Экспертная группа Urban Awards подготовила обзор предложения в российских новостройках с высотностью 25+. Подобные проекты на сегодняшний день представлены в 16 городах, правда, объем экспозиции в них отличается на порядки. Если в Москве счет соответствующим лотам идет на тысячи, в Екатеринбурге и Ростове – на сотни, то в случае Воронежа или Рязани это уже десятки, а в Казани или Челябинске выборка сводится к отдельным квартирам и апартаментам.
На большинстве рынков стартовые ценовые показатели на высотную недвижимость варьируются от 2 до 5 млн рублей.
Выше уровня 25-го этажа сосредоточена лишь малая часть жилья, готового к реализации в городах РФ. В Москве высотные лоты формируют 9,5% всей выборки, в Екатеринбурге – менее 4%, в ближайшем столичном пригороде Красногорске – 3,5%, в Уфе – 2,3%, в Ростове-на-Дону – 1,7%, в Тюмени – немногим более 1%. Для целой группы рынков характерен показатель в диапазоне 0,5-0,8%. В нее входят Новосибирск, Рязань, Владивосток, Воронеж и Самара. Применительно к Санкт-Петербургу, Казани, Ижевску, Энгельсу (Саратовская область) и Челябинску речь и вовсе идет о мизерных значениях. Другие города вообще обходятся без высотного жилья.
Чтобы поселиться выше всех в стране – на сегодня эта возможность связана с четырехкомнатным апартаментом в МФК «Око» из кластера «Москва-Сити» (75-й этаж) – нужно иметь бюджет в 173,96 млн рублей. За пределами Москвы рекорд удерживает двухуровневый юнит площадью 456,6 квадратного метра в башне «Исеть» (49-й этаж), построенной рядом с «Ельцин-Центром» в Екатеринбурге. Стоимость этого актива исчисляется 138,26 млн рублей. В других регионах настоящие небоскребы фактически отсутствуют. Так, в Уфе и Владивостоке высотный максимум равен 33 этажам, в Тюмени и Ростове-на-Дону – 31 этаж. Свободные квартиры на 30-м этаже встречаются в Красногорске, Новосибирске и Рязани. В остальных городах предельные показатели высотности ограничены 26-29 этажами.
В целом поточное строительство высоток – это реалия, прежде всего, столичного рынка. На долю Москвы приходится четыре пятых всего предложения с высотностью 25+. Его основными поставщиками выступают ГК «ПИК» (43,4% московской выборки), MR Group (19,4%), Level Group (4,8%) и ГК «Кортрос» (3,5%). Важнейшие точки концентрации высотных лотов – ЖК «Symphony 34» (265 лотов) в Савеловском районе, ЖК «Матвеевский парк» (251 лот) и ЖК Level Мичуринский (120 лотов) в Очаково-Матвеевском, ЖК «Второй Нагатинский» (203 лота) в Нагатино-Садовниках, ЖК «Первый Дубровский» (163 лота) в Южнопортовом районе и ЖК Headliner (143 лота) в Пресненском.
На региональных рынках самый большой выбор высотных лотов предоставляется в проектах «Акварель» (Уфа, 60 лотов), «Северный бульвар» (Ростов-на-Дону, 60 лотов), «Спутник» (Красногорск, 69 лотов), «Русь» (Екатеринбург, 98 лотов ), ЖК «Сибирский сад» (Екатеринбург, 150 лотов), ЖК «Звездный» (Тюмень, 190 лотов), «Донской Арбат» (Ростов-на-Дону, 210 лотов). В перечисленных новостройках аккумулирована почти половина всей региональной выборки. Примечательно, что в некоторых городах все высотное предложение концентрируется по одному адресу. Такая ситуация наблюдается в Ижевске (ЖК «Сказка»), Тюмени (ЖК «Звездный»), Воронеже (ЖК «Навигатор»).
Минимально необходимая сумма для покупки недвижимости выше 25-го этажа – 2,02 млн рублей. Этот ценник выявлен экспертами Urban Awards в воронежском ЖК «Навигатор» (студия с габаритами 24,08 квадратного метра). Но уже на 21 июня анонсировано повышение цены до 2,12 млн рублей. Близкие значения наблюдаются в ЖК «Акварель» на северо-востоке Уфы – 2,22 млн рублей за студию с габаритами 22,16 квадратного метра. Доступные варианты (с чеком чуть более 2,5 млн рублей) обнаружены также в Ростове-на-Дону, Самаре и Екатеринбурге. Купить высотный лот, уложившись при этом в бюджет 5 млн рублей, можно в Рязани, Ижевске, Тюмени, Санкт-Петербурге и Новосибирске. Самые жесткие барьеры характерны для локальных рынков со сверхмалой выборкой – поволжского Энгельса (13,79 млн рублей), Казани (6,53 млн рублей) и Челябинска (6,22 млн рублей). Между ними в рейтинге разместились подмосковный Красногорск (6,75 млн рублей) и Владивосток (9,93 млн рублей), где любая недвижимость стоит дорого по региональным меркам. В Москве отправной точкой служит апартамент площадью 24,16 квадратного метра на 28-м этаже сити-комплекса «Перец» в Митино. С учетом 17,5-процентного дисконта он продается за 5,44 млн рублей.
Если поднять планку над уровнем 30-го этажа, то объем наличного предложения в масштабах страны сократится более чем вдвое – до 3300 квартир и апартаментов. Из них к региональным рынкам относится около 200 лотов. Самый дешевый юнит в этом пуле – студия (22,22 квадратного метра) с балконом на вершине ростовского ЖК «Донской Арбат». Она обойдется в 3,56 млн рублей. В Екатеринбурге, где собрано более половины регионального предложения из указанной категории, нижняя ценовая граница проходит по отметке в 4,19 млн рублей (бюджет студии площадью 23,82 квадратного метра с предчистовой отделкой в ЖК «Сибирский сад»). В тюменском квартале «Звездный» лот с предельной высотностью (двухкомнатная квартира на 31-м этаже) оценен застройщиком в 5,39 млн рублей. Сопоставимый чек – 5,52 млн рублей – у студии с отделкой на 32-м этаже ЖК «Митинский лес» (северо-западная окраина Москвы). На верхних этажах уфимского ЖК Grand&Grand пустуют два десятка квартир. Их стоимость заключена в коридоре от 7,26 до 18,78 млн рублей. За видовую квартиру в верхнем поясе небоскреба «Аквамарин» (Владивосток) придется отдать не менее 24,24 млн рублей.
Руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова обоснованно сомневается в перспективах высотного строительства в регионах: «Региональные рынки недвижимости пережили серьезную эволюцию, но так и не смогли принять высотную недвижимость. Здания выше 25 этажей по-прежнему остаются сугубо имиджевыми проектами. Их строительство требует дополнительных издержек, специального оборудования и нестандартных компетенций. Согласование идет дольше и труднее, чем обычно. Застройщику обеспечена негативная реакция со стороны активных горожан. Местные СМИ не замедлят с публикациями в духе «уродливая высотка разрушит уникальный архитектурный ансамбль» или «дом-гигант будет подавлять историческую застройку». Даже если девелоперская компания сумеет мобилизовать необходимые ресурсы и преодолеть сопротивление общественности, ей все равно придется рисковать, поскольку нет надежных гарантий спроса. В этих условиях куда проще работать в рамках привычных форматов с высотностью до 20 этажей».
Ранее мы писали о том, что продав квартиру в Нижнем Тагиле, в Москве можно купить только 9 «квадратов»
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)