Современная роль прораба на объектах индивидуального строительства (ИЖС).
Преамбула к повествованию: Данная статья родилась из личного опыта работы на частных стройках и передает сугубо личное, оценочное мнение и не претендует на абсолютность высказываний. Любые совпадения случайны. Прошу не читать статью очень впечатлительных коллег по цеху. 😎
Тема очень интересная и злободневная, как всегда копаем до сути конкретных причин. Постараюсь не просто описать ситуацию, а раскрыть причины современного положения.
Прораб - производитель работ, главный человек на стройке? Какой стройке?
Часть 1. Как работает рынок строительных услуг в малой стройке ИЖС?
Если мы берем большую стройку, то в принципе, система организации работ на участках осталась прежней и должность прораба вполне себе живая и очень востребована. Прораб, руководит работой подрядчиков, координирует, контролирует, учитывает состав работ и решает массу других оперативных вопросов связанных с безопасностью и правильностью ведения работ на объекте. Кроме изложенного, он ежедневно работает с разделами проектной документации и обеспечивает исполнение сроков ведения работ на вверенном участке.
Но сегодня речь про малоэтажное строительство (ИЖС), частное, которое активно набирает обороты, особенно после упрощения процедуры выдачи разрешений на строительство. Сейчас, для начала строительства собственного дома, нужно просто уведомить местные власти и можно начинать стройку. Для стимулирования процесса движения к мечте о личном доме, государство тихо вышло из системы строительного контроля объектов ИЖС и перенесло все риски и ответственность на собственников (частных застройщиков). Как такое возможно? Очень просто. В регламентирующие документы, постепенно начали вносить пункты указывающие, что требования не относятся к объектам ИЖС. Сейчас разберем.
Теперь подробнее. Что такое ИЖС? 🏠
Что понимаем под объектами ИЖС ? 📖Читаем п.39 Ст. 1 ГрКРФ -" Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров". 🤷♂️
ИЖС - объекты индивидуального жилищного строительства. Высотой не более 20 метров и не выше 3 эпатажей.
А вот и первая причина, которая ломает традиционную систему организации работ на строительных объектах. В соответствии с п3. ст 48 ГрКРФ, проекта для строительства частного дома не нужно! 😊 Проект это первый документ с которым работает прораб. Как строить без проекта? Думаете это невозможно? Практика указывает на обратное. Строят по картинкам и схемам из интернет. (Это не шутка😒)
п3. ст 48 ГрКРФ- Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.
Для строительства частного дома (объекта ИЖС) проект не нужен.😮
Интересная формулировка. Исходя из нее физическое лицо, по своей инициативе может использовать проект. Кстати, при наличии оного условия, экспертиза проектов тоже не проводится. Скачать проект из интернета этого достаточно.
Интересный подход. Проект не нужен, разрешение на строительство не нужно, экспертиза не проводится. Выходит, что собственник проводит стройку под свою ответственность, понимание и на свой вкус?
Каким образом тогда должны организовываться строительные работы на объектах ИЖС ?
Следуя простой логике и деловым традициям, по организации ведения строительных работ, никакой разницы в подходах к организации ведения работ, на большой и малой стройке быть не должно. Есть же технический регламент №384ФЗ о безопасности зданий и сооружений. Какая разница где живет человек в многоквартирном доме или в собственном? Здание должно быть безопасным и обеспечивать здоровый микроклимат для проживания. Но в реальности все несколько иначе. Плачевное качество возведения частных домов тому подтверждение, а требование технического регламента к ИЖС тоже не относятся ! 🤦♂️
Качество строительства в частном доме и квартире, в чем разница? С точки зрения безопасности и комфорта разницы нет.
Но у государства своё мнение. Читаем - СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства.
Главный свод правил по организации строительства СП48.13330 не распространяется на объекты ИЖС. 😮
Даже тут государство вычеркивает стройку ИЖС из фундаментального документа, по организации строительства и полностью развязывает руки халтурщикам и проходимцам. Нет правил, нет и ответственности!✌️
Сразу оговорюсь. Государство не совсем ушло из ИЖС и оставило нам СП на проектирование частных жилых домов. СП 55.13330.2016.
Что в итоге ? По факту, малая стройка живет по своим законам больше похожих на гибридный хозподряд. Сами , стройте, сами контролируйте и сами отвечайте за качество и безопасность жилья. Тут конечно, внимательный читатель, меня поправит: "Как нет ответственного ? Есть же подрядная компания, которая строит дом для частного лица, вот она и отвечает за все". Так должно быть, но хозяйственные схемы именно в ИЖС очень запутанные, что удобно для исполнителей. Идем дальше.
Каким образом, обычный потребитель должен контролировать, принимать и руководить работами на своем доме, как должен проверять правильность принятых технических решений ? Только став инженером строителем? Мне кажется или каждый должен свое дело делать? 🤨
Часть 2. Современная система организации работ на объектах ИЖС.
Существует классическая, традиционная система организации строительства любых объектов, при которой есть четкие определенные функции, которые выполняют участники строительства. Многие функции могут совмещаться в одном лице, но в любом случае, все функции остаются: инвестор, застройщик, заказчик, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, подрядчик, субподрядчик. Такая схема понятна всем и работает уже не один десяток лет. В чем главная суть данной схемы ? Есть четкое распределение ответственности за качество технических решений и качество выполненных работ. Две ветки проектировщики/подрядчики, а за все уже платит застройщик (заказчик). При такой схеме, заказчик может быть уверен в профессионализме всех участвующих в процессе т.к есть система контроля (надзора).
А какая схема организации работ работает на объектах ИЖС?
