В столице Татарстана сохранят для мужчин места, свободные от семейного «гнета»
«Городам невыгодно поддерживать многогектарные пастбища личных автомобилей», — говорит о назревшей в Казани «гаражной» реновации гуру урбанистики Михаил Блинкин. В соответствующем направлении уже идут Москва и другие города мира. В столице РТ ищут собственный путь: застраивать 213 га городской земли — 14 территорий Кремля — только жильем нецелесообразно. Благо есть современный тренд — концепция «третьего места», куда человек приходит помимо дома и работы. Пока все это лишь обсуждение, а не четкий план действий, подчеркивает главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. Концепция развития гаражных кооперативов, мнения экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».
Гаражные массивы ждет реновация: откуда взялся этот тренд?
Концепцию реновации территорий гаражно-строительных кооперативов обсудили накануне на летней архитектурно-градостроительной конференции «Диалоги». Ранее Институт развития города представил эти планы мэру Казани Ильсуру Метшину, концепция была презентована на всероссийском форуме «Арх Москва». Речь в ней идет о переосмыслении территорий казанских ГСК. Их общая площадь — 213 гектаров.
Для сравнения: на них уместилось бы 14 Казанских кремлей или 300 футбольных полей. К действиям подталкивает генплан-2040, где все ГСК относятся к зоне комплексной реновации территорий. Это значит, что гаражи сегодня можно эксплуатировать как обычно, но застраивать их чем-то без разработки проектов планировки территории невозможно.
Мы лишь обсуждаем, что делать с гаражами. Оставить как есть, превратить в творческие пространства, что-то построить на их месте? Или все эти планы совместить?
Ильсияр Тухватуллина – главный архитектор Казани
Возникает вопрос: а в чем, собственно, проблема? Почему вдруг градостроители заинтересовались гаражными массивами?
Логику интереса диктует урбанизация. Ныне существующие гаражные пространства в советские времена когда-то выделялись под хранение машин. И автовладельцы действительно готовы были ставить там четырехколесного друга, даже если добираться до гаража приходилось на автобусе, а не только пешком. Во времена СССР представить себе заставленные машинами дворы было просто невозможно.
«Созданные в советские времена гаражные кооперативы решали определенные задачи: машина поставлена в гараж на пять рабочих дней, в выходные пришел, завел и поехал», — напоминает управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев.
Но сейчас образ жизни иной: машина стала транспортом на каждый день, ее стремятся ставить максимально близко к месту жительства. Желательно так, чтобы, припарковавшись, второй ногой оказаться уже в собственном подъезде… Кроме того, ценность земли в городе выросла в десятки раз. И современная экономика оставила гаражные кооперативы в прошлом. Где сегодня новые гаражно-строительные кооперативы, гаражные «самостройщики», любовно возводящие боксы под свои «ласточки»? Их нет: на «золотой земле» Казани это просто невыгодно.
Однако старое гаражное наследство осталось, и не всегда оно процветает. Город, словно сбрасывающая кожу змея, растет и развивается, обживая неосвоенные пространства и благоустраивая территории. А гаражи в их нынешнем виде — это в прямом смысле история, уходящая в прошлое. Брошенные и полуразрушенные строения, мусор, бродячие собаки и неизвестные личности соседствуют с приличными владельцами, посвящающими целые дни своему гаражному хобби. С этим что-то надо делать: мы хотим жить в цивилизованном городе или как?
«В первую очередь формат ГСК изжил себя, — объясняет полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова причины, по которым город взялся за переосмысление соответствующих пространств. — Во вторую, конечно, потребность в территориях под застройку в черте города. Эффективный город — это компактная территория. „Расселение“ территории под девелопмент — это всегда непростой процесс, связанный с временными в первую очередь затратами».
