1106 подписчиков

Что такое флиппинг

24 июня 202324 июн 2023

15 мин

Оглавление

Что такое флиппинг в недвижимости
Преимущества и риски флиппинга
Преимущества

Вы хотите инвестировать в недвижимость, но не хотите ждать годами, пока она поднимется в цене или приносит доход от аренды? Тогда вам может быть интересен флиппинг - это способ быстрой перепродажи квартиры после ремонта с прибылью. В этой статье вы узнаете, что такое флиппинг в недвижимости, какие есть его преимущества и риски, как выбрать подходящий объект для перепродажи и как провести ремонт с минимальными затратами. Также мы расскажем вам, сколько можно заработать на флиппинге и какие налоги нужно платить.

Что такое флиппинг в недвижимости

Флиппинг (от английского глагола to flip — переворачивать) в сфере недвижимости означает быструю перепродажу объекта. Сначала его приобретают в запущенном состоянии, превращают в конфетку и продают за большую сумму. За словом флиппинг скрывается огромная работа: изучение объявлений, выбор квартиры, покупка, ремонт, продажа. И всё это нужно делать быстро, чтобы не терять деньги на содержание и налоги.

Флиппинг появился в США, где он стал популярным способом инвестирования в недвижимость после кризиса 2008 года, когда многие люди не могли выплачивать ипотеку и теряли свои дома. Флипперы покупали такие дома по низкой цене, делали им ремонт и продавали их с наценкой. В России флиппинг тоже распространен, но чаще флипперы работают с квартирами на вторичном рынке.

Флиппинг - это высокодоходный и высокорискованный бизнес, который требует знаний рынка недвижимости, умения анализировать потенциал объекта, контролировать процесс ремонта и продажи. Флипперы могут заработать до 60% от стоимости квартиры за несколько месяцев, но также могут потерять деньги, если не смогут продать квартиру или если ее цена упадет.

Преимущества и риски флиппинга

Флиппинг имеет свои преимущества и риски, которые нужно учитывать перед тем, как заняться этим бизнесом. Вот некоторые из них:

Преимущества

Высокая доходность. Флипперы могут заработать до 60% от стоимости квартиры за несколько месяцев, если правильно выберут объект, проведут качественный ремонт и продадут квартиру по хорошей цене.
Быстрый оборот капитала. Флипперы не держат недвижимость долго, а продают ее как можно скорее, чтобы избежать издержек на содержание и уплату налогов. Таким образом, они могут быстро получить прибыль и вложить ее в новый проект.
Независимость от рынка аренды. Флипперы не зависят от спроса на аренду жилья, который может колебаться в зависимости от сезона, конкуренции и других факторов. Они не нуждаются в поиске и обслуживании арендаторов, а также в решении возможных конфликтов с ними.

Риски

Высокая конкуренция. Флипперам приходится конкурировать не только с другими флипперами, но и с продавцами обычной недвижимости, которые могут предложить более низкую цену или лучшие условия. Также флипперам нужно учитывать предпочтения покупателей, которые могут быть разными в разных регионах и сегментах рынка.
Сложность подбора объекта. Флипперам нужно тщательно анализировать потенциал квартиры, учитывая ее местоположение, планировку, состояние, юридическую чистоту и другие параметры. Не все квартиры подходят для флиппинга, и не все из них можно купить по выгодной цене. Флипперам нужно постоянно изучать объявления, ходить на просмотры и торговаться с продавцами.
Риск снижения стоимости недвижимости. Флиппинг связан с риском снижения стоимости недвижимости во время владения объектом. Это может произойти из-за изменения рыночной конъюнктуры, экономических кризисов или местных факторов. Если флиппер не сможет продать квартиру по желаемой цене или вообще не найдет покупателя, то он может потерять деньги или остаться с невостребованным активом.

Как выбрать подходящий объект для флиппинга

Выбор подходящего объекта для флиппинга - это один из самых важных этапов этого бизнеса. От того, какая квартира будет куплена, зависит ее потенциал для перепродажи, стоимость ремонта и продажи, а также возможная прибыль или убыток. Вот несколько советов по выбору квартиры для флиппинга:

