Градостроительный Кодекс в ст. 1 определяет реконструкцию объекта капитального строительства, как изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. В каком случае реконструкция становится самостроем? Предлагаем рассмотреть пример из судебной практики.
Департамент городского имущества г.Москвы (истец) предоставил ИП (ответчик) земельный участок в 2002 г. по договору аренды для эксплуатации здания магазина. В 2019 году арендатор произвел реконструкцию здания, осуществив замену несущих стен, демонтаж всех внутренних стен а также частичную замена кровли. После установления данного факта истец обратился в суд с требованием признать объект самовольной постройкой и обязать ответчика снести постройку.
В первой инстанции Арбитражный суд г. Москвы отказался признать здание самостроем и удовлетворил встречные исковые требования ответчика, признав право собственности на объект недвижимости. В апелляции данное решение было оставлено без изменения. Но в кассации дело было направлено на новое рассмотрение. Судебная коллегия отметила, что судами не дана правовая квалификация в отношении спорного объекта, что имеет значение для применения положений статьи 222 ГК РФ, в связи с чем выводы об отказе в удовлетворении требований истца по указанному мотиву являются преждевременными. Итогом пересмотра дела явилось удовлетворение исковых требований истцов: признание здания самовольной постройкой, суд также обязал освободить земельный участок от самовольно возведенного нежилого здания. Вышестоящие инстанции решение подтвердили.
В решении суд указал, что одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч.1 ст.222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей. Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст.7 Земельного кодекс РФ). Собственник должен вполне определенно выразить волю на предоставление земельного участка именно для строительства (возведения) строения конкретного типа. Согласно положениям Федерального закона от 17.11.1995 N 196-ФЗ "Об архитектурной деятельности" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Согласно п.1.2 СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 02.09.1985 N 140, действовавших на момент возведения объекта, до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных работ на объекте, заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещалось. Пунктом 2 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на (выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Минстроя России от 03.06.1992 N 131, было установлено, что разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по объектам производственного и непроизводственного назначения выдается заказчику (застройщику) на основании решения территориальных органов исполнительной власти о строительстве (реконструкции, расширении) объекта. Разрешение выдается органами Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации (Госархстройнадзора России).
На территории города Москвы разрешения на производство строительно-монтажных работ на конкретных объектах выдавала Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы в соответствии с п.2 Распоряжения Мэра Москвы от 31.03.1993 N 197-РМ "Об Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы" и п.7 Положения о Государственном архитектурно-строительном надзоре РСФСР (Госархстройнадзоре РСФСР), утвержденного приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 13.12.1991 N 4.
Согласно Распоряжению мэра Москвы от 18.12.1992 N 571-РМ "О порядке и условиях проведения конкурсов на предоставление в долгосрочную аренду земельных участков в г. Москве", действовавшему в период возведения спорного объекта, решение о предоставление земельных участков юридическим и физическим лицам земельных участков на правах долгосрочной аренды для последующего строительства (реконструкция, реставрация) и эксплуатации объектов принимается городской или окружными комиссиями по вопросам земельных отношений, названное решение являлось основанием для дальнейшей проработки и подготовки градостроительного задания.
Между тем, документальные доказательства соблюдения вышеуказанных требований норм закона ответчиком суду не представлены. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора судом установлено, что вышеуказанный земельный участок не был предоставлен ответчику для целей строительства (возведения, реконструкции) объекта капительного строительства.
Документация (проектная, техническая), необходимая в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство истцом также не оформлялась. Градостроительный план земельного участка с необходимыми для строительства характеристиками истцом также получен не был.
Таким образом, реконструкция может быть признана самовольной постройкой в случае, если произведена без получения необходимых согласований и разрешений либо с нарушением градостроительных и иных строительных норм и правил.
Если Вам необходима квалифицированная юридическая поддержка, обращайтесь на https://fortcomgeo.com/