«Мы начинаем разговаривать с председателями гаражных кооперативов»
В Казани 160 гаражных кооперативов и 25 тыс. боксов, подсчитали в Институте развития города. Круглый год гараж используют только 50% казанских владельцев. Летом это число возрастает до 90%.
Институт развития города выделил пять минусов ГСК для города:
- огромные гаражные проспекты, которые не используются;
- дефицит социальных объектов, но наличие больших площадей ГСК;
- страшно пройти по такой территории и жить рядом с гаражами;
- паркуются и вдоль гаражей, которые зарастают кустами;
- складирование мусора в гаражах.
Гаражные пространства — это история еще и про безопасность и нормальную жизнь в большом городе. Часть гаражных обществ освещены, имеют КПП и шлагбаумы. А часть предоставлены сами себе. И неизвестно, что происходит за закрытыми стальными воротами, на гаражных «улицах», где вечером тьма и нет ни души. Кто из подростков не «шарился» в детстве за гаражами, реализуя бурлящий дух свободы? Детям не объяснить, что эти серые территории не всегда безопасны, что исследовать гаражные руины как минимум рискованно. В гаражах ведь не только процветает малый бизнес и творчество, здесь еще и выпивают в свободное от работы и семьи время. Это в целом территория свободного досуга преимущественно мужской части населения.
«Мы начинаем разговаривать с председателями гаражных кооперативов, — рассказывала на майской презентации концепции в Москве главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина. — Говорим о том, что есть гаражи, которые пустуют и никак не задействованы. Есть те, где что-то хранят, где стоят автомобили, а есть гаражи, где есть какая-то активность».
Ради чего все это? Как работает экономика выкупа
Самый первый вопрос, который приходит в голову: а чего ради это все делается? Неужто для блага свободной братии гаражников? Попытки переосмысления соответствующих пространств выглядят и мягким вариантом вытеснения гаражей из города, полагают некоторые эксперты. Ведь ГСК «сидят» на земле, так нужной застройщикам. Город окружает гаражи — даже те ГСК, что когда-то были на отшибе, теперь любовно «придушены» многоквартирными домами.
«Это лоббирование интересов сферы строительства, чему способствует дефицит земель с сетями в границах города и высокая стоимость жилья на соседних территориях», — считает советник министра строительства РТ, заслуженный архитектор РТ Николай Васильев.
Но вместе с тем это может быть выгодно обеим сторонам — как хозяевам гаражей, так и бизнесу. Примеры есть. Проекты с выкупом гаражей уже в работе казанской BMP Brands Group — компания занимается внешним аудитом и сопровождением строительных проектов в РТ.
«Это изменит облик города, — рассказывает Николаев. — Гаражные кооперативы могут использоваться под строительство инфраструктуры, социальных объектов, жилых комплексов».
Понуждение к реновации: как Татарстану преодолеть земельное проклятие?
При оценке земельных участков под застройку сначала смотрят на расположение земельного участка, зону разрешенного использования, предельные значения по высоте, плотности застройки. Эта логика работает и в случае с выкупом гаражей. И механизм комплексного развития территорий, который наложен на гаражные общества, облегчает эти процессы.
В среднем цена выкупа гаражей в Казани начинается от 200–300 тыс. рублей на окраинах и доходит до 1,5 млн рублей ближе к центру, рассказывают в BMP Brands Group. Если затраты на землю укладываются в 20 тыс. рублей на 1 кв. м продаваемых площадей, то это допустимо экономической моделью застройщиков. Но может быть и выше в зависимости от локации, уточняет Николаев.
Если механизма КРТ нет, то действует свободный рынок. Кто-то готов расстаться с гаражными руинами по их рыночной цене. А для кого-то гараж — настоящая отдушина, единственная радость в жизни, и такого владельца уговорить гораздо сложнее. Поэтому работа идет индивидуально с каждым, и если в ГСК пара человек упрутся насмерть — это проблема. Если же участки под механизмом КРТ, то речь лишь о рыночной цене выкупа, и это решается через суд. Обычно на территориях гаражей проектируют социальные объекты — да, землю под них придется выкупить застройщику, после чего передать участок городу. Или строить здесь за свой счет — все зависит от проектов планировки.
