Фокус на вторичном рынке недвижимости
Одна из распространенных ошибок инвесторов заключается в том, что они основываются на динамике цен на новостройки, которые они сами покупали. Однако высокие цены, предлагаемые застройщиками, доступны только для них и обычно сопровождаются льготными ипотечными условиями и проектным финансированием.
Когда инвестор решает продать свою недвижимость, он сталкивается с ценами на вторичном рынке, где покупатели — другие частные лица с обычными (не льготными) ипотечными условиями. Динамика цен на вторичном рынке может значительно отличаться от той, которая привлекает внимание в рекламе, поисковых агрегаторах и отчетах застройщиков.
Правильным подходом является изучение реальных сделок, которые регистрируются Росреестром и затем передаются в Росстат. Например, в мае средняя цена на вторичном рынке по России перестала расти, а в марте столичный рынок достиг своего пика. Медианная цена квадратного метра в Москве за три квартала снизилась с 330 тысяч рублей до 270 тысяч (-18%).
Определение нижней точки на рынке недвижимости
Недвижимость является наиболее инертным активом на рынке, поэтому если она уже начала двигаться в определенном направлении, она будет продолжать двигаться в том же направлении, пока продавцы и покупатели не примут новую ценовую реальность. Обычно это процесс занимает от полугода до двух лет.
Для определения текущего настроения на рынке недвижимости используется индекс ожиданий. Этот индекс рассчитывается на основе динамики последних реальных цен и фактически показывает, с какой скоростью рынок растет или, как в данном случае, снижается.
Индекс ожиданий вычисляется наиболее крупным и ликвидным рынком — московским. Остальные города и регионы обычно следуют за ним с некоторой задержкой. Индекс ожиданий достиг отметки 0 в мае (когда цены перестали расти) и уже полгода остается в отрицательной зоне.
В 2016 году на рынке недвижимости произошла значительная коррекция, которая длилась около полутора лет. В настоящее время наблюдается умеренное снижение цен, в пределах 0,5-1,5% в месяц. При сохранении такого темпа в течение следующего года недвижимость может потерять от 5% до 15% своей стоимости.
Что будет с акциями ?
На фондовом рынке ситуация совсем иная. Индекс страха VIX, который отражает уровень риска на акционном рынке, стабильно снижается с марта. Российский аналогичный индикатор RVI с декабря уменьшился почти вчетверо - с 140 до 30 пунктов.
В отличие от перегруженного рынка недвижимости, рынок акций остается перепроданным по основным показателям. Голубые фишки России в настоящее время торгуются с существенным дисконтом около 50% относительно их средних исторических значений.
Основные инвестиционные дома, включая БКС, прогнозируют высокие целевые цены для большинства самых ликвидных акций. В среднем ожидается, что индекс МосБиржи вырастет около 30% к концу 2023 года. С учетом дивидендов инвесторы могут заработать почти 40%.
Из недвижимости — в акции
Если у вас есть инвестиционный объект недвижимости, разумным решением может быть его продажа и перевод средств в ценные бумаги, в том числе акции (по крайней мере, часть портфеля). В свете возможного снижения цен на недвижимость до 15%, вам потребуется три года, чтобы скомпенсировать это падение с помощью арендных платежей. Переориентация на акции может предоставить вам больше гибкости и потенциала для доходности в более короткие сроки.
Продажа на падающем рынке потребует от продавца предоставить скидку, однако в целом такая стратегия с высокой вероятностью окажется прибыльной. Цены на жилье все еще превышают уровни, наблюдавшиеся в 2021 году и ранее. Таким образом, инвестор может получить прибыль как от роста стоимости недвижимости, так и от акций.
В Москве за три года реальные цены сделок выросли на 60%. С учетом скидки при продаже и уплаты налогов это означает прибыль около 45%. Если продажа не осуществляется сейчас, то через год прирост может составить 30% за весь четырехлетний период, что не позволяет даже компенсировать инфляцию.
Инвестирование в акции решает эту проблему: в 2023 году можно рассчитывать на дивиденды. Даже если рынок останется стабильным, инвесторы могут получить 8–12% годовых (данные за последние пять лет). Это превышает арендные ставки и ожидаемую инфляцию (примерно 6% годовых).
Выводы:
- Реальные цены на вторичном рынке падают быстрее, чем у застройщиков, снизившись на 18% с мартовских пиков.
- Индекс ожиданий на рынке жилья в Москве предвещает продолжающееся снижение цен в ближайшие несколько месяцев.
- В Москве при текущих темпах снижения цены на квартиры в среднем могут сократиться на 15% через год.
- Рынок акций испытал коррекцию раньше, чем сектор недвижимости, и остается относительно недооцененным, большинство прогнозов указывают на его восстановление.
- Учитывая дивиденды, акции могут приносить инвесторам в 2023 году не меньшую прибыль, чем недвижимость за весь период бума на рынке ипотеки (2019–2021 годы).