Ипотека для многих является реальным способом улучшить жилищные условия или приобрести дополнительную недвижимость. С момента принятия в 1998 году закона «Об ипотеке» условия выдачи ипотечных кредитов несколько раз менялись. Но самое главное отличие ипотеки от других видов кредитования: квартира, купленная с привлечением средств банка, остается у него в залоге до полного погашения займа.
ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ В БАНК
Банк — коммерческая организация, которая выдает кредиты, учитывая свои интересы. Ипотека выдается на длительный срок, суммы займов большие, поэтому к заемщику предъявляются определенные требования. Каждый банк вправе выдвигать свои условия, основные из которых:
1. Гражданство РФ. Иностранцы могут получить ипотеку только в некоторых банках.
2. Возраст — по закону от 18 лет. Но скорее всего, кредит не дадут тем, кому меньше 21 года. Также банк проследит, чтобы на момент полной выплаты долга заемщику было не больше 60 лет, так как считается, что выплачивать ипотеку пенсионеру будет затруднительно.
3. Регистрация в регионе покупки квартиры.
У банка нет цели отказать в выдаче кредита, он стремится минимизировать свои риски. Поэтому финансовая организация запросит справку о доходах потенциального заемщика. Желательно, чтобы затраты на погашение кредита составляли не более 40% от ежемесячного дохода — в этом случае шанс на одобрение ипотеки увеличивается. Более лояльное отношение будет к заемщику, который получает зарплату через этот же банк.
В большинстве случаев потребуется подтверждение о стаже работы на последнем месте сроком от шести месяцев.
Банки считают более надежными семейных заемщиков, когда оба супруга имеют постоянный доход.
КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОТРЕБУЮТСЯ ДЛЯ ЗАЯВКИ?
Подавая заявку на выдачу ипотечного кредита, нужно будет предоставить:
- паспорт заемщика;
- копию трудовой книжки, заверенную работодателем;
- свидетельство о браке (для женатых/замужних граждан);
- анкета-заявление на ипотечный кредит;
- справка о доходах (по форме банка или 2-НДФЛ);
- ИНН;
- СНИЛС.
КАК ВЫБРАТЬ ЛУЧШИЕ УСЛОВИЯ?
Подать заявку можно в несколько банков одновременно как лично в офисах, так и с помощью онлайн-сервисов. После предварительного одобрения нужно будет сравнить условия и выбрать оптимальные предложения по следующим критериям:
- процентная ставка;
- возможность участия в программах с господдержкой;
- наличие существенных ограничений;
- возможность выбора вариантов страховки.
Получив первоначальное одобрение на ипотеку в банке, и зная сумму кредита, можно заняться подбором недвижимости на первичном или вторичном рынке.
ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ
Банки предъявляют требования не только к заемщику, но и к приобретаемой недвижимости. Кредиторы должны быть уверены, что при неблагоприятном стечении обстоятельств они смогут быстро продать квартиру/дом и вернуть средства, выданные заемщику.
При покупке новостройки можно получить льготы по ипотеке в виде сниженных процентов, если банк и компания-застройщик являются партнерами. В таких случаях банк может предоставить до 85% заемных средств.
Покупка недвижимости на вторичном рынке потребует дополнительных расходов, например, проведение оценки. Заключение оценщика обязательно при рассмотрении заявки на ипотеку. Список аккредитованных экспертов выдает банк.
ПРОВЕРКА ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ
Проверка недвижимости на юридическую чистоту — важный этап сделки. Есть мнение, что при покупке недвижимости в ипотеку, все документы проверит банк. Это действительно, так, но только в той части, что касается базовой технической стороны вопроса. Для банка важнее платежеспособность заемщика. Если сделка купли-продажи будет оспорена в суде третьими лицами, банк лишится только залога, под который был выдан кредит. Обязанность выплатить долг у покупателя все равно останется. Поэтому банку не так важно, какие нюансы могут всплыть после сделки.
А продавцу — напротив, важно, чтобы после совершения сделки не возникло никаких спорных моментов, связанных с новой недвижимостью — иначе можно остаться без квартиры с долгом в несколько миллионов. Поэтому не стоит полгаться на экспертизу банка — рекомендуется заказать тщательную юридическую проверку квартиры самостоятельно, то есть проверить всю историю с момента возникновения права собственности.
ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ СДЕЛКИ
Готовиться к сделке следует заранее, так как получение необходимых документов занимает некоторое время.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке понадобятся:
- договор купли-продажи;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый или технический паспорт на квартиру;
- выписка из домовой книги;
- документы, удостоверяющие право собственности на квартиру;
- личные документы продавца.