Позиция градостроителей — разумный компромисс: гаражи как «третье место»
Цель городских властей — разумный компромисс. С одной стороны, городу выгодно появление жизни и порядок на любой территории. С другой — для самих гаражников, которых десятки тысяч, важно, чтобы гараж приносил морально-финансовые дивиденды.
«Задача — никого не обидеть, найти компромисс между собственниками, девелоперами, жителями. Должно быть оптимальное решение, которое удовлетворит всех. Нам не нужен бунт в Казани. Человек не должен чувствовать себя ущемленным», — сказала на минувшей презентации главный архитектор проектов Института развития города Анжела Белова. Поэтому надо найти такие пути, чтобы «было хорошо всем».
В будущем на территориях казанских ГСК институт видит скорее некое «третье место», в котором хранение авто соседствует с кафе, парком и другими общественными зонами. Мэр Казани Ильсур Метшин поддержал такое видение.
Новое городское пространство на месте стандартного ГСК выглядит так:
- территория отдыха: кафе, ресторан, спортзал, парк;
- место для самозанятых и малого бизнеса; это формат производственно-складских помещений с клиентской офисной частью;
- поле, где каждый найдет место для самовыражения;
- место, где работают душой, а не по социальным требованиям.
«В каждом конкретном случае необходимо работать над концепцией развития территории. Где-то рынком будут востребованы места приложения труда, где-то — инфраструктурные объекты, где-то — и то и другое», — оценивает концепцию полпред российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елена Стрюкова.
А куда деть машины и тот скарб, что хранят владельцы гаражей? Альтернативным вариантом для хранения автомобилей становятся подземные и многоуровневые паркинги рядом с жильем, рассказывают о практике редевелопмента гаражей в РГУД. Для хранения сезонного инвентаря и автомобильных шин строят индивидуальные мини-склады.
К выбору концепции «третьего места» подталкивает и то, что казанцы видят в гараже:
- буфер между домом и улицей;
- убежище от социальных требований;
- место, свободное от «семейного гнета»;
- альтернативное поле экспериментов;
- место, свободное от стерильного порядка.
«Гаражи — это часть системы, которая оказывает влияние на процесс городского развития», — отмечается в казанском исследовании Института развития города.
Предложения по изменению функций существующих гаражно-строительных кооперативов уже подготовили для следующих гаражно-строительных кооперативов:
- ГСК «Щит» в Приволжском районе на берегу Кабана за Танковым училищем;
- ГСК-3 в Советском районе у станции метро «Горки», «Максидома» и ЖК «Родина»;
- ГСК «Зодиак», «Приволжский-3», «Барс», «Рассвет-1», «Мечта» в Советском районе;
- ГСК «Чайка», «Сокол 77», «Сокол 88», «Сокол 98», «Автомобилист-82» в Авиастроительном районе рядом с КАЗ им. Горбунова.
Впрочем, какой именно функционал «третьего места» появится на перечисленных территориях, в Институте пока не уточняют.
На роль «третьего места» готовят не только ГСК, но и бывшие промышленные объекты, действующие городские рынки, бывшие здания центральных тепловых пунктов, дворы и берега Волги с Казанкой.
«Задача — создать как можно больше „третьих мест“, — рассказывала на „Диалогах“ Тухватуллина, добавив, что такие точки подталкивают развитие креативных индустрий. — Это двигатель прогресса, место для самореализации. Это позволит вовлечь в жизнь города удаленные районы».
«Здесь я в своем мире. Здесь я царь и бог»: как живут и чем дышат гаражники Казани
С жизнью двух гаражных кооперативов и настроением владельцев гаражей познакомился корреспондент «БИЗНЕС Online». Первая точка — ГСК «Якорь» на берегу Волги, который уже попал в реновацию территории речного порта.
