Пандемия COVID-19 и низкие темпы строительства жилья в Израиле привели к тому, что за последние пару лет цены на недвижимость выросли почти на 30 процентов. В 4-м квартале 2022 года средняя цена квартиры в Израиле составляла 1,96 миллиона шекелей (440 тысяч долларов). Для Тель-Авива и Иерусалима эти цифры ещё выше: 4,2 и 2,75 миллионов шекелей соответственно.
Бум на рынке израильской недвижимости был в значительной степени вызван стремительным ростом сферы высоких технологий, сопровождавшимся притоком в страну огромных капиталов. Эти деньги инвестировались в недвижимость.
С началом 2023 года, после того как выросли процентные ставки по кредитам, на израильском рынке недвижимости произошёл сильный спад, который даже можно назвать обвалом: количество сделок снизилось к февралю на 48 процентов в сравнении с прошлым годом.
Возможно, что сейчас наступило самое лучшее время для покупки недвижимости в Израиле, однако россияне рискуют столкнуться с другой проблемой: местные банки, опасаясь санкций, применяют очень жёсткую политику в отношении денежных средств, поступающих из России. Открыть банковский счёт в Израиле нерезиденту страны стало почти невозможно.
Это произошло из-за того, что налоговые органы США провели широкомасштабные расследования в отношении трёх крупнейших израильских банков и наложили на них многомиллионные штрафы. После этого неприятного случая банки в Израиле всеми силами стараются избегать предоставления услуг клиентам из-за рубежа.
Для репатриантов всё намного лучше, им счета в израильских банках открывают без проблем. Они также могут воспользоваться рядом льгот, о которых мы сейчас поговорим.
Льготы для репатриантов при покупке недвижимости в Израиле
Ипотечное кредитование
Приобрести в Израиле квартиру за наличные непросто, учитывая стоимость местной недвижимости. К тому же, в первое время переехавшим сложно рассчитывать на высокооплачиваемую работу. Выручит ипотека: в Израиле она называется «машканта».
Машканта для репатриантов предоставляется при поддержке Министерства финансов страны. Условия ипотечного кредитования следующие:
- срок – от 4 до 30 лет
- первоначальный взнос – от 25%
- ставка – не более 3%
- плавающая или фиксированная ставка
- кредит в шекелях или в иностранной валюте
- погашение 15% стоимости жилья в течение 15 лет
Если объект недвижимости не будет продан через 15 лет, то возвращать государственную дотацию не нужно. В противном случае придётся вернуть, но уже 17% от стоимости.
Важно уточнить, что данные условия распространяются только на первое жильё. И воспользоваться такой машкантой можно в течение года после репатриации.
Ставка по кредиту может быть даже меньше, всё зависит от индивидуальных характеристик заёмщика: возраста, семейного положения, количества детей и даже срока службы в армии. Как правило, размер ежемесячных взносов по кредиту должен составлять не более 30-40 процентов от дохода заёмщика.
Налоговые льготы
Новые репатрианты в течение первых 7 лет после переезда в Израиль получают льготы по уплате налога при покупке недвижимости (мас рехиша). Квартиры и дома со стоимостью до 1,9 миллиона шекелей облагаются для них налогом по ставке 0,5%, а всё, что стоит выше – по ставке 5%. Остальные израильтяне платят до 10% в зависимости от стоимости жилья.
Репатрианты могут получить скидку до 60% на уплату муниципального налога – арноны. Этой льготой можно воспользоваться в первые 2 года после получение удостоверения репатрианта. Она предоставляется на год.
Кроме этого, есть льготы, которые непосредственно не связаны с недвижимостью, но помогают сэкономить:
Жилищные лотереи
С 2015 года в Израиле проводятся жилищные лотереи, которые позволяют приобрести квартиру со скидкой в 20 процентов и с первоначальным взносом по ипотеке всего в 10 процентов вместо 25-ти.
Программа предоставления субсидированного жилья называется «Дира бе-анаха». В неё включены две лотереи: Мехир ле-миштакен и Мехир матара. Суть программы в следующем: государство выделяет застройщику землю под строительство со скидкой, а застройщик предоставляет 60% квартир в новом доме под программу Дира бе-анаха.
Для участия в программе необходимо получить сертификат нуждающегося в жилье – теудат закаут. Это можно сделать в одной из трёх компаний, которые представляют Министерство строительства и жилья: «Хеврат Алоним», «Миллигам» и «Амидар». Право на такой сертификат могут получить граждане Израиля, как минимум 3 года не имевшие в собственности недвижимость. Другие требования к участникам:
- возраст более 35 лет
- не состоящие в браке
- не состоящие в браке граждане старше 21 года с ограниченными возможностями
Получив сертификат, можно зарегистрироваться для участия в программе на сайте лотереи. Выбрать можно до трёх городов: например, Нетанию, Реховот и Герцлию. Розыгрыш происходит поэтапно, от крупных городов к небольшим.
Каждый выигравший получает порядковый номер, который является номером в очереди на просмотр квартиры. Соответственно, чем меньше номер – тем больше выбор. Если человеку ничего не понравится, он может отказаться от выигрыша и снова принять участие в лотерее. Сделать так можно до трёх раз. Если же квартира устраивает, то в этот же день нужно внести залог в размере 2000 шекелей и в течение следующих 2-х дней подписать договор купли-продажи.
Нужно заметить, что определённый процент квартир (до трети) резервируется для местных жителей. И ещё один важный нюанс: выигравшие получают не квартиру, а право на её приобретение в одном из строящихся домов. В течение 7 лет после выигрыша данную квартиру нельзя будет продать, однако её можно сдавать в аренду.
Стоимость 1 м² жилья фиксированная и привязана к цене квадратного метра по состоянию на 30 декабря 2020 года. Некоторые муниципалитеты в дополнение к официальным скидкам предоставляют собственные гранты, которые могут доходить до 40 000 шекелей.
Особенности покупки недвижимости в Израиле
Израильское правительство с 1969 года разрешает иностранным резидентам покупать землю и недвижимость в стране. По оценкам экспертов, сегодня около 5% жилого фонда принадлежит арендодателям, проживающим за границей. Сами израильтяне тоже часто используют дома и квартиры как средство сохранения капиталов. Как сообщает налоговое управление Израиля, примерно 1/8 часть семей владеет двумя и более объектами недвижимости.
Иностранцы платят налог при покупке недвижимости по прогрессивной шкале. Ставка составляет до 10% в зависимости от стоимости.
Решившись приобрести квартиру или дом в Израиле, стоит прибегнуть к услугам специалиста по недвижимости, который знает нюансы местного рынка и поможет избежать различных подводных камней. Гонорар такого специалиста может составить 1,5-2 процента от стоимости недвижимости.
Если объект приобретается через риелтора, то его комиссия тоже может обойтись в 2 процента.
В том случае, когда приобретается объект от застройщика (каблана), могут потребоваться дополнительные расходы на регистрацию собственности в размере 0,5 процента от стоимости + НДС. Такие сборы применяются в случае покупки недвижимости стоимостью более 4,6 миллионов шекелей.
Комиссия ипотечного брокера составляет 0,5-1 процента плюс НДС. Ещё один вид расходов – это банковский сбор за конвертацию иностранной валюты, потому что по закону все сделки с недвижимостью должны осуществляться в шекелях.
И даже после того, как вы приобрели квартиру, придётся ежемесячно тратиться на арнону (муниципальный налог) и ваад байт (плату за обслуживание общедомовой собственности). Размер этих платежей может составлять 500-1000 шекелей и выше.