Изучать объявления на специализированных сайтах по продаже недвижимости, сравнивать цены и характеристики объектов, отслеживать динамику рынка. Чем больше информации вы будете иметь о рынке недвижимости в интересующем вас регионе и сегменте, тем легче вам будет определиться с выбором.
Предпочитать квартиры в хороших районах с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и высоким спрос
Предпочитать квартиры в хороших районах с развитой инфраструктурой, транспортной доступностью и высоким спросом на жилье. Такие квартиры будут легче продать и дороже стоить, чем квартиры в отдаленных или проблемных районах. Также важно учитывать перспективы развития района, наличие строительства, реконструкции или сноса рядом с объектом.
Искать квартиры в плохом состоянии, но с хорошей планировкой, возможностью перепланировки и улучшения. Такие квартиры можно купить по низкой цене, а после ремонта значительно повысить их стоимость и привлекательность. Однако нужно избегать квартир с серьезными дефектами, такими как трещины в стенах, протечки, плесень, пожарные повреждения и т.д., которые могут потребовать больших затрат на устранение или снизить шансы на продажу.
Проверять юридическую чистоту квартиры, наличие долгов, обременений, судебных споров и других проблем. Такие факторы могут помешать сделке или привести к дополнительным расходам и рискам. Лучше обращаться к профессиональным юристам или агентам недвижимости, которые помогут проверить все документы и историю квартиры.
Торговаться с продавцом, чтобы снизить цену и получить лучшие условия сделки. Флипперы должны уметь вести переговоры и аргументировать свою позицию. Чем ниже цена покупки квартиры, тем выше потенциальная прибыль от ее продажи. Однако не стоит занижать цену слишком сильно, чтобы не обидеть или отпугнуть продавца.

Как провести ремонт с минимальными затратами

Ремонт квартиры - это один из самых затратных и трудоемких этапов флиппинга. От того, как будет выглядеть квартира после ремонта, зависит ее спрос и цена на рынке. Поэтому флипперам нужно оптимизировать расходы на ремонт, не жертвуя при этом качеством и эстетикой. Вот несколько приемов, как это сделать:

Составлять смету на ремонт, учитывая стоимость материалов, работ и доставки. Флипперы должны заранее спланировать все этапы ремонта и подсчитать примерную стоимость каждого из них. Так они смогут контролировать свой бюджет и избежать непредвиденных расходов.
Выбирать надежную и проверенную бригаду рабочих, заключать договор с ними, контролировать качество и сроки выполнения работ. Флипперы должны тщательно подбирать исполнителей ремонта, проверяя их репутацию, опыт и портфолио. Также они должны заключать договор с рабочими, в котором прописывать все условия сотрудничества, включая стоимость, сроки, гарантии и штрафы. Кроме того, флипперы должны регулярно посещать объект и контролировать ход работ, чтобы избежать ошибок, задержек или мошенничества.
Покупать стройматериалы оптом или со скидками, использовать недорогие, но качественные и практичные материалы. Флипперы могут сэкономить на материалах, если будут покупать их оптом или в период акций и распродаж. Также они могут выбирать материалы среднего ценового сегмента, которые не уступают по качеству и долговечности дорогим, но при этом не переплачивают за бренд или дизайн. Главное - чтобы материалы были подходящие для конкретного объекта и соответствовали требованиям покупателей.
Делать косметический ремонт, а не капитальный, устранять только основные дефекты и недостатки квартиры, не делать лишних перепланировок и переносов коммуникаций. Флипперы должны помнить, что цель ремонта - это улучшить внешний вид квартиры и повысить ее стоимость, а не сделать ее идеальной для себя. Поэтому они должны делать только те работы, которые необходимы для приведения квартиры в пригодное для жизни состояние, а не для полной трансформации ее пространства. Так они смогут сократить время и деньги на ремонт и избежать проблем с согласованием перепланировки или переноса коммуникаций.
Ориентироваться на вкусы и потребности потенциальных покупателей, делать ремонт в нейтральном стиле, не перегружая интерьер яркими цветами и деталями. Флипперы должны учитывать, что квартира не для них, а для продажи, поэтому они должны делать ремонт таким образом, чтобы он подходил большинству покупателей. Для этого они могут выбирать нейтральные тона для стен и полов, использовать классические или современные материалы и мебель, не забывая про функциональность и удобство. Также они могут добавить некоторые акценты или декоративные элементы, чтобы придать интерьеру уют и индивидуальность.

