Роберт Кийосаки является очень уважаемым писателем и