Как разделить, чтобы сдать и заработать

Посмотрел вчера ещё один объект для субаренды коммерческой недвижимости. 

Схема нежилого помещения, на которой видны входы. Особенно смущает вход в подвал

Формально, кстати, это коммерческий объект. Но по структуре квартира с подвалом. На 1 этаже многоквартирного панельного жилого дома. 

Плюсы:

- 2 входа сразу;

- есть подвал, сухой;

- есть гараж во дворе, который тоже можно сдавать, использовать.

Минусы: 

- 2-й вход через подъезд;

- вход в подвал или через внутреннюю площадь, или с улицы. Но с улицы высота прохода - 1,5 метра. Погрузочно-разгрузочные работы будут осложнены, если вообще возможны;

- ремонта нет. 

Так выглядит помещение для субаренды

И главная загвоздка - стоимость аренды от собственника. Он хочет 90 000 руб за 204 Квм. Казалось бы, цена хорошая - меньше 500 руб/квм. 

Цена

Но 102 Квм - это подвал. Который будет трудно монетизировать, если вообще возможно. Из-за входа в него. 

Вот такой там ремонт. Уставший, мягко сказать )

Получается, остаётся 102 Квм площади на 1-м этаже, и цена ему получается 882 руб/квм. 

Вывод

Как вариант озвучить стоимость в 40-45 тыс рублей за все.