В наш потребительский обиход за последнее десятилетие вошли понятия «апартаменты», «апарт-отель», «студия в апартаментах», «одно- и двухкомнатные апартаменты», «комплекс апартаментов» и так далее. В массовом сознании потребителей слово «апартаменты», как правило, ассоциируется со словом «роскошные». Но в реальности образ может оказаться прямо противоположным. Сегодня мы попробуем разобрать, о чем не пишут в своих рекламных проспектах застройщики и девелоперы, предлагающие «доступное жилье».
А не пишут они самое главное: апартаменты не относятся к жилым помещениям, определяемым в соответствии со ст. 15 и 16 Жилищного Кодекса РФ. И если вы проживаете в апартаментах, то ст. 25 Конституции Российской Федерации «Жилище неприкосновенно» – это не про апартаменты. Из этого также следует, что является ли этот угол для вас последним или нет, вы будете выселены из него в первую очередь без всяких отсрочек и без предоставления какого-либо жилья.
Апартаменты не предназначены для постоянного проживания, являются нежилыми помещениями, относятся к коммерческой недвижимости и строятся как гостиницы, о чем все застройщики честно указывают в своих проектных декларациях и договорах долевого участия. Де-юре, покупаемые апартаменты являются обычным номером в гостинице. Но после продажи всех гостиничных номеров гостиница чудесным образом превращается в такой «вроде-как-жилой» дом, а обещанная застройщиком гостиница тает в дымке сизой. Вообще, подумайте, происходит какое-то сказочное превращение тыквы в роскошную карету – нежилое здание вдруг начинает состоять из нескольких сотен «жилых комнат», «студий», одно- и двухкомнатных «апартаментов». А помещение кухни в апартаментах, в отличие от квартир, превращаются в милый «кухонный уголок»!
Апартаменты, как и человеко-место в гостинице, не является местом постоянного проживания граждан. Поэтому, постоянную прописку-регистрацию вы в апартаментах не получите, так же как ваш супруг и ребенок (п.16 Раздела 3 «Правил постановки и снятия граждан РФ с регистрационного учета»). Ну, с этими проблемами вы столкнетесь значительно позже, когда вам понадобится больничный лист, а ребенку надо будет идти в детский сад или школу.
Поскольку это нежилое помещение, то назначение у него двоякое: использовать его как офис или использовать как гостиницу для посуточного, а еще лучше – почасового проживания. Проживая в апартаментах, вы столкнетесь и тем и другим. Повседневные битвы апартаментных «офисников» с постоянно проживающими в них гражданами – увы, жестокая проза нашей жизни. А суды в спорах за справедливость вас поддерживать не станут.
Коммунальные услуги. Это тоже не про жителей апартаментов. «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» № 354 – это для жилых помещений. А для владельцев апартаментов – это договор с управляющей гостиницей компанией. Тарифы для жилых домов ниже примерно на 20%, чем для гостиниц-апартаментов, а общий уровень коммерческих расходов, как показывает практика, в апартаментах выше в 2-2,5 раза, чем в жилых домах. В случае перебоев со снабжением вас водой, теплом, электричеством и вывозом мусора в Жилищную инспекцию с жалобой обратиться вы не можете – не по адресу. Платить ресурсоснабжающим организациям напрямую, минуя управляющую компанию, вы тоже не сможете.
Налоги. Налоговые льготы по налогу на имущество физических лиц в соответствии со ст. 407 НК РФ владельцы апартаментов получить не могут. Поэтому, ипотеку-то для покупки апартаментов вы взять можете, но получить налоговые вычеты – уже нет. А они составляют, если брать по максимуму, 650 тыс. рублей.
Поскольку апартаменты, расположенные в гостиницах, не относятся к жилым помещениям, что следует из ст. 15 ЖК РФ, налогоплательщик не вправе претендовать на получение имущественного вычета по НДФЛ, предусмотренного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
При продаже апартаментов даже через 5 лет, вы не можете получить имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей, предусмотренный для владельцев квартир, а только 250 тыс. рублей, как для иного имущества.
Если взять налог на имущество физических лиц, то по квартире налоговая ставка составляет в Новосибирске 0,1% от кадастровой стоимости, а по нежилым помещениям, фактически используемых для размещения офисов, торговых объектов общественного питания или бытового обслуживания она выше в 20 раз и составляет 2% от кадастровой стоимости. В социальных сетях уже звучат печальные нотки от московских владельцев апартаментов – «продать свои трехкомнатные апартаменты площадью 100 кв. м с 20% скидкой от покупной цены не можем, потому что налог на имущество составляет плюсом ко всем платежам еще 16 тысяч в месяц и квартира с такой платой никому не нужна».
Материнский капитал. Нельзя. Вот и еще 453 тысячи рублей мимо кассы. Да вы вначале место найдите для детской кроватки в своих апартаментах. Также, проживая в апартаментах, вы не сможете пользоваться льготами по оплате услуг ЖКХ, предоставляемыми пенсионерам, инвалидам, малоимущим и другим категориям льготников.
Санитарные требования. Они значительно ниже, чем в отношении жилых помещений. Продолжительность инсоляции (время солнечного света в жилом помещении) по действующему СанПиНу в гостиницах не нормируется. Поэтому, если нравится, можете себе спокойно проживать, как запечный сверчок, в таком «чуланчике» и даже вместе с детьми.
Шум. Санитарные требования для апартаментов по шуму ниже примерно на 5 дБА, чем для жилых помещений. По этой причине апартаменты строятся там, где жилой дом построить невозможно из-за шума – поближе к проезжей части, железной дороге и в других интересных местах. Системы межкомнатной звукоизоляции оригинальностью в строящихся апартаментах тоже не отличаются. Но потребовать от своих «почасовых» соседей соблюдать тишину днем и ночью вы не можете. Еще раз: апартаменты не являются жилым помещением. Терпите, господа, склонные к «динамичному ритму жизни».
© 2021 ООО «КОНТИНЕНТ СИБИРЬ. ХОЛДИНГ». Все права защищены
Вся информация, опубликованная на сайте ksonline.ru, принадлежит ООО «КОНТИНЕНТ СИБИРЬ. ХОЛДИНГ». Материалы, находящиеся на сайте в открытом доступе, не могут быть воспроизведены телеканалами, радиостанциями, газетами и журналами без ссылки на «Бизнес-портал «Континент Сибирь», а сайтами и страницами в сети Интернет (в том числе и сайтами и страницами СМИ) — не могут быть воспроизведены без гиперссылки ksonline.ru и ссылки на «Бизнес-портал «Континент Сибирь».
