Страхование, согласно общему определению, — это возмещение убытков, понесенных физическим или юридическим лицом в результате наступления страхового случая, который оговорен в договоре со страховой компанией.
При оформлении ипотеки страховым случаем будет событие или действие, которое отрицательно повлияет на возможность выплаты долга.
Когда покупатель использует средства ипотечного займа, он передает в залог банку-кредитору недвижимое имущество-либо то, на которое потратил кредитные деньги, либо иное, которое находится у него в собственности. Если заемщик не сможет выполнять обязательства по выплате ипотеки, а недвижимость потеряет свои потребительские качества (будет испорчена), банк не сможет вернуть деньги, реализовав это имущество. Чтобы этого не случилось, введено страхование при получении ипотеки. Причем есть страховки необязательные, но влияющие на условия выдачи ипотеки.
Страховка нужна в равной мере и банку и заемщику. Так банк будет уверен в полном возврате выданной суммы, даже если с заемщиком или с недвижимостью что-то случится. С другой стороны, заемщик получает гарантию того, что долг будет возвращен, если он, например, тяжело заболеет.
ТИПЫ СТРАХОВАНИЯ
Существует два основных типа страхования при ипотеке:
1. страхование закладываемой недвижимости
2. личное страхование заемщика.
Первый вид (страхование закладываемой недвижимости) — обязателен, это требование закреплено законодательно. Стоит страховка 0,1–0,3% от суммы, которую осталось выплатить банку либо от полной стоимости квартиры по выбору заемщика. Полис приобретается на год, по истечении этого срока его нужно обязательно продлевать. Если этого не сделать, банк начислит неустойку за каждый день просрочки и за отсутствие полиса, так как это будет нарушением кредитного договора.
Если вовсе отказаться страховать объект залога, банк откажет в выдаче ипотеки.
Недвижимость страхуется от повреждения или утраты при:
- пожаре;
- ударе молнии;
- взрыве бытового газа;
- падении деревьев;
- стихийных бедствиях;
- противоправных действиях третьих лиц и т. п.
Страхование имущества распространяется только на конструктив, то есть, стены, полы, потолки, балконы, двери, окна. При желании можно застраховать и внутреннюю отделку, и инженерные сети, и гражданскую ответственность.
Второй вид страхования — жизни и здоровья заемщика. Это необязательно, но банки рекомендуют приобрести такую страховку. На ее стоимость влияют несколько факторов, касающихся личности заемщика:
- возраст — тариф увеличивается с увеличением возраста;
- пол — для женщин тариф может быть снижен, так как у них выше продолжительность жизни, согласно статистическим данным;
- профессиональная деятельность — для заемщиков опасных профессий тариф может быть повышен, так как возрастают риски того, что человек не сможет выплачивать ипотеку.
Каждая страховая компания, которая работает с ипотекой, имеет свои требования и условия формирования тарифов. В среднем они составляют до 1% от суммы ипотечного займа.
Отсутствие личной страховки повлечет за собой увеличение процентной ставки по кредиту.
ЧТО ТАКОЕ ТИТУЛ ПРИ СТРАХОВАНИИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ?
Этот третий вид страхового полиса предусматривает возмещение убытков при утрате права собственности на недвижимость. То есть, страхуется не квартира или жизнь заемщика, а право собственности. Если после проведения сделки и регистрации документов Росреестром третьи лица оспорят через суд право собственности покупателя, то страховая компания, застраховавшая титул, выплатит компенсацию.
Титульное страхование применяется только при сделках на вторичном рынке: в новостройках предъявлять права на покупку еще некому, так как собственность еще не оформлялась. Страхование титула выгодно, прежде всего, покупателю недвижимости: при решении суда не в его пользу страховка поможет не остаться без квартиры и без денег.
Стоимость страховки зависит от срока страхования, степени риска и других факторов. В среднем — до 0,7% от стоимости квартиры в год. Банки рекомендуют страховать титул хотя бы на три года. Этот срок выбран, так как обычно это срок исковой давности по делам с недвижимостью.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ СТРАХОВКИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ
Каждая страховая компания имеет право для заключения договора предъявлять свои требования. Основной пакет документов:
- правоустанавливающие документы на квартиру — договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРП;
- технический паспорт или кадастровый паспорт;
- заключение оценочной экспертизы;
- акт приема-передачи;
- заявление по форме страховой компании;
- ипотечный договор;
- договор залога;
- для состоящих в браке — согласие супруга на сделку и т. д.
Полный список рекомендуется уточнить в выбранной страховой компании.
При покупке квартиры в строящемся доме страховой договор следует заключать с момента регистрации права собственности в Росреестре. Если приобретается объект на вторичном рынке, договор со страховщиком заключается со дня выдачи ипотеки.
Страховщики могут предложить комплексное страхование или три отдельных продукта, но нужно помнить, что договор заключается в пользу банка. То есть при наступлении страхового случая, выгодоприобретателем является банк: кредит будет полностью погашен, а остатки получит заемщик (или его наследники).
РИСКИ ПРИ СТРАХОВАНИИ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ — КАК ИХ ИЗБЕЖАТЬ
При заключении договоров страхования нужно внимательно изучить, при каких условиях, в каком размере будет выплачена страховая сумма. Обычно страховка рассчитывается как сумма тела кредита, увеличенная на 10–15%, чтобы покрыть возможные штрафы и издержки. Каждый год с уменьшением тела кредита будет уменьшаться и стоимость полиса.
Поскольку сумма займа меньше стоимости квартиры можно увеличить сумму страховки на первоначальный взнос — до полной стоимости квартиры. Это позволит не понести убытки при наступлении страхового случая.
Страхование жизни не является обязательным, но ипотека берется на большой срок, и за это время многое может случиться. Застраховав жизни и здоровье, заемщик, прежде всего, избавляет своих родных и близких от бремени в виде выплат по кредиту.
Страхуя титул, покупатель получает дополнительную проверку квартиры на юридическую чистоту и гарантию возврата денег, если на квартиру предъявят права, например, наследники прежнего владельца или лица, не включенные в свое время в договоры приватизации.
При выборе страховой компании нужно ориентироваться на список аккредитованных в банке страховщиков. Заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Но если она не одобрена банком, придется подтвердить ее соответствие требованиям кредитной организации. С другой стороны, банки не будут сотрудничать с ненадежной компанией, поэтому риски невыплаты страховых сумм заемщику сводятся к минимуму.
Эксперты Summus Estate помогут вам разобраться с тонкостями страхования квартир при получении ипотеки и подготовить все требуемые документы.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.