«Часть боксов сдают в аренду, но в основном тут свои машины стоят, — рассказывает владелец гаража Вильямс Ахмадуллин, оригинально представившийся „единственным в мире специалистом по художественному свисту“. — Ну и, понятно, погреба есть — хранится засолка, картошка… У меня в гараже только машина, занимаюсь ее ремонтом. Opel Kadett 1991 года, из Германии мы ее гнали. Я ее сам ремонтирую, мне гараж для этого и нужен».
О предстоящем сносе гаражей Ахмадуллин узнал из газет. «Дело в том, что платить-то, говорят, будут только за землю. А это немного, — рассказывает пенсионер. — Гаражи, говорят, старые, никому не нужны. Так что я опасаюсь, что мало получу денег за этот гараж. Хорошо, говорят, если 400 тысяч за землю дадут. Конечно, я не хочу на таких условиях продавать. Считаю, что адекватная цена за мой гараж — миллион».
Отрицательно к выкупу относится и Сергей, тоже собственник гаража в «Якоре».
«Я не хочу переезжать ни в какие многоуровневые гаражи: вышел — и у тебя над головой крыша, бетон. Ни вздохнуть, ни Волгой полюбоваться. Это все не то, — рассказывает владелец. — Волга здесь, то есть я сюда могу ездить отдыхать: купаться, рыбачить. Это не просто гараж! Это хобби. У меня здесь мастерская, я тут больше времени провожу, чем дома. Над автомобилем работаю. У меня здесь токарный и деревообрабатывающий станки. Я люблю инструменты и вообще больной на этой теме. Есть ли какая-то сумма, которую я бы согласился обсуждать? Наверное, нет. Я этот гараж купил в 2004 году. Мечта воплотилась в жизнь. У меня тут даже отопление дровяное есть».
Негативно относится к сносу и охранник «Якоря», у которого в ГСК два гаража. «В среднем в городе гараж стоит 400–500 тысяч. Мне дадут за эти гаражи миллион? Не дадут, — размышляет охранник. — Я уверен в этом. Ладно, пусть мне вместо них дадут два гаража в другом месте. Мне дадут эти два гаража? Тоже есть сомнения! И здесь многие переживают по этому поводу. Здесь у многих и по три гаража. Как вообще это будет?»
Переносимся на Горки — в гаражный кооператив «Барс» на улице Зорге. К этому ГСК уже подступают многоэтажки ЖК «Родина» и «Новые Горки». И там тоже не желают расставаться с гаражами. Например, Валерий купил гараж в 1997 году, теперь там его мастерская.
«Здесь я в своем мире. Здесь я царь и бог, — говорит собеседник. — Купил „ВАЗ-2106“. Хочу сделать автомобиль, который тратил бы 3 литра на 100 километров. И куда мне идти, когда здесь появятся новостройки? На улице я этим заниматься не буду, здоровье не позволяет. А так в голове у меня еще три проекта, и интересно их воплотить в жизнь. Где я этим займусь?»
Новостройки, наступающие на гаражи, выводят мужчину из себя. «Эти новостройки давят-давят-давят, — говорит Валерий. — И так сплошь и рядом. С другой стороны, все эти парковочные места вообще ни о чем. Велосипедист проехал — поцарапал машину, подросток пробежал — поцарапал. А в гараже я уверен, что с ней ничего не случится. Закрыл, запер — и сплю спокойно».
Вот такая получилась иллюстрация гаража как «третьего места».
В гаражах Казани работают 20 тыс. человек
Впрочем, гараж может быть и местом вторым — для работы, даже местом первым, где живет человек. «Гаражная экономика» и сегодня процветает в казанских ГСК. Там работают автосервисы, кафе и бары, тренажерные залы, магазины, прокат, склады, художественные студии.
