В соответствии с положением статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом включает в себя, помимо прочего, поддержание в исправном состоянии общего имущества дома. Следить за его состоянием – основная обязанность управляющей организации.
Управляющая организация должна знать состав общего имущества в доме, периодичность проведения его осмотров и перечень действий, которые необходимо предпринять после получения результатов обследования.
Для чего необходимы периодические осмотры? Прежде всего, для своевременного выявления дефектов и повреждений элементов и систем дома – чем раньше их найти, тем проще устранить. Последующее устранение – это уже вторая причина осмотров. Наконец, необходимо постоянно контролировать использование жителями дома помещений и элементов дома.
Обязанность управляющей организации – внимательно и неформально подходить к проведению осмотров, чтобы правильно установить и рассчитать степень изношенности конструкций и систем дома. От этого зависит, нужен ли таким элементам текущий или капитальный ремонт, может ли дом быть признан аварийным или непригодным для проживания. Конечно, последнее нашим домам не грозит, но иногда необходимо зафиксировать и оценить нанесённый жителями или третьими лицами вред, который никак не связан с естественными процессами износа.
Также во время осмотров выявляются «слабые» места в доме, за содержание которых орган государственного жилищного надзора может привлечь организацию к административной ответственности. Предупреждён – значит, вооружён. Вовремя принятые меры по устранению нарушений, ремонту дефектов и повреждений элементов общего имущества иногда помогают управляющим организациям избежать штрафов. Не говоря уже о том, что это вопрос комфортного и безопасного проживания жителей.
Осмотры общего имущества регламентированы серьезной нормативной базой, которая, прежде всего, опирается на Жилищный кодекс РФ, а также Постановления Правительства РФ (от 13.08.2006 № 491, от 15.05.2013 № 416, от 03.04.2013 № 290) и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённые постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170. Проведение осмотров общего имущества дома – основной инструмент управляющей организации для составления перечня работ и услуг на год, источник информации о состоянии всех элементов МКД. Упомянутые выше документы позволяют управляющим организациям получить представление о том, когда проводятся осмотры, кто входит в состав комиссии, какие элементы и системы должны быть проверены в ходе контроля, какие документы нужно составить по его итогам и как их использовать в работе по содержанию МКД.
Результаты осмотров общего имущества лежат в основе оценки изношенности всех элементов и систем дома, начиная от фундамента и стен и заканчивая облицовкой и инженерным оборудованием.
Какими же могут быть осмотры общего имущества дома? В зависимости от причины и времени проведения такого контроля выделяют три основных вида:
1. Текущий, который может быть общим (когда проверяются все конструкции МКД и внешнее благоустройство) или же частичным (когда проводится контроль только отдельного элемента или помещения).
2. Сезонный, который, как правило, является основным для управляющей организации. Проводится весной после окончания отопительного сезона и осенью перед его началом.
3. Внеочередной осмотр (происходит только в случаях аварий и чрезвычайных ситуаций).
В осмотре общего имущества могут участвовать не только представители управляющей организации, но и другие заинтересованные стороны (специализированные организации, совет МКД и/или собственники, специалисты из муниципалитета).
Проверку состояния общего имущества МКД, как правило, проводят в следующей последовательности: от фундаментов и подвалов к крыше и чердаку, по пути осуществляя ревизию стен и стыков. Затем проводится поэтажный обход дома с проверкой внутридомового инженерного оборудования.
Не следует забывать о том, что к общему имуществу собственников могут относиться контейнерные площадки, элементы благоустройства и объекты, установленные на придомовой территории (детские и спортивные площадки, освещение и пр.).
Вся полученная информация фиксируется в акте осмотра, в котором указываются полные сведения об осмотренном доме, составе комиссии, подробных результатах осмотра по каждому элементу из состава общего имущества. Любое проведенное действие неизменно приводит к тому, что дом содержится в должном состоянии, а его жители наслаждаются жизнью в нём долгие годы.
***
(По материалам портала https://roskvartal.ru/)