Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Где должны храниться ключи от подвалов, чердаков и иных мест общего имущества многоквартирного дома. Имеются ли установленные законодательством ограничения по доступу собственников помещений многоквартирного дома в технические помещения – в подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации; чердаки. Эти и другие вопросы рассмотрим в статье.
1.Где законодательно закреплен порядок хранения ключей от чердачных, подвальных помещений.
Для обеспечения рациональной работы в объединенной диспетчерской службе должен быть комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения, схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.
Входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера в объединенной диспетчерской службе или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.
Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.
Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, в объединенной диспетчерской службе, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Правила 170).
Входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью. Ключи от закрытой двери подвала должны храниться у жителей близлежащей квартиры, о чем должна быть соответствующая надпись.
Итак, если вы внимательно прочитаете последний абзац, поймете, что не так все просто с хранением ключей на первый взгляд, законодатель определил порядок хранения ключей от подвала:
1. ключи от подвалов должны храниться в объединенной диспетчерской службе и у жителей близлежащей квартиры, (о месте хранения делается специальная надпись на двери)
или
2. в организации по обслуживанию жилищного фонда ( в нашем случае это УК) и у жителей близлежащей квартиры, (о месте хранения делается специальная надпись на двери).
Верховный суд в своем Определении от 14 декабря 2022 г. N 301-ЭС22-24962 разъяснил, что: «Из буквального толкования указанной нормы следует, что ключи от дверей в технического подполья, подвала также в любом случае должны храниться у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Использованный в конструкции данной нормы разделительный союз "или" предполагает возможность выбора места хранения ключей: ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда. Вместе с тем соединительный союз "и" перед указанием на обязанность размещения ключей у жителей близлежащей квартиры, соединяет эти утверждения, предполагает необходимость хранения ключей у жителей и в том, и в другом случае».
Вывод: ключи от подвала (технического подполья) всегда должны храниться у собственников близлежащей квартиры, а далее по выбору- либо у управляющей организации либо в объединенной диспетчерской службе.
2. Имеются ли ограничения по доступу собственников помещений многоквартирного дома в технические помещения (подвалы с инженерными коммуникациями).
Надлежащее состояние общего имущества многоквартирного дома поддерживается путем проведения осмотров общего имущества, который осуществляется собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.
Согласно части 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.
Вывод: собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и другие требования законодательства.
Итак, дорогие друзья, подытожим:
- ключи от подвалов и подвальных помещений многоквартирного дома должны храниться у управляющей компании и в близлежащей квартире или в объединенной диспетчерской службе и близлежащей квартире (о месте хранения делается специальная надпись на двери);
- ключи от чердаков должны находиться у дежурного диспетчера в объединенной диспетчерской службе или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй в одной из ближайших квартир верхнего этажа (о месте хранения делается специальная надпись на двери).
- доступ собственников помещений многоквартирного дома возможен в указанные помещения в рамках проведения осмотров общего имущества, который осуществляется собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией и отдельные проверки собственниками возможны, если