Поэтому действовать будут на базе аналитики и с учетом этого рассчитывать пространства для инвестпроектов. Например, анализ жизни одного казанского ГСК показал следующее:
- в 45% гаражей хранят автомобили;
- 35% используется как кладовка;
- в 15% гаражей ведется коммерческая деятельность;
- 5% брошены — заросли травой и заржавели.
На сером рынке Казани работают 80 тыс. человек — это 12% от 643 тыс. трудоспособных жителей города.
«Полагаю, треть из них — те самые гаражники, — считает министр труда, занятости и социальной защиты РТ Эльмира Зарипова. — Поэтому проект ревитализации гаражей, несомненно, будет способствовать не только повышению эстетичности городских пространств, но и выводу гаражников в „светлую“ зону экономики. Возможно, многие зарегистрируются в качестве самозанятых».
В Татарстане число работников серого рынка труда достигает 15%, сообщается в исследовании Института развития города. Для сравнения: в Нижегородской области этот показатель составляет 14%, в Самарской области и Пермском крае — 12%, в Пензенской области — 8%, в Мордовии и Ульяновской области — 5%.
Опыт «гаражной» реновации в Москве, Лиссабоне. Казань готовится, а вторым будет Альметьевск?
Столица РТ идет по стопам других городов мира. Например, в Лиссабоне на месте гаражей открыли инкубатор творческих индустрий, в Корее появился театральный зал. Оба объекта выполнены из морских контейнеров.
Осваивают территории одноэтажных ГСК и в Москве. Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, комментируя на форуме «Арх Москва» казанское исследование Института развития города, отметил, что гаражи — это «суперинтересная тема» для размышлений архитекторов и урбанистов. Также он напомнил, что в гаражах начинались «великие стартапы», такие как Microsoft, Apple.
«Заинтересованный инвестор либо департамент городского строительства ставят вопрос: „Мужики! Господа владельцы! Вот у вас аренда этой территории на 50 лет. Вам предлагают уступить это место застройщику, и он вместо вашего одноэтажного построит, условно говоря, 6 этажей. Три вниз, три вверх или четыре вниз и два вверх гаража. Там будет паркинг и с надземными, и с подземными гаражами. Вам выдадут вместо ваших сараев новенькие гаражные места“. Где-то на это соглашаются, где-то — нет, идут судебные процессы», — описывает московскую практику директор Института экономики транспорта и транспортной политики Высшей школы экономики Михаил Блинкин.
«Городу невыгодно поддерживать многогектарные пастбища личных автомобилей, — продолжает эксперт. — Это вопрос работы с владельцами гаражей. И здесь ни Москва, ни Казань никаких преимуществ не имеют друг перед другом и остальными городами России. Если удастся выкупить эти участки под гаражами, провести отчуждение, договориться как угодно с владельцами этой территории (а они обычно не владельцы, а арендаторы), то дальше вступает обычная логика градостроительного развития. Что там появится? Рабочие места или городские пространства для отдыха или развлечений. Насчет этого каждый раз проходит конкретное градостроительное исследование».
Проекты, связанные с выкупом гаражей, вынашивают не только в Казани, но и в нефтяной столице РТ. «В Альметьевске тысячи гаражей, — говорит управляющий партнер BMP Brands Group. — По нашим оценкам, в 2021 году в Альметьевске была потребность в 10 тысячах квартир. Город развивается — строится университетский кампус, а свободных участков под строительство мало. Дальние площадки неинтересны, город имеет возможность уплотнения». А развитию за пределами границ Альметьевску мешают нефтяные поля, так что единственный вариант в данном случае — это уплотнение городского пространства.
***
Итак, концепция представлена — это и не планы сноса, а попытка понять, что делать с гаражными пространствами большого города, своего рода приглашение к диалогу. Предложить свой вариант действий читатели «БИЗНЕС Online» могут в комментариях.
Иван Скрябин, Елена Колебакина-Усманова, Александр Гавриленко