26 мая 2023 года калужских журналистов и некоторых блогеров собрали у входа в главный корпус бывшего ликероводочного завода «Кристалл» на ул. Ленина. Всем раздали одинаковый пресс-релиз, где говорилось, что группа «ПремиумСтрой» приобрела сам корпус и прилегающую территорию. Спикеров было четверо: главный архитектор Калуги Алексей Комов, руководитель областного управления по охране объектов культурного наследия Евгений Чудаков, заместитель управляющего калужским СберБанком Дмитрий Григорьев и руководитель «ПремиумСтроя» Андрей Нефедов. Ситуация, когда собственник такого сложного объекта сам выходит под камеры — исключительная для Калуги. Это осознанная стратегия, Нефедов строит личный бренд, ориентируясь на лучшие российские и зарубежные практики. Ближайшие несколько лет именно он будет определять, что произойдет в этом центральном, но несколько запущенном районе между Московской площадью и вокзалом.
— Идея покупки «Кристалла» интересовала меня давно, мы первый раз его смотрели еще до пандемии. Тогда цели были другие, о микрорайоне речи не шло и интересовал именно арендный бизнес. Здание было гораздо живее, охранялось, и его можно было гораздо быстрее перезапустить. Это было первое касание, а потом пришел ковид, и вся структура арендного бизнеса очень сильно поменялась, кардинально я бы сказал. И состояние здания тоже.
А когда мы вышли с проектом «Островов» и первые несколько месяцев собирали обратную связь от потенциальных клиентов-калужан. И оказалось, что многим не нужна вот эта природа, спорт, лес и тишина, а нужен дом в центре городской жизни, но обязательно с нашим подходом к развитию района. Стало понятно, что «ПремиумСтрой» стал достаточно сильным брендом, чтобы заняться вопросом «Кристалла», посмотреть на него с другой точки зрения.
Люди начали спрашивать, нет ли у нас похожего проекта в центре, причем готовы были платить за квартиру гораздо больше, только чтобы это был именно «ПремиумСтрой» и именно комплексный подход. На «Кристалле» была возможность приобрести только землю, но нельзя продавать жилье для требовательной публики, когда вокруг разруха. Поэтому сильная концепция складывалась только с учетом главного здания, мы тогда ясно увидели, что оно будет необходимой, функциональной частью жилой застройки. Окончательно стартовая концепция развития территории оформилась в начале 2023 года, и вскоре мы вышли на сделку.
Архитектура главного корпуса прямо диктует, что это будет многофункциональное пространство, причем в новой концепции оно будет четко интегрировано по смыслу с той коммерцией, которая появится на первых этажах в жилой части квартала. И эти два фронта создадут пешеходную такую улицу во дворе, тоже необычную для Калуги.
То есть в историческом корпусе разместятся офисы, это будут дорогие конечно офисы, класса «А», потому что мы все восстановим как надо, эти огромные окна, высокие потолки и своды Монье, колонны которых попилили на металлолом. Совершенно точно вынесем туда общепит, скорее даже несколько. Какой-то хороший качественный пивбар, может быть даже с производством, потому что эта лофтовая тема прямо наталкивает на это. Я в Самаре смотрел на историческое здание Жигулевского пивзавода, на эти бары все, очень здорово. Может быть, с калужским возрожденным «Фишером» будем разговаривать, посмотрим. На верхнем этаже планируем сесть «ПремиумСтроем», нам уже тесновато на Циолковского, 10.
А в жилой части тоже будут коммерческие помещения, и там будет бизнес, который не создает неудобств для жителей. Как и на «Островах», все шумное, тусовочное — выносим.
В Рязани есть потрясающее здание, построенное в то же время, что и «Кристалл», и по тому же проекту. Оно полностью офисное, и там классно сделаны цокольный и мансардный этажи, они полноценные, светлые, с большими окнами. Очень важно, что проект уже прошел все экспертизы, Минкульта и государственную строительную (потому что там тоже были большие разрушения). Значит, все эти решения органы охраны одобрили, значит, проектировщикам есть, что взять за основу.
В итоге там получилось пять с половиной тысяч квадратных метров вместе с цокольным этажом и мансардой, они там все разумно сделали — вопросов нет. В этом плане нам сильно повезло с рязанским объектом, что это именно типовой проект. Завершенная реконструкция по нему для нас большой плюс: у нас есть пример, от которого сложно отвертеться, и он, к счастью, реально классный.
При этом есть амбиция сделать лучше. По нашим расчетам, там инвесторы закопали много лишних денег, и мы видим, где можем сэкономить, где лоску навести больше. У нас, конечно, спортивный интерес — мы хотим сделать круче, чтобы именно нас ставили в пример. Просто быть какой-то тенью рязанского проекта, это вообще не наша история, будем делать так, чтобы было «вау».
Но в этом проекте две одинаково важные составляющие, и вторая — жилье. Здесь тоже надо ориентироваться на лучших. Очень нравится концепция клубного дома «Брусники» в Екатеринбурге, он даже похож по фасадам на «Пушкин», который мы как раз заканчиваем в центре Тулы. Это тоже была интересная задача, посадить такой дом в исторической зоне. В Туле это делать ничуть не проще, чем у нас. Там 7-9 этажей, и он абсолютно не стремится доминировать, давить на окружающую застройку. Сходимся на том, что и на «Кристалле» должно быть так же, фасады должны быть лаконичными, не перетягивать на себя внимание. Возможно, нижние этажи сделаем в кирпиче, чтобы получилась такая историческая улица слева и справа. Думаю, в ближайшие 2-3 недели появятся первые варианты по объемам.
