Рассмотрим как лучше выбирать коммерческую недвижимость в Москве под офис в аренду или для покупки. Какие классы недвижимости существуют, на что следует обратить внимание при выборе, в каких районах Москвы рекомендуется размещать офис.
КУПИТЬ ИЛИ СНЯТЬ В АРЕНДУ — ЧТО ЛУЧШЕ И ВЫГОДНЕЕ?
И покупка, и аренда офиса имеют свои плюсы и минусы. Аргументы предпочитающих аренду обычно сводятся к следующим:
- Отсутствие расходов на содержание. Ремонт, налоги, переустройство в случае необходимости — это головная боль собственника помещения, арендодателя.
- Не потребуется выводить большую сумму из оборота компании на дорогостоящую покупку. Это может останавливать не только стартапы, но и успешный работающий бизнес. Довод, что вложения окупятся за несколько лет, не всегда является убедительным для руководства компании.
- Возможность быстро сменить локацию в случае изменений условий работы. Если арендодатель передумал сдавать помещение или на старте бизнеса не совсем понятно, где лучше иметь офис — аренда оптимальный вариант.
- Возможность изменения занимаемой площади, в сторону увеличения или уменьшения. Может оказаться, что запланированное пространство оказалось велико, и переплачивать за ненужные квадратные метры — излишняя роскошь. Или — наоборот, с расширением штата, к примеру, понадобились новые рабочие места для сотрудников — можно дополнительно арендовать необходимую площадь.
- Все затраты легко прогнозируемы. В отличие от недвижимости в собственности, расходы на арендованный офис зафиксированы в договоре, и дополнительные вложения не потребуются.
Вместе с преимуществами у аренды офиса есть и недостатки. Прежде всего, это нестабильность положения. У арендодателя могут поменяться планы, и он откажется сдавать помещение. А если и не поменялись, аренда постоянно дорожает. Кроме того, любые изменения в помещении нужно согласовывать с собственником, что бывает не всегда удобно.
У противников аренды свои доводы:
- Показатель деловой репутации. Иметь собственный офис — в некоторых кругах повышает престиж компании и доверие к ней партнеров.
- Банки охотнее дадут кредит, если получат в залог недвижимость.
- Офис — это вполне ликвидный актив, который при необходимости можно продать и выручить за него сумму даже большую, чем была потрачена на его покупку.
- Излишки площади можно сдавать в аренду — дополнительная прибыль компании.
- Свой офис — большие возможности для переустройства — предприниматель вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
КАК ВЫБРАТЬ ПОДХОДЯЩЕЕ ПОМЕЩЕНИЕ
Когда собственник бизнеса определился, будет он снимать офис или покупать, можно приступать непосредственно к выбору помещения.
Прежде всего, нужно выявить критерии, которым должен соответствовать будущий офис. Помимо цены и срока аренды это могут быть:
- локация и транспортная доступность;
- уровень ремонта и возможность его сделать «под себя»;
- размер (в зависимости от количества сотрудников);
- наличие вспомогательных помещений (кухня, серверная и т. п.);
- правила доступа в офис посетителей (часы работы, вахта на входе в здание, пропускная система входа на этаж, личная встреча на пункте охраны и т. д.);
- наличие заведений общепита в 5–7 минутах ходьбы от офиса;
- обеспечение сетями коммуникации (телефон, интернет);
- парковка — сколько мест, закрепляются ли они за офисом.
Стоит зафиксировать на бумаге свои требования к будущему офису, чтобы ничего не упустить.
При выборе помещения рекомендуется также обратить внимание на сферу деятельности «соседей» по офису. Наличие конкурента в одной локации, если бизнес касается, например, сферы услуг может сослужить плохую службу. А вот офис интернет-магазина без шоу-рума может находиться в любом месте.
НЕСКОЛЬКО СОВЕТОВ, КАК ПРАВИЛЬНО ВЫБРАТЬ ОФИС В АРЕНДУ
- Предпочтительнее арендовать офис у собственника.
- Стоит обойти выбранные варианты и посмотреть на месте, насколько они соответствуют параметрам, заявленным в рекламе. Вполне вероятно, что после такого осмотра у будущего арендатора могут появиться причины, чтобы настаивать на уменьшении суммы аренды.
- Удобнее арендовать помещение у крупных профессиональных игроков на рынке, которые имеют целый портфель предложений. У них, как правило, уже отработаны схемы работы, есть работающая управляющая компания, понятны и логичны требования к арендатору. Бывают случаи, когда инвестируя средства в коммерческую недвижимость, человек не понимает, кому ее предложить в аренду, на каких условиях, как долго он будет сдавать помещение и т. д.
- Обязательно нужно обращать внимание на дополнительные платежи: включены ли они в сумму аренды (уборка, охрана, связь и т. п.), можно ли отказаться от каких-либо услуг, если они не нужны.
- Удобно, когда офис находится в пешей доступности от метро, чтобы сотрудникам было проще добираться до работы. С другой стороны, может оказаться выгоднее снять офис в промзоне и организовать корпоративный транспорт.
- Выгодные коммерческие предложения можно найти в строящихся объектах: отлично, если будет возможность договориться со строителями о планировке с учетом пожеланий будущего арендатора. Существуют возможности оговорить заранее установку каких-то перегородок или их снос, переносотдельных инженерные коммуникации и т. п. Так удастся сэкономить на ремонте.
