Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел апрель-май. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.
Если кто не знает, я коплю на квартиру в Сочи с помощью инвестиций, и пишу об успехах, а также про инвестиции, финансы и недвижимость в своём телеграм-канале. Каждый месяц я смотрю, что произошло с ценами в Сочи, а заодно и в своём родном городе.
Сочи (объявления)
Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).
За месяц произошли изменения, которых ждали год. Первичка немного подорожала с 344к до 347к (+3к), а вот вторичка — значительно подешевела с 288к до 266к. Таких цен не было год. И это несмотря на летний сезон. Видимо, надежды на него не оправдались. Или просто рынок перегрет?
Сочи: май → июнь
- Первичка: 344к → 347к (+0,8%)
- Вторичка: 288к → 266к (-7,4%)
Москва (объявления)
А теперь в Москву. Первичка борется с вторичкой, то обгоняя её, то уступая ей лидерство по ценам. За месяц лидер снова сменился.
Хотя в среднем за месяц почти не было никаких изменений. Первичка упала с 341к до 332к (-9к), вторичка подорожала с 333к до 342к (+9к) за метр.
Москва: май → июнь
- Первичка: 341к → 332к (-2,6%)
- Вторичка: 333к → 342к (+2,7%)
Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.
Реальные сделки
Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 263к против 260к месяц назад за метр. +3к за месяц или +1,1%. Продолжается рост от годового минимума (253к).
MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.
Данные отсюда: https://www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/
По другим городам индексов Дом Клик нет.
СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.
Данные отсюда: https://sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market
262к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 263к. Это на 20,1% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.
По Краснодарскому краю средний ценник держится на 151к — без изменений.
Сравнение с другими городами
Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.
Объявления
- Москва: первичка 332к, вторичка 342к
- Сочи: первичка 347к, вторичка 266к
- СПб: первичка 240к, вторичка 199к
- Анапа: первичка 149к, вторичка 139к
- Краснодар: первичка 147к, вторичка 108к
Вторичка в Сочи пока ещё дешевле Москвы. Первичка примерно одинаково.
А ещё Дом.Клик посмотрел, где в Москве самые низкие цены на первичку. Дешевле всего можно купить квартиру в Бибирево по 176,5к за метр, в Бутово по 179,6к, в Митино по 187,6к. Если хочется подороже, welcome в Хамовники, тут есть и по 2 млн за метр, и дороже.
При этом в Москве зафиксирован абсолютный рекорд по числу ипотечных сделок — 51 600 сделок за январь-май. Парадокс, конечно.
Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела
Всего я накопил пока что около 2,10 млн с июля 2021 (данные за 1 июня). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,27 млн. Месяц назад было 12,2! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.
Ну а пока хватает на 8,42 метров!
Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июнь — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.