Много спрашивают о цене. Старт будет 115-120, это минимум. Разрыв с «Островами» будет процентов 30-35. Явно будут видовые квартиры, эксклюзивные, и мы здесь много чего хотим реализовать внутри сегмента бизнес-класса. Возможно, даже отдельный клубный подъезд с отдельным паркингом.
В этот проект мы идем с сильными партнерами. Архитектурой занимается московское бюро «Борисов Архитектс», они были у нас на конкурсе призерами. У них хороший, изящный подход, но в то же время нет безумных решений, которые будут дорогими и нефункциональными. Конструкторской частью будут заниматься наши партнеры из Самары, мы с ними начали проектирование второй очереди «Островов». ППТ, ПМТ — «РегионПроект». По историко-культурной экспертизе с нами будет работать компания АГРАФ — у них хорошая репутация, адекватные. И мне очень важно было услышать от Евгения Чудакова, глаза в глаза, что контролирующие органы готовы идти в понятной логике сохранения памятников, держа в голове, что проект восстановления «Кристалла» реален настолько, насколько удастся раскачать экономику вокруг него. То есть если жилья в этом квартале не строить, можно разворачиваться и уходить. В этом плане понимание есть.
Реконструкцией главного корпуса занимается «Строительный Альянс». Мы давно дружим с Константином Дорошенко, там очень хорошие специалисты работают. Даже смысла нет в Калуге реставрацию с кем-то другим делать. Мы в свое время тоже реставрацию делали, в Синагоге на Дзержинского, да и строить в исторических зонах, это всегда был наш конек. И я эту тему сам хорошо знаю изнутри. Поэтому сомнений даже не было — проект серьезный, «Альянс» в этом деле лучший. В такое плавание надо брать понятных партнеров. Возьмешь, например, эксперта «с душком» и будешь потом долго спотыкаться.
Поэтому и «АГРАФ», компания с безупречной репутацией. Сейчас мы вместе с ними разрабатываем новый регламент застройки именно этой территории — потому что в промежуточном статусе охранная зона 200 метров, даже забор строить нельзя без долгих согласований. В регламенте будут материалы указаны, ритмика фасадов, чтобы не получилось, что мы сплошную «стену» поставим — фасад же фасаду рознь. Мы хотим сделать, чтобы легко было, чтобы дышалось.
Вообще эту территорию хочется взбодрить. Причем без особого участия городского бюджета. Это должна быть прикольная зона, чтобы калужане (да и гости города) сюда хотели приехать потусить. Мы сделаем крутую концепцию, которая, я уверен, нам позволит привлечь интересных людей — и арендаторов, и партнеров, и жителей — в это место.
Когда попадаешь за забор, начинаешь совершенно по-другому видеть потенциал всего этого района. Например, для нас было открытием наличие классной локации на территории, которая пока принадлежит РЖД. Там курган высотой метров 10-12 с березами, так и просится какой-то сквер. И мы хотим посвятить его героям СВО, потому что буквально в двух шагах, на Ленина, 14, расположен центр поддержки участников СВО и их семей. Вот так совпало. И там же начинается знаменитая «Окская ветка», тоже очень важное общественное пространство. Мы заказали в том же бюро «Борисов» концепцию развития территории до сквера ВЛКСМ. И с помощью этого документа будем синхронизировать интересы всех собственников и интересантов, потому что от этого все выигрывают. А от разрухи — проигрывают тоже все. Так что «Кристалл» станет драйвером развития всего района Московской площади.
Вопросов непростые есть, и мы уже сейчас о них думаем. Времени, кстати, не так много — мы принципиально не хотим проект растягивать, с момента сегодняшнего разговора за 4 года это пространство должно полностью заработать. И если параллельно там будут идти какие-то стройки, это такая себе ситуация.
Был вариант строить в два этапа жилье, пока думаем. Может быть, добавим к бизнесу еще комфорт-класса, ближе к скверу. Это все зависит от позиции Минкульта по наполняемости территории, надо смотреть, сколько можем запроектировать жилья, сколько сможет принять калужский рынок. Это большая работа по согласованиям, и поэтому мы сильно рассчитываем на поддержку Губернатора, городских властей.
Мы уже взяли место на осеннем фестивале «Зодчество», стоим рядом со стендом Мариуполя. Будет совместный стенд со «Строительным Альянсом», планируем там всю эту концепцию представить, и именно с точки зрения развития этой части города. Потому что это действительно большая территория. Новый сквер СВО, думаем про сквер на перекрестке Билибина и Московской, который весь заросший — там расположено ветхое одноэтажное здание. По-хорошему, его надо сносить, и угол этот «раскрывать» и наполнять смыслами.
После «Зодчества» мы активно уйдем в проектирование, в зиму, а летом следующего года начнем строительство. Продажи по плану начнем в конце 2024 года. Пока до конца непонятно, будет там одна очередь или две, но если две, то первая будет введена в эксплуатацию в 2026 году, вторая в 2027-м.