Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений: уполномоченных федеральных органов исполнительной власти (в том числе для размещения объектов федерального значения); уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта РФ (для региональных нужд); органов местного самоуправления (для муниципальных нужд).
Законодательством допускается изъятие земельных участков и другой недвижимости у собственников для реализации важных проектов: в целях реализации комплексного развития территорий, строительства и реконструкции автодорог, объектов энергетики, коммунального хозяйства.
Так на какие юридические тонкости стоит обратить внимание владельцам изъятых объектов недвижимости?
Согласно ст. 56.8. ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, убытки, причинённые изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов.
Однако в реальности рыночная стоимость объектов зачастую существенно занижается.
Поэтому для справедливого возмещения собственнику необходимо самостоятельно готовить отчёты об оценке недвижимого имущества и прав на них, которые можно будет предъявить в суде при споре о размере возмещения.
На эти же документы можно будет ссылаться при общении с государственными органами.
Также собственник земельного участка может предъявить договор об аренде (но желательно, чтобы он был заключён на длительный срок).
Поскольку при изъятии для государственных и муниципальных нужд подлежат возмещению как убытки в виде реального ущерба, так и упущенная выгода.
Этот тип возмещения больше касается бизнеса, поэтому совет предпринимателям: проведите полный аудит убытков и обоснуйте их.
Существует ещё один правовой нюанс: собственник имеет право изменить вид разрешённого использования земельного участка для того, чтобы повысить его рыночную стоимость (например, перевести землю СНТ в ИЖС, так как земли ИЖС оцениваются дороже).
Собственник также вправе требовать компенсацию за инженерные сооружения на земельном участке как при их переносе, так и в случае сноса. Но здесь необходимо документально подтверждать (счета на оплату) причастность владельца к их созданию.
Также при возмещении могут учитываться неотделимые улучшения земельного участка: различные виды благоустройства, покрытий, ограждений, которые не имеют самостоятельного хозяйственного назначения.
Ну и конечно же, следует учитывать то, что все объекты на участке должны быть зарегистрированы, дабы не были признаны бесхозяйными.