение жилищных условий семьи. Дом должен подходить под требования Пенсионного фонда:
- Находиться на территории Российской Федерации.
- Иметь степень износа не более 50%.
- Быть оборудованным отоплением и подходить для круглогодичного проживания.
Если для покупки дома планируется использовать материнский капитал, нужно обратиться в отделение ПФР по месту жительства с заявлением, к которому приложить необходимые документы, точный список которых лучше уточнить у специалиста фонда.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Ипотечные программы на частные дома, которые разрабатываются банками, позволят многим потенциальным покупателям загородного жилья исполнить свою мечту и приобрести в собственность дом.
Средние ставки по ипотеке для загородных домов пока остаются выше, чем для квартир, что объясняется более высокими рисками для банков. Но поскольку интерес к загородной недвижимости есть, можно ожидать выхода новых банковских продуктов, которые помогут удовлетворить спрос на дома.
Подобрать лучший вариант и проверить дом и участок на юридическую чистоту можно в компании Summus Estate, где опытные специалисты помогут приобрести загородную недвижимость с минимальными рисками.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.