Как быстро продать квартиру после ремонта

Продажа квартиры после ремонта - это финальный этап флиппинга, от которого зависит успех всего проекта. От того, как быстро и выгодно флиппер сможет продать квартиру, зависит его прибыль или убыток. Поэтому флипперам нужно использовать все возможные методы по продвижению и продаже своего объекта. Вот несколько советов, как это сделать:

Профессиональная фотосъемка квартиры, чтобы показать ее в лучшем свете и привлечь внимание покупателей. Флипперы должны заказать качественную фотосъемку своей квартиры от опытного фотографа, который сможет подчеркнуть все ее преимущества и скрыть недостатки. Также они должны убрать из квартиры все лишнее и личное, чтобы создать ощущение чистоты и простора.
Размещение объявления на популярных сайтах по продаже недвижимости, в социальных сетях и других каналах коммуникации. Флипперы должны распространять информацию о своей квартире как можно шире, чтобы добиться большего охвата аудитории и увеличить шансы на продажу. Они должны выбирать проверенные и посещаемые сайты по продаже недвижимости, писать привлекательное и полное объявление, прикреплять качественные фотографии и видео, указывать контактные данные и цену. Также они могут использовать социальные сети, мессенджеры, доски объявлений и другие платформы для рекламы своего объекта.
Установление адекватной цены на квартиру, учитывая ее состояние, местоположение и конкуренцию на рынке. Флипперы должны определить оптимальную цену на свою квартиру, которая будет соответствовать ее реальной стоимости и спросу на рынке. Для этого они могут провести анализ аналогичных объектов в том же районе и сегменте, узнать среднюю цену за квадратный метр и учесть все факторы, которые могут повлиять на цену вверх или вниз. Они не должны завышать цену слишком сильно, чтобы не отпугнуть покупателей, но и не занижать ее слишком сильно, чтобы не потерять прибыль.
Проведение просмотров квартиры, демонстрация всех ее преимуществ и ответы на вопросы покупателей. Флипперы должны быть готовы к тому, что им придется проводить много просмотров своей квартиры для потенциальных покупателей. Для этого они должны подготовить квартиру к просмотру, убрать все лишнее и личное, проветрить и освежить помещение, создать уютную атмосферу. Также они должны быть вежливыми и доброжелательными с покупателями, показывать им все достоинства квартиры, рассказывать о районе и инфраструктуре, отвечать на все вопросы и возражения.
Заключение сделки с покупателем, оформление всех необходимых документов и передача прав на квартиру. Флипперы должны быть готовы к тому, что продажа квартиры - это юридически сложный и ответственный процесс, который требует соблюдения всех законов и норм. Для этого они должны подготовить все необходимые документы для сделки, такие как свидетельство о праве собственности, технический паспорт квартиры, справку о налогах и долгах, договор купли-продажи и т.д. Также они должны обратиться к нотариусу или агенту недвижимости, который поможет им провести сделку безопасно и законно, а также передать права на квартиру покупателю.

Доходность флиппинга

Стоимость покупки квартиры. Чем ниже цена покупки, тем выше потенциальная прибыль. Флипперы должны искать квартиры, которые продаются со скидкой из-за плохого состояния, срочности продажи или других причин.
Стоимость ремонта квартиры. Чем выше затраты на ремонт, тем ниже доходность. Флипперы должны оптимизировать расходы на ремонт, выбирая недорогие, но качественные материалы и исполнителей, делая только необходимые работы и не переусердствуя с дизайном.
Стоимость продажи квартиры. Чем выше цена продажи, тем выше доходность. Флипперы должны устанавливать адекватную цену на свою квартиру, учитывая ее состояние, местоположение и конкуренцию на рынке. Также они должны использовать все возможные методы по продвижению и продаже своего объекта.
Налоги и комиссии. Чем выше налоги и комиссии, тем ниже доходность. Флипперы должны учитывать налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налог на имущество физических лиц (НИФЛ), налог на добавленную стоимость (НДС), а также комиссии агентов недвижимости, нотариусов и других посредников.

Средняя доходность флиппинга в России составляет около 20-30% от стоимости квартиры . Например, если вы купили квартиру за 5 млн рублей, потратили на ремонт 500 тысяч рублей и продали ее за 7 млн рублей, то ваша доходность будет равна:

(7 млн - 5 млн - 0.5 млн) / (5 млн + 0.5 млн) * 100% = 25%

Однако это не учитывает налоги и комиссии, которые могут существенно снизить вашу прибыль. Например, если вы продали квартиру менее чем через три года после покупки, то вы должны заплатить НДФЛ в размере 13% от разницы между ценой продажи и покупки. В этом случае ваша чистая прибыль будет равна:

(7 млн - 5 млн - 0.5 млн) - (7 млн - 5 млн) * 0.13 = 1.24 млн рублей

А ваша чистая доходность будет равна:

1.24 млн / (5 млн + 0.5 млн) * 100% = 20.67%

Как видите, налоги существенно снижают вашу доходность. Поэтому флипперы должны заранее планировать свои налоговые обязательства и использовать все возможные льготы и освобождения от налога.

Кроме того, флипперы должны учитывать риск снижения стоимости недвижимости во время владения объектом. Это может произойти из-за изменения рыночной конъюнктуры, экономических кризисов или местных факторов. Если флиппер не сможет продать квартиру по желаемой цене или вообще не найдет покупателя, то он может потерять деньги или остаться с невостребованным активом.

