Этот пост про основные «триггерные» моменты и попробую описать очень простым языком.
Делю продажу квартиры в ипотеке на Две части:
???? «строящиеся жилье»
???? построенное, т.е. вторичка.
Самое главное, прежде чем описывать глубже, хочу чтобы вы видели суть!
Ипотеку выдает банк на объект, в этот момент купленный вами объект идет в залог банку, пока вы не выплатите денег.
Продать квартиру Можно.
Но,
???? Вы отдаете деньги банку и квартира становится ваша и вы делаете с ней что хотите.
Или
???? За вас, отдает деньги Покупатель.
Или
???? Покупатель отдает за вашу квартиру Кредитные средства и тогда ипотека появляется у покупателя и ваша квартира переходит ему.
Технически, эта сделка не сложная, не смотря на то, что люди пишут по другому.
Но,
Ипотечная квартира подходит не всем покупателям, тк боятся моментов по документам из-за не понимания что делать.
Поэтому, эти сделки делают риэлторы.
1. Банк в ипотечной квартире главный, тк он дал денег и хочет их обратно.
2. Нужно у банка взять разрешение на продажу.
3. Если это строящийся объект и еще не получены ключи, банк попросит разрешение на переуступку прав от застройщика.
4. Застройщик в свою очередь в большинстве по рынку, попросит денег за документ «согласие на переуступку» или не даст разрешение вовсе, если это написано в ДДУ.
5. Пока вы не получите согласие от застройщика, банк не даст добро на продажу, а значит нет смысла искать покупателя.
Если у вас получены ключи, то, не нужно согласие застройщика на продажу ипотечной квартиры, только самого банка, добро на сделку.
Когда у вас есть добро на сделку от банка, ваш следующий этап,
Найти покупателя.
Ставки для покупателя на строящееся жилье (переуступка):
5% - АйТи ипотека.
6% семейная ипотека.
10,5-12% и в гору для всех остальных.
Ставки по ипотеке на вторичное жилье:
10,5%-12% и в гору.
Зачем я пишу вам про ставки?
Чтобы вы понимали кто, ваш Покупатель и много ли их в рынке.
Важно!
???? Четко знать, кто мой покупатель квартиры?
???? Почему он у меня купит, а не у соседа?
???? Когда я хочу денег за объект?
От этих вопросов, формируется цена объекта и время, которое у вас уйдёт на поиск покупателя.
Нашелся покупатель, вы на входе должны понять:
1. Есть ли у него деньги?
2. Как он хочет платить?
3. Наличные или ипотека?
4. Если ипотека, в каком банке она одобрена?
5. Какая у него ставка?
6. Какой первоначальный взнос?
7. Какие у него ежемесячные предполагаемые платежи?
8. Готов ли покупатель к этим платежам?
Если покупатель знает ответы на эти вопросы, значит он Покупатель.
Сразу предупрежу:
Сделка по новостройке и сделка по вторичке это разные сделки для банка с разным пакетом документов и с разными рисками для покупателя.
Продавец, не рискует (особенно в ипотечных объектах) в сделках по продаже на законодательном уровне.
А вот покупатель, к сожалению рискует и не мало, подчеркиваю, на законодательном уровне, но если рядом грамотный риелтор, то риски минимизируются
Чтобы вас не грузить юридическими терминами, пока это самое важное, что нужно знать в начале пути.