В индивидуальном строительстве (ИЖС), система организации работ на объекте сильно трансформировалась т.к роль технического ЗАКАЗЧИКА, может быть размазана по многим участникам проекта, в том числе дизайнерам, комплектаторам и прорабам, по каждому из направлению работ. Да, на объекте может быть несколько прорабов и много субподрядчиков. Может быть прораб на фундамент и стены, отдельно на кровлю и фасад, отдельно идут сантехники и электрики. "Стоп, стоп - скажете вы. - А кто отвечает за результат ?" Этот вопрос важный и правильный.
Децентрализованная схема безответственности выглядит вот так.
Кто несет ответственность за организацию ведения работ и качество на объекте, при такой схеме? Множество исполнителей и договоров отсутствие надзора (строительного, авторского) и проекта. Данная схема это риск Заказчика и не только деньгами, но и безопасностью дальнейшего проживания в доме.
При децентрализованной системе, множество подрядчиков замыкается договорами на конечного заказчика, физическое лицо владельца участка. С учетом того, что такой заказчик не обладает инженерно-технической компетенцией, процесс согласования рабочей документации становиться формальным или в принципе рабочая документация не создается. Такая система организации работ больше подходит под понятие хозяйственный способ строительства (хозподряд) , когда строительство идет для собственных нужд и собственными силами, но в данном случае Заказчик (физическое лицо), что то делает сам и привлекает исполнителей и должен контролировать ход работ.
Интересная получается ситуация, если документально вся ответственность ложиться на заказчика, что делает прораб на стройке? Про это наша следующая часть.
Часть 3. Кто такой прораб на стройке ИЖС?
В сегменте индивидуального строительства ( ИЖС), роль прораба сильно трансформировалась и там прораб, зачастую, выполняет коммерческие и посреднические функции, дистанцируясь от организационных процессов на объекте. Думаю, каждый оконщик вспомнит, как человек называющий себя прорабом не берет трубку, не отвечает на письма и ничего не хочет подписывать. Странно, правда? Но все объяснимо. В ИЖС, прораба кормит телефон и личные связи. По сути, прораб это связующее звено, между рынком заказчиков и рынком исполнителей (подрядчиками/субподрядчиками) работ. Это бизнесмен продающий чужой труд.
При такой роли, как таковой организацией работ заниматься не нужно, да и ответственность лишняя, нужно просто найти исполнителя на определенный вид работ, получить цену и рекомендовать исполнителя заказчику. Далее, накинуть свои % и убедить заказчика, что этот исполнитель лучший. Прораб рекомендует: "Это ответственные парни, все сделают хорошо, лично ручаюсь и знаю их 100 лет" . Как вы понимаете, прораб тоже немножечко бизнесмен и дорогие подрядчики ему не нужны, на таких много не накинешь и кровные 25% превратятся в 5%, такой порог суммы в принципе не интересен. И вот тут мы подходим к третьей проблеме: Интерес прораба и цена подрядчика определяет качество работ. Подрядчики, работающие с качественными материалами и квалифицированными руками, не могут попасть на объекты т.к не могут пройти мимо горизонта интереса прораба. Кто ищет, тот всегда найдет, чем ниже исполнитель запросит за свои и работы, тем больше прораб сможет получить вознаграждение.
"А как же честное имя прораба?" - спросите вы, -" Ведь он поручается за исполнителя". Верно, но есть нюанс. Договор с рекомендованным исполнителем заключается напрямую на Заказчика, считайте, что прораб Вам просто дал совет и никакой ответственности за проблемы он нести не будет. Все проблемы вы будете решать сами.
Выходит , что прораб это человек, который собирает нужных подрядчиков? При обычных условиях, прораб берет на себя объем общестроительных работ т.е стены. В большой стройке, прораб это представитель генподрядчика, компаний которая несет ответственность за качество работ перед заказчиком и застройщиком, а в малой стройке прораб, как представитель подрядчика, берет на себя только общестроительные работы (земля, фундамент, стены), а остальных субподрядчиков он заводит на стройку, но не привязывает их под свой договор, перекладывая ответственность на заказчика. На объектах ИЖС может быть множество прорабов под каждый вид работ с взаимодействием через дизайнера или прораба СМР. Децентрализованная система, ломает основной принцип ведения работ на объекте, принцип единоначалия и ответственности.
Грустные выводы:
Подводим ИТОГ. Кто такой прораб в классическом понимании? Производитель работ, человек, работающий на строительстве, основная работа которого заключается в непосредственном руководстве и координации работ подрядчиков на объекте.
По факту, на объектах ИЖС, прораб не выполняет никаких функций связанных с управлением или организацией работ, а решает вопросы с привлечением подрядчиков по цене удовлетворяющей его коммерческий интерес. Отсутствие централизованного управления работой подрядчиков на объекте, приводит к многочисленным ошибкам и переделкам по ходу строительства и замены подрядчиков, даже при наличии проекта.
Так чем занимается прораб на малоэтажной стройке? Думаю ответ Вы сами уже знаете, но точно не руководит работами.
А теперь совет коллегам оконщикам: Чтобы не попадать на бесполезную работу с таким специалистом, до визита на объект запрашивайте исходную документацию по проекту (раздел АР, РД на узлы и схему монтажа в проеме). Если ничего предоставить не могут, находятся отговорки типа: "Да там все понятно, приедете и сразу поймете, документы потом пришлю". Это подход не прораба, а посредника, которому важна сама сделка, нежели процесс. Экономьте свое время.
Всем хороших установок, спасибо, что дочитали.
Интересно получать информацию по окна?
Заходите на мои страницы в социальных сетях: