Стоит ли вкладываться в недвижимость в этом году, сколько можно на этом заработать и потерять —
Коррекция цен на квартиры произошла в 2022 году из-за низкого спроса и увеличения предложения. В Москве стоимость вторичного жилья вернулась к уровню 2021 года. Средняя цена за квадратный метр в новостройках массового сегмента также снизилась впервые за два года весной 2022 года. В 2022 году средняя стоимость одного квадратного метра в московских новостройках (за исключением элитного сегмента) увеличилась на 2%, в то время как в 2021 году был зафиксирован рост на 31%.
В связи с этим, потенциальные инвесторы могут задаться вопросом о целесообразности вложения в жилье для последующей перепродажи или аренды. Давайте рассмотрим этот вопрос совместно с экспертами.
Эксперты сообщают, что существует высокий риск снижения цен на жилье в 2023 году и роста ипотечных ставок. Поэтому необходимо особо осмотрительно подходить к инвестициям в недвижимость. Тенденция снижения цен в 2023 году продолжится, поскольку отсутствуют значительные факторы, способствующие росту спроса. Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного влияния на рынок. Аналитики ФГ «Финам», отмечают, что рынок недвижимости медленно реагирует, и текущее перегревание сформировалось с некоторой задержкой. Следовательно, началась стадия коррекции, которая может занять от полугода до двух лет. В настоящий момент инвестиции в недвижимость связаны с высокими рисками, такими как снижение цен, рост ставок, ухудшение благосостояния россиян и увеличение сроков окупаемости.
По данным «Финам», текущая доходность от долгосрочной аренды составляет 4-6% (на первичном рынке ближе к нижней границе, на вторичном - к верхней), а окупаемость занимает около 19 лет. При посуточной аренде доходность может быть выше, но при перепродаже она будет ниже, чем от долгосрочной аренды.
Аналогичный прогноз представили эксперты «ЦИАН.Аналитики» Они указывает, что в настоящее время нельзя рассчитывать на доходность, как в 2020-2021 годах. С мая 2022 года рынок показывает практически нулевую динамику цен, а иногда и небольшое снижение. Отсутствуют предпосылки для изменения этой тенденции, так как ипотечное кредитование стало дороже, и речь идет не только о повышении ставок по льготной ипотеке, но и об отмене нулевых ставок по кредитам. Также эксперты отмечают, что сложно делать точный прогноз на весь год, так как на рынок влияют множество внешних факторов, которые могут значительно изменить ситуацию. В настоящее время инвестиции в недвижимость больше рассматриваются как средство сохранения капитала, а не для его увеличения.
Таким образом, эксперты предупреждают о высоких рисках, связанных с инвестициями в недвижимость в данный момент. Цены на жилье вероятно будут снижаться, а ипотечные ставки - расти. Ситуация на рынке остается инертной, и период коррекции может занять продолжительное время. Потенциальные инвесторы должны тщательно взвешивать все факторы перед принятием решения о вложении в недвижимость.
Строящиеся или готовое -
Один из способов заработка на недвижимости - приобретение квартиры на стадии строительства с последующей перепродажей. Раньше такая стратегия позволяла получать прибыль в размере примерно 20-30% за время строительства. Однако сейчас найти проект с такой высокой маржой становится сложнее, так как жилые комплексы часто выходят на рынок по цене готового жилья. Согласно оценкам ЦИАН, в 55% московских жилых комплексов цены на квартиры, находящиеся на стадии строительства, оказались выше, чем аналогичные варианты на вторичном рынке. Эксперты "ЦИАН.Аналитика"отмечает, что в настоящее время становится сложнее заработать, просто вложившись на стадии строительства проекта. Необходимо учитывать конкурентную среду, чтобы избежать покупки переоцененного объекта на начальном этапе.
Кроме того, возросла разница в ценах между новостройками и вторичным жильем, как отмечает генеральный директор Accent Capital. Это произошло из-за переноса части спроса с вторичного рынка на первичный, где предлагалась более привлекательная ипотека от застройщиков. Такая ситуация позволяла продавать новые квартиры по более высоким ценам.
Таким образом, в настоящее время стратегия покупки квартиры на стадии строительства для дальнейшей перепродажи становится менее привлекательной, поскольку редкие проекты предлагают высокую маржу. Кроме того, разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильем увеличился, и спрос переключился на первичный рынок из-за более выгодных ипотечных условий.
Какие новостройки рассматривать -
В пользу инвестиций в новостройки говорит значительное увеличение предложения на рынке. В Московском регионе этот показатель вырос на 50% за год, а в Петербургской агломерации — на 20%. Кроме того, на рынке новостроек сохраняется льготная ипотека. Согласно оценкам ЦИАН, при условии первоначального взноса в размере 20% и сроке кредита 25 лет, данная программа позволяет компенсировать наценку до 25% к стоимости жилья на вторичном рынке. Таким образом, в настоящее время возможно инвестировать, однако необходимо провести тщательный анализ выбранного проекта и не рассчитывать на высокую доходность, как в прошлые годы, отмечают эксперты из ЦИАН.
Какие альтернативы ?
В 2023 году эксперты рекомендуют частным инвесторам обратить внимание на коммерческую недвижимость, такую как торговые помещения, склады и небольшие офисы. Одним из преимуществ инвестиций в коммерческие объекты является их более высокая доходность. По оценкам экспертов, доходность от вложений в офисную недвижимость составляет от 8% до 15%, склады — 10%, а объекты стрит-ретейла — 10% до 12%. В среднем, доходность коммерческой недвижимости в России составляет 8% до 10% годовых, а окупаемость коммерческого помещения занимает от 10 до 12 лет. Коммерческая недвижимость на сегодняшний день выглядит более привлекательной по сравнению с жилой. Кроме того, результаты прошлого года оказались не катастрофическими для данного сегмента из-за ухода иностранных брендов. Ставки не обвалились, уровень вакансий не сильно возрос, и при этом объем инвестиций оставался высоким.
Среди объектов коммерческой недвижимости наиболее устойчивым и перспективным бизнесом являются складские помещения и объекты стрит-ретейла в жилых домах. Согласно оценкам ЦИАН, наибольший спрос на покупку коммерческих помещений на первых этажах сосредоточен на объектах площадью от 50 до 100 кв. м (33%). Затем следуют помещения до 50 кв. м (18%) и от 100 до 150 кв. м (14%). Спрос значительно снижается для помещений площадью от 500 кв. м (5%), так как такие покупки требуют больших бюджетных затрат.
Как альтернативу инвестициям в жилье, эксперты рекомендуют обратить внимание на небольшие офисные помещения в строящихся бизнес-центрах. С 2021 года отмечается активность частных инвесторов в офисном сегменте, которая еще больше усилилась в 2022 году на фоне застоя цен на жилую недвижимость. По данным аналитиков STONE HEDGE, в 2022 году до 90% спекулятивных сделок с офисной недвижимостью были инвестиционными. Сейчас спрос частных инвесторов сосредоточен на офисных блоках площадью 50–150 кв. м, где бюджет покупки сопоставим с вложениями в жилье. Входной порог для таких инвестиций начинается от 18 млн рублей. Популярность инвестиций в небольшие офисы в строящихся бизнес-центрах объясняется дефицитом подобного предложения, что позволяет более выгодно сдать или перепродать такие объекты. При этом доходность от аренды офисных помещений изначально выше, примерно в два раза, чем в жилой недвижимости.
Однако стоит учитывать, что инвестиции в коммерческую недвижимость являются более сложными в управлении, а порог входа обычно выше, чем в жилой недвижимости. Решение об инвестировании в недвижимость
всегда является индивидуальным, и сопряжено с определенными рисками. На растущем рынке можно столкнуться с выбором неликвидных объектов, которые будут сложно перепродать или сдать, а на падающем рынке можно найти привлекательные варианты.
Поэтому при принятии решения о вложении средств в коммерческую недвижимость важно провести тщательный анализ, учитывая факторы спроса, локации, конкуренции и потенциала для роста доходности. Консультация с опытными специалистами и ознакомление с текущей ситуацией на рынке также могут помочь в принятии осознанного решения.