Таким образом, флиппинг - это не легкий и быстрый способ заработать много денег, а серьезный и рискованный бизнес, который требует знаний, умений и опыта. Флиппинг может быть выгодным, если вы правильно выберете объект, проведете ремонт, продадите квартиру и заплатите налоги. Но он также может быть убыточным, если вы ошибетесь в расчетах, переплатите за квартиру или ремонт, не сможете продать квартиру или заплатите большие налоги. Поэтому прежде чем заняться флиппингом, вам нужно хорошо подготовиться и взвесить все за и против.

Налоги на флиппинг

Флипперы, как и любые другие субъекты хозяйственной деятельности, должны платить налоги на свои доходы от продажи недвижимости. В зависимости от того, являются ли они физическими или юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями или самозанятыми, а также от срока владения квартирой, типа недвижимости и суммы сделки, налоговая ставка и порядок уплаты налога могут отличаться. Вот основные налоги, которые нужно учитывать при флиппинге:

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Это налог, который уплачивается физическими лицами от разницы между ценой продажи и покупки квартиры. Ставка НДФЛ составляет 13%. Однако есть ряд случаев, когда НДФЛ не взимается или взимается по льготной ставке. Например, если собственник владеет квартирой больше трех лет, то он освобождается от уплаты НДФЛ. Если собственник продает квартиру стоимостью до 1 млн рублей, то он платит НДФЛ по льготной ставке 6%. Также есть ряд освобождений от налога, например, если квартира была приобретена за счет материнского капитала или субсидии от государства.
Налог на имущество физических лиц (НИФЛ). Это налог, который уплачивается физическими лицами за владение квартирой. Ставка НИФЛ составляет 0,1% от кадастровой стоимости квартиры за каждый год владения ею. Налог начисляется с 1 января года, следующего за годом приобретения квартиры, и уплачивается до 1 декабря текущего года. Также есть ряд льгот по налогу, например, если квартира является единственным жильем или если ее площадь не превышает 60 кв. м.
Налог на добавленную стоимость (НДС). Это налог, который уплачивается при покупке и продаже новостроек или коммерческой недвижимости. Ставка НДС составляет 20% от стоимости сделки. Флипперы не должны платить НДС при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, так как это не является предметом обложения этим налогом.
Налог на доходы юридических лиц (НДЮЛ). Это налог, который уплачивается юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями от своих доходов от продажи недвижимости. Ставка НДЮЛ составляет 20% или 6%, в зависимости от системы налогообложения, выбранной налогоплательщиком. Если флиппер совершает несколько сделок купли-продажи недвижимости в год, то он должен зарегистрироваться в качестве ИП или юридического лица и платить НДЮЛ. Если флиппер совершает одну-две сделки в год, то он может остаться физическим лицом и платить НДФЛ.

Как видите, налоги на флиппинг могут быть разными в зависимости от статуса флиппера, срока владения квартирой, типа недвижимости и суммы сделки. Поэтому флипперам нужно заранее планировать свои налоговые обязательства и использовать все возможные льготы и освобождения от налога. Также они должны вести учет своих доходов и расходов, сохранять все документы и чеки, подавать налоговые декларации и своевременно платить налоги.

Заключение

Флиппинг - это способ инвестирования в недвижимость, который заключается в покупке, ремонте и перепродаже квартиры с целью получения прибыли. Флиппинг имеет свои преимущества и риски, которые нужно учитывать при выборе объекта для перепродажи, проведении ремонта и поиске покупателя. Флиппинг подразумевает налоговые обязательства, которые зависят от срока владения квартирой, ее стоимости и типа недвижимости.

Доходность флиппинга - это разница между ценой продажи и суммой всех расходов на покупку, ремонт и продажу квартиры. Доходность флиппинга зависит от многих факторов, таких как стоимость покупки, ремонта и продажи квартиры, налоги и комиссии. Средняя доходность флиппинга в России составляет около 20-30% от стоимости квартиры.

Флиппинг - это не легкий и быстрый способ заработать много денег, а серьезный и рискованный бизнес, который требует знаний, умений и опыта. Флиппинг может быть выгодным, если вы правильно выберете объект, проведете ремонт, продадите квартиру и заплатите налоги. Но он также может быть убыточным, если вы ошибетесь в расчетах, переплатите за квартиру или ремонт, не сможете продать квартиру или заплатите большие налоги. Поэтому прежде чем заняться флиппингом, вам нужно хорошо подготовиться и взвесить все за и против.