Друзья, сегодня статья будет посвящена теме ипотеки на строительство дома. Тема достаточно популярная, но имеет и существенные изъяны для ипотечников.
Дело в том, что здесь есть риски, которых уже нет при покупке новостройки в многоквартирном доме. В этой схеме контроль ответственность за достройку дома и ввод его в эксплуатацию возложена на банк. Застройщик получает средства клиентов только после ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям.
При ипотеке на строительство индивидуального жилого дома все совсем не так.
В начале месяца мне пришло на почту вот такое письмо.
Потребовалось некоторое время, чтобы уточнить детали конкретной ситуации. На самом деле таких проблемных клиентов довольно много.
Начнем с вопросов, которые задал читатель, кто виноват и что делать?
1. Ответственность банка за порядочность застройщика
Проверяя и аккредитуя застройщика банк смотрит только 2 момента:
- судебные дела с клиентами
- наличие налоговой задолженности.
Если все чисто, то застройщик считается нормальным. Так было и у застройщика Константина. Это была новая компания, которая создана только год с мизерными оборотами.
Ни налоговой задолженности, ни судебных дел с клиентами у нее не было. Поэтому банк и аккредитовал эту контору - никанору.
2. Ответственность банка за ввод дома в эксплуатацию
Договор, который Константин подписал с банком - совершенно стандартный. В нем прописано, что в течение 2-х лет дом должен быть введен в эксплуатацию и оформлен в качестве залога по кредиту. Если этого не будет сделано, то ставка по кредиту резко увеличивается.
Если дом не вводится по вине застройщика, то он должен предоставить письмо и тогда банк, после рассмотрения, может оставить кредитную ставу без изменения.
Ни о какой ответственности за ввод дома в эксплуатацию банк не несет. Это полностью зона ответственности заемщика.
У меня у самого была похожая ситуация с квартирой в многоквартирном доме. Застройщик на 2 года затянул ввод дома в эксплуатацию. КАждые полгода я получал от него письмо и отвозил в банк, чтобы ставка не менялась.
3. Что делать?
С юридической точки зрения в проблеме виноват исключительно Константин, а банк в "шоколаде". Банк продолжает получать платежи по ипотеке и в ближайшее время может еще и повысить ставку.
Сам дом построен только наполовину и жить в нем невозможно. Застройщик получил на счет 6 млн. руб. а по оценке построено в лучшем случае на 3 млн. (фундамент, стены, крыша, тепловой контур). Нет ни перегородок, ни инженерии, ни отделки.
Можно конечно и нужно обратиться в суд, но это вряд-ли что даст по существу. На счету у компании денег не будет, т.к. это ООО - общество с ограниченной возможностью и все деньги уже использованы.
Наиболее действенным механизмом является привлечение руководителя компании по статье 160 УК РФ - присвоение или растрата. По ней предусмотрен наказание вплоть до 2-х лет лишения свободы. Это как раз такой случай. Руководитель компании получил на счет 6 млн. руб. целевого использования, а потратил на стройку только 3 млн.
Спрашивается - а где еще 3 млн. руб.?
ИТОГ
Я уже не раз писал, что при оформлении ипотечной сделки не стоит никому доверять. Надо самому погружаться в вопросы и не перекладывать ответственность на других. К тому же переложить ее не получится. Все равно в итоге с проблемами будет разбираться заемщик.