Совсем недавно Конституционный суд принял совершенно новую позицию по вопросу соблюдения преимущественного права выкупа участниками долевой собственности на банкротных торгах.
В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
"Преимущественное права выкупа" - является одним из самых противоречивых и сложных институтов гражданского права, так как на законодательном уровне многие ключевые важные вопросы не урегулированы.
При подготовке Положения о порядке реализации, в случае если реализации подлежит право долевой собственности на объект, Арбитражный управляющий обязан обеспечить права сособственника, а именно указать порядок предложения ему прав долевой собственности должника.
Стоит отметить, что законодательство в сфере проведения торгов не содержит норм, регулирующих проведение торгов долевой собственности, что, несомненно, приводит к отсутствию единой правоприменительной практики и нарушению прав и законных интересов как покупателей, так и сособственников.
Определением Верховного суда Российской Федерации №306-ЭС19-22343 от 28.05.2020 г. была рассмотрена кассационная жалоба участника долевой собственности, в результате которой судом была сформулирована следующая позиция:
«Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется. Цена доли должника в праве общей собственности на имущество, выставляемое на торги, должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов. Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется».
Таким образом, при проведении торгов Арбитражные управляющие руководствовались вышеуказанными разъяснениями. Однако совсем недавно Конституционный суд Российской Федерации признал такой подход неправомерным (нарушающим права участников торгов).
Постановлением Конституционного суда Российской Федерации N 23-П от 16.05.2023 г. по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой победителя торгов, положен особый порядок реализации долевой собственности в целях защиты прав и свобод граждан до внесения в правовое регулирование необходимых изменений законодателем:
«Продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности. При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах. При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения».
Таким образом, теперь Арбитражный управляющий должен предложить участнику долевой собственности выкупить имущество по начальной цене. В случае отказа со-собственник теряет право преимущественной покупки. Если же он хочет приобрести долю "подешевле", ему необходимо самостоятельно принять участие в торгах.
Таким образом, из-за отсутствия правового механизма, который учитывал бы преимущественное право сособственников этого имущества приобрести его на тех условиях, на которых это имущество готов приобрести победитель торгов, Конституционный суд Российской Федерации призвал законодателя внести в действующее правовое регулирование соответствующие изменения.
В Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют прямые основания для вывода о том, что при банкротстве гражданина-должника на его долю в праве общей собственности не распространяется преимущественное право покупки других участников такой собственности. Пункт 1 статьи250 ГК Российской Федерации – в силу неопределенности его нормативного содержания в системе действующего правового регулирования – не позволяет определить условия и порядок реализации участником общей долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина и, соответственно, возможность перевода на него прав и обязанностей победителя торгов – приобретателя такой доли и потому не соответствует Конституции Российской Федерации.
Правовой механизм защиты нарушенного права
Как разъяснено в пункте 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. При этом именно Истец должен доказать, что предложение о выкупе доли не было направлено продавцом и что на момент сделки у Истца были денежные средства для приобретения доли. Истец обязан перевести на счет судебного департамента денежные средства, предназначенные для перевода их Ответчику.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Следует иметь в виду, что истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Правовая позиция Арбитражных судов
После вынесения позиции Конституционного суда на всеобщее обозрение, судьи стали просить Арбитражных управляющих доработать Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества в соответствии с Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 16.05.2023 г.
Таким образом, в ближайшее время можно ожидать внесения изменений и дополнений в законодательство по вопросу порядка соблюдения преимущественного права со-собственников.
"Помощник АУ. Торги. Банкротство" - это комьюнити молодых и амбициозных специалистов, которые жаждут знаний, общения и признания. Подписаться на Telegram-канал можно и получать свежие новости можно по ссылке: https://t.me/bankruptcyformula 💫