При покупке новостройки стороны сделки должны предоставить пакет документов, который включает:
- разрешение на строительство;
- подтверждение основания возникновения права собственности;
- проектную декларацию;
- договор долевого участия;
- документы на земельный участок.
Дополнительно банк может затребовать документы по своему усмотрению.
ОДОБРЕНИЕ НА ИПОТЕКУ
Одобрение на ипотеку проходит в два этапа: сначала рассматривается личность потенциального заемщика, затем — объект, который в дальнейшем будет передан в залог банку.
Банк, прежде чем выдать кредит, обязательно проверит кредитную историю заемщика: насколько дисциплинированно он выплачивал предыдущие долги, велика ли общая кредитная нагрузка на момент выдачи ипотеки, какие кредиты были получены. Рекомендуется заранее проверить свою кредитную историю, так как бывают случаи, когда предыдущие кредиты выплачены, но не закрыты. Из-за этого возникают проблемы, которые мешают получить ипотеку. Также в кредитной истории отражаются отказы банков в выдаче кредита. Поэтому следует тщательно выбирать банк для обращения, чтобы риск отказа был минимальным.
Если человек никогда не брал кредитов, это тоже может насторожить банк: в его понимании такой заемщик не заслуживает доверия и может принести вместо дохода проблемы с невыплатами и просрочками. В этом случае не нужно торопиться подавать заявку на ипотеку — следует взять небольшой потребительский кредит и выплатить его в срок, о чем будет сделана запись в кредитной истории.
Недвижимость, под которую выдается ипотека, должна отвечать следующим условиям:
- год постройки дома — не раньше 1957 года, он не находится в аварийном состоянии и не стоит в очереди на капитальный ремонт;
- наличие всех инженерных коммуникаций;
- перекрытия в доме должны быть железобетонные;
- квартира не обременена договорами ренты, не находится под арестом, не заложена и т. п.;
- отсутствуют неузаконенные перепланировки.
Если квартира приобретается в браке, то она должна быть оформлена в общую долевую собственность. Возможно обойтись без этого, если у супругов есть брачный договор или нотариально заверенное разрешение на покупку от второго супруга.
ОФОРМЛЕНИЕ СТРАХОВКИ
При покупке новостройки страхуется только жизнь и здоровье заемщика. На вторичном рынке обязательным является страхование заложенного имущества. Желательным — страхование титула и личная страховка заемщика. Без покупки последних двух полисов можно обойтись. Но, застраховав титул, добросовестный покупатель может рассчитывать на то, что страховая компания возместит убытки при утрате права собственности.
Если заемщик отказывается страховать жизнь и здоровье, банк может отказать в выдаче ипотеки или повысить процентную ставку, так как у него возрастают риски невозврата долга.
Вопреки расхожему мнению, страховку можно приобретать у любых страховых компаний, а не только у тех, кого рекомендует банк. Главное — чтобы страховая компания соответствовала требованиям банка.
СДЕЛКА И ПОДПИСАНИЕ ДОКУМЕНТОВ
Когда все документы собраны, тщательно проверены, можно оформлять ипотечный займ и покупать недвижимость. Обычно это происходит в банке и контролируется его сотрудниками. Стороны выбирают способ расчета: ячейка, аккредитив, безналичный перевод.
Перед этим банк и заемщик составляют закладную, которая удостоверяет обеспечение ипотеки залогом. После регистрации договора купли-продажи в Росреестре закладная хранится в банке до полного погашения кредита.
Продавец предоставляет в банк справку о регистрации и получает сумму за проданную квартиру.
ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ
Закон не регламентирует сроки передачи ключей от квартиры. Имущество можно считать переданным с момента подписания Акта приема-передачи. Обычно стороны сами устанавливают порядок освобождения квартиры.
Собственно, факт передачи ключей не имеет никаких юридических последствий. Новый владелец имеет право распоряжаться своим имуществом, как только к нему перешло право собственности.
Имеет смысл всю сумму за квартиру отдавать после снятия продавца с регистрации в старой квартире.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупка квартиры в ипотеку имеет множество тонкостей. Summus Estate поможет вам подобрать банки, подготовить документы для подачи заявки на получения ипотечного кредита и юридически грамотно оформить все сделки и договора, связанные как с ипотечным кредитом, так и непосредственно с куплей-продажей квартиры.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.