Я пропустил рост российской недвижки, позже рост турецкой. Вкидывал деньги в фондовый рынок, который схлопнулся и заблокировался (иии…., их нет).
Говорят, есть 2 типа инвесторов: те, которые теряли деньги и те, которые еще не теряли:))
В общем, если сказать, что меня бомбило - это ничего не сказать.
Принял решение, что нужно вкидывать бабки в недвижку и сел анализировать рынки. Основная цель - прирост капитала, но если бы хватало на готовую квартиру под аренду, такие варианты меня тоже устраивали.
Выбор был между Турцией (Анталия-Алания), в которой я проживал уже пол года и Дубаем. В Турции большая часть агентств расположена именно в маленькой Алании, а не в Анталии. Причина тому - повышенная комиссия с продаж (до 10% с цены квартиры!). Но на тот момент я не знал рынка (лишь немного смотрел местный циан -Sahibinden) и просто поехал изучать то, что будут предлагать агенты, параллельно изучая рынок Дубая по сайтам, перепискам с агентами в вотсапе и Youtube.
Алания - маленькая деревня с большой сезонностью по Google Trends.
То, что мне предлагали там купить, стоило уже сопоставимо с ценами в Дубае, которые мне присылали агенты. При этом, дома на курьих ножках с тонкими стенами в небольшом городке, где спрос на аренду идет в основном от туристов. Пример: $120.000 за студию 50 кв. м. в районе Оба в г. Алания на 1 этаже в июле 2022 года. Тумач, подумал я и уехал обратно в Анталию думать….
Продолжил поиск квартир в Анталии. Цифры не сходились. Риелторы впаривали «свои болота». К примеру, готовая однушка с ремонтом в центре города в новом доме продавалась за $66.000, при этом риелтор «через знакомых» предлагал именно стройку чуть дальше от моря за $75.000, при том, что там еще котлована не было, вокруг старые дома, дорога узкая и вообще «невкусно». Мол, вырастет за пол года и мы перепродадим ;)
Короче, риелторов слушать - деньги терять. Нужно думать своей головой. На тот момент я проштудировал десятки часов видео про Дубай и местные «цианы». Прыгнул в самолет и полетел решать окончательно, где именно брать.
По прилету заселился в отель Rove City Walk с видом на Burj Khalifa. Дело было в сентябре, ценник еще не горячий, в отличие от асфальта. Но, на самом деле, думал, что будет жарче. По ощущениям, после анталийского лета, +- также. Самое высокое здание в мире, конечно, впечатляет. Описать трудно. Это на уровне чувств. Надо видеть, стоя у подножия. Шея затекает смотреть в небо.
Я сделал для себя 2 Google таблицы, в которые выписал 13 контактов, с которыми планировал встретиться, проехать по объектам и получить от разных агентств разные условия. А также, расчет по конечной инвестиционной доходности от всех проектов. После чего принимать окончательное решение, покупать или нет и если да, то что покупать.
По мере изучения предлагаемых объектов, закрепил уже устоявшуюся мысль. Если риелтор катает на объекты и кормит печеньками, скорее всего, эта покупка будет выше рынка (или выше того, что можно выцепить дешевле). Но главное не подавать признаков этого знания, а спокойно ездить и смотреть, что предлагают. По ночам в отеле я заполнял таблицу доходности и пытался спрогнозировать в какой их объектов входить. А с утра встречался с новыми агентами и получал новые варианты предложений или обновленные цены.
Агенты, как и в Турции, заинтересованы продать первичку, т.к. они получат от застройщика сразу 4% со стоимости объекта, лишь приведя клиента и получив подпись и предоплату за лот. В то время, как вторичная сделка сопряжена с куда большим количеством сложностей для агента и меньшей доходностью.
Через неделю поисков за мной заезжает очередной агент и везет в офис застройщика на Пальму, где цена невероятная для локации (JLT), особенно после того, что мне предлагали другие агенты за студии где-то в пустыне. Но не все так просто, мне предстоял сложный выбор.
Итак, я в офисе застройщика. Офис небольшой, вокруг ажиотаж, ходят, смотрят макеты агенты и их клиенты. Шоурум ничего, подумал я. Но отчего такая низкая цена за студию в JLT ($132.000 вместе с мебелью и подземным паркингом)? Дело в том, что это долгострой. Ууу, приехали) Не хватило мне замороженных акций, так еще и в долгострой влезать. Ну полный бред. Так я и подумал вначале, но люди покупали. В том числе при мне были звонки, удаленные продажи через того же агента. Параллельно я изучал проект, застройщика, а также, почему стоит брать.
История была такая: застройщик крупный (построил много чего, в том числе отель на Palm Jumeirah, но с этим проектом жидко обделался в пандемию. Подрядчик, который строил сам комплекс, не успел достроить до нужной даты до 20% готовности и из-за этого с эскроу счета деньги не поступили застройщику и, соответственно, подрядчику. Начались суды. Подрядчик разбирал часть построенного. В общем, жесть, как она есть.
Я параллельно закидывал вопросами по этому проекту других агентов, с кем уже работал. По совокупности ответов картина была такая: деньги не пропадут, эскроу счет, застройщик очень крупный и все достраивал, риск/доходность отличная, цена отличная. Мы поехали с агентом помолиться)) Точнее, я ждал в машине, пока он помолится в мечети и вернулись снова в офис.
Продажи продолжались, я выбирал между этим проектом Golf Views и другим, который этот агент также предлагал по переуступке за $118.000 в JVC (проект Luma 21). Днем ранее, другие агенты предлагали мне там от застройщика за $140.000! Этот проект уже был почти готов (6 мес до ключей), но нужно было бы выплатить всю сумму на ключах. Я считал расклад по доходности и принял решение брать. Дальше все весело и быстро. Доллары застройщик не принимает, только дирхамы. Я в шлепках бегом до тц обменивать валюту до закрытия офиса продаж. Обменял, прибежал, отдал, подписал, выдохнул.
Следующую неделю словил «раскаяние покупателя». Съездил на стройку, увидел стоящие краны, котлован и тишину. Агент убеждал, что все будет ровно и не нужно переживать, раз сделал выбор. Ждать. Я переварил все это и подумал, что буду ждать. Улетел обратно в Анталию.
Договор купли/продажи, который называется SPA, я увидел лишь когда они прислали его мне в Анталию. Для Дубая это норма. Там не церемонятся с покупателем.
Прошло 9 месяцев. Подрядчик сменен, комплекс строится, цена растет. Я в чате дольщиков в телеграме и получаю оперативно видео и фотосъемку с объекта. Ежемесячно застройщик выкладывает таймлапс со стройки. Я нашел сайт, где можно посмотреть сделки купли/продажи квартир в любом билдинге Дубая. В том числе динамику цен в разрезе по тому, от кого куплена квартира, кол-ву комнат и тд.
Теперь о цифрах. Цена в договоре $132.000, вложил на данный момент $62.000, текущая рыночная цена по переуступке $168.900, заработал 168.900-132.000=$36.900, ROI (36.000/62.000)/9*12*100%=77,4% годовых.
По плану продержать квартиру до осени и решать, оставаться в проекте дальше или продавать и покупать готовую под арендный доход. Об этом напишу уже осенью!