Здравствуй, дорогой читатель! Последняя инициатива Путина по увеличению лимитов на ипотеку для многодетных семей преследует правильные цели, но не решает главной задачи. Рынок жилья в России в тупике, и у такой меры есть очевидные последствия. Давайте попробуем разобраться.
Итак, содержание предложения президента: поднять лимит льготной ипотеки до 9 млн рублей, если площадь приобретаемого жилья больше 60 квадратных метров, а также до 12 млн рублей, если площадь более 80 "квадратов". Мера касается семей с 3 и более детьми.
Чтобы разобраться в этой мере, давайте повнимательнее рассмотрим ситуацию на рынке.
Наш рынок жилой недвижимости подошел насыщению, продажи падают.
Сумма задолженности по ипотеке достигла 15,085 триллионов рублей. Средневзвешенная ставка 8,4%. Средний срок кредитования около 24 лет, средняя сумма займа - 3,68 млн рублей.
При расчете по таким параметрам получается платеж чуть больше 30 тысяч рублей без страховок. Средняя зарплата по России в 1 квартале 2023 составила 66,7 тыс. руб.
Ипотека по-прежнему остается сомнительным удовольствием для людей с достатком выше среднего.
При этом увеличение максимальной суммы кредита для многодетных семей — определенный плюс с точки зрения улучшения жилищных условий. Вместе с тем, надо понимать: льготная в первую очередь поддерживает строительные компании, а через них — производителей стройматериалов.
Этот сектор является серьезной частью экономики, но сейчас он подошел к концу очередного своего цикла. Рынок переполнен, жилье стало чрезмерно дорогим. Желания продавца и возможности потребителя разошлись окончательно.
Льготы по ипотеке смогли "вытащить" еще какую-то часть платежеспособного спроса, но ее потенциал уже закончился, к тому же выросли цены.
Оставляет желать лучшего и качество жилья: квартиры уменьшаются вслед за ростом цены 1 квадратного метра. Обеспечить приемлемыми условиями семью с тремя детьми становится сложной задачей: квартиру нужной площади надо еще найти.
В условиях перегретого рынка отсутствие спроса вызовет снижение цен, с волной банкротств застройщиков, которое вызовет остановку предприятий, производящих стройматериалы.
Инициатива Путина даст возможность выиграть еще немного времени, поддерживая спрос, с этой точки зрения, она абсолютно оправдана.
Но так или иначе придется искать решение.
Нынешняя ситуация приводит в основном к субсидированию строителей с помощью банков и граждан. Причем, последним в этой схеме сложнее всего.
Есть такое утверждение: Невозможно решить проблему на том же уровне, на котором она возникла. Развязать получившийся гордиев узел и обеспечить нуждающихся комфортным жильем вряд ли получится с помощью невидимой руки рынка. Придется внедрять нерыночные механизмы.
Относительным выходом могло бы стать предоставление земельных участков под ИЖС бесплатно, или за минимальную плату, субсидирование ипотеки для строительства собственными силами, расширение производства готовых домокомплектов, которые достаточно просты в сборке.
То есть, исключить из цепочки больших застройщиков, но поддержать производителей стройматериалов и мелких подрядчиков. А главное — помочь людям улучшить жилищные условия.
Мне такое направление кажется перспективным. Тут надо решить определенный комплекс задач, сформировать правила, по возможности исключить простор для коррупционных схем.
Примеры есть уже сейчас. Интересная с точки зрения масштабирования программа проводится в Курганской области, где субсидируется строительство собственных домов, но таким программам нужен "зеленый свет" на федеральном уровне. На уровне регионов для их решения нет ресурсов.