- Следует также обращать внимание на эффективность использования рабочего пространства — коридоры, углы, лестницы уменьшают полезную площадь, платить за которую приходится все равно.
- Обычно у офисных зданий есть парковка, закрытая для посторонних. Стоит поинтересоваться, как оформляются права пользования парковочными местами.
- Условия аренды нужно не только обсудить с арендодателем, но и зафиксировать договоренности письменно. Договор аренды станет основным документом, определяющим взаимоотношения между арендатором и собственником помещения. Обязательно нужно предусмотреть возможность расторжения договора по инициативе арендатора.
- Внимательная проверка документов на помещение (документы о праве собственности, кадастровый паспорт и т. д.) убережет от дополнительных расходов и конфликтов.
ПОПУЛЯРНЫЕ РАЙОНЫ МОСКВЫ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Больше всего предложений по продаже офисов в конце 2020 года было в центре столицы. Это неудивительно: современные деловые центры в сочетании развитой инфраструктурой привлекательны как для крупных компаний, так и для малого и среднего бизнеса.
Абсолютный лидер по спросу — деловой квартал «Белая площадь» у станции метро «Белорусская». Бизнес-центр считается одним из лучших в столице, где обосновались представительства крупных российских и международных компаний.
Впрочем специалисты отмечают изменения в подходе компаний к офисному пространству. Так, многие теперь предпочитают иметь небольшой офис высокого класса для представительских целей и при этом избавляются от неэффективных площадей в зданиях классом ниже, переводя сотрудников на удаленку.
КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Для классификации офисов используются латинские буквы A-D. Рассмотрим более подробно каждый класс.
ПО ВЫСШЕМУ РАЗРЯДУ — ОФИСЫ А КЛАССА
Расположение — в новых деловых центрах Москвы. Современные коммуникации, системы климат-контроля, автоматизированные системы жизнеобеспечения и безопасности делают работу в офисе максимально комфортной. Стоит добавить также:
- отличную транспортную доступность;
- удачную планировку помещений;
- развитую инфраструктуру (кафе, рестораны, зоны отдыха, общественные пространства, централизованная служба сервиса, ресепшн и т. п.)
Офис класса, А предполагает наличие, как минимум, двух источников электропитания, парковочных мест (не менее одного на каждые 60 кв. метров офисной площади), собственную охрану. Наибольшее количество офисов от 16 до 250 кв. метров высшего класса сосредоточено в башнях Москва-Сити.
СЕГМЕНТ ЦЕНА/КАЧЕСТВО — ОФИСЫ В КЛАССА
Наибольшим спросом пользуются офисы класса В — они оптимальны по соотношению цена/качество. По своим характеристикам они часто не уступают офисам А-класса, но находятся в менее престижных локациях, чуть дальше от центра. Обычно это не новые, а реконструированные здания, бизнес-центры, которые не могут похвастаться сервисом или дорогой отделкой. Часто компании снимают два офиса: один — для представительских целей, класса, А, другой — для непосредственной работы сотрудников, класса В.
Офисы этого сегмента:
- расположены внутри ТТК;
- имеют собственную охрану, системы вентиляции или кондиционирования;
- парковка — не менее 1 места на 100 кв. метров офисной площади;
- располагают достаточной инфраструктурой (кафе, ресепшн и т. п.).
Бизнес-центры класса B можно найти в любом районе города, так как это самый востребованный вид офисной недвижимости.
БЮДЖЕТНАЯ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ — ОФИСЫ С КЛАССА
Если бюджет невелик, можно подобрать офис класса С. По сравнению с офисной недвижимостью классом выше, эти предложения имеют существенные недостатки. Это может быть отсутствие парковки, расположение вдали от транспортных магистралей, станций метро и другое.
Больше всего таких офисов в зданиях старой постсоветской постройки. В них невысокий уровень сервиса: ремонт обычно арендаторы делают сами, нет управляющей компании, которая решает хозяйственные вопросы, не предусмотрена организация питания сотрудников. Офисы класса С можно встретить даже в подвалах жилых зданий.
Представители малого и среднего бизнеса стремятся снизить расходы на офис, поэтому готовы мириться с некоторыми неудобствами. Но количество таких помещений сокращается, так как их собственники стараются повысить класс офисов, чтобы сдать или продать их дороже.
Арендаторы низкокачественной офисной недвижимости — это, в основном, молодые компании, которые пока не могут позволить себе более комфортабельные условия для работы. С увеличением прибыли они перебираются в офисы классом выше, а на их место приходят новые арендаторы.
РЕЖИМ СТРОГОЙ ЭКОНОМИИ — ОФИСЫ D КЛАССА
К офисам самого низшего качества относятся помещения, расположенные в старых административных зданиях бывших заводов и научно-исследовательских институтов. Они в большинстве своем не оснащены системами кондиционирования и, как правило, имеют, коридорную планировку. Инженерные коммуникации могут быть изношены.
_________
Офисную недвижимость в Москве можно подобрать в любом районе и любого класса — в зависимости от потребностей бизнеса. Чтобы это сделать грамотно, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов по коммерческой недвижимости. Обращайтесь в Summus Estate — мы всегда на связи, имеем многолетний опыт работы на рынке и всегда подберем вам подходящее решение, исходя из ваших задач и бюджета.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.