Последние 8 лет, занимаясь исключительно сложными ипотечными сделками, мы собрали в своем портфолио кучу кейсов и ситуаций. Иногда происходящее казалось нереальным, но, что поделать, любая задача должна быть решена. Это правило должно работать без исключений.
Начнем рубрику с текущей сделки, которая на наш взгляд является уникальной и в то же время сложной для проведения. Хотя начиналось все стандартно.
На сегодняшний день мы еще не подписали договор купли-продажи с продавцом.
Потребность и все вводные по сделке.
В мае 2023 года в нашу компанию поступила заявка. На том конце трубки оказалась приятная семейная пара в зрелом возрасте, Виктор и Ирина. Выяснили потребность. Ребята хотели приобрести загородный дом в Московской области. Дом уже был выбран, он находился в коттеджном поселке, где проживают их дети. Цена вопроса после торга составила 20 млн. Первоначальный взнос - минимальный. К слову сказать, это была их третья попытка. Пытались с 2019 года. Каждый раз что-то происходило, что срывало покупку.
Переговорили с продавцом, прояснили условия продажи. Так как при продаже собственник попадал на налоги, согласовывали варианты решения и этого вопроса. Договорились успешно. Данный дом и земельный участок находились в обременении, ипотека. Этот факт сужал количество банков, с которыми мы можем работать по выбранной схеме.
Выстроили карту сделки, обозначили все нюансы и подводные камни. Провели согласования со всеми участниками. В теории все было согласовано. Плавно преступили к действиям.
Портрет заемщика и условия кредита.
Выяснив всю необходимую информацию у обоих сторон, смогли произвести предварительные расчеты по условиям ипотеки:
- Банк;
Был необходим банк, который бы смог провести нашу сделку. Он должен кредитовать загородную недвижимость и самое главное условие - минимальный первоначальный взнос. Под критерии попадало всего пара банков.
- Ставка;
Этот критерий практически не поддается изменению. Ставка средняя по рынку. Существует всего несколько способов ее понизить:
1.Быть зарплатным клиентом банка;
2.Купить ставку;
Что бы было примерное понимание, снизить ставку возможно от 0.5 до 4.5 процентов. Выглядит привлекательно, но придется единоразово заплатить комиссию банку 1.5 до 15 процентов от суммы кредита соответственно.
- Срок кредита;
Здесь в первую очередь отталкиваемся от возраста заемщика, понимая что банки кредитуют в большинстве до 75 лет на момент погашения кредита. Далее корректируем срок для достижения комфортного ежемесячного платежа.
- Ежемесячные платежи;
Составляющие данного параметра: срок, ставка, сумма кредита.
- Расходы на сделку;
Не забыли проговорить про расходы на сделку. Госпошлины, оценка недвижимости, стоимость аккредитива в банке или ячейки. Нотариальное согласие супруга заемщика на покупку - этот документ не обязательный, но так решили покупатели.
В рамках условий нашего договора на оказание услуг, который мы подписали с Ириной и Виктором, подготовка договора купли-продажи и отчет юридической проверки приобретаемого объекта и его собственника - входит в стоимость услуг. На этом было сэкономлено более 30 тысяч рублей.
- Ипотечное страхование;
Этот вопрос был в подвешенном состоянии. Страховаться или нет?Решили произвести расчеты по стоимости, которая оказалась довольно внушительной ввиду возраста заемщика и суммы кредита. При отказе, банк повышал ставку по ипотеке на 1 процент, что так же было ощутимо. В конечно итоге все же решили страховаться.
Наша компания так же является аккредитованным страховым брокером, что позволило дать выбор страховой компании. К слову, нам удалось сэкономить на страховке порядка 30%, что не предел.
Что получилось на выходе?
Заемщик - Ирина. Виктор не участвует в сделке, делает нотариальное согласие супруге на покупку.
Сумма кредита - 17 млн. руб.
Первоначальный взнос - 3 млн. руб.
Срок кредита - 20 лет
Ставка на дату принятия решения (май 2023 года) - 12.6%
Ежемесячный платеж - 194 343 руб.
Сумма страховки - 166 000 руб.
Запросили пакет документов от заемщика, все подготовили и отправили заявку на рассмотрение в банк. Ввиду крупной суммы кредита, были опасения, что банк даст отказ. Мы использовали весь свой многолетний опыт и постарались учесть все нюансы. К нашему счастью банк принял положительное решение!
С этого и начались наши проблемы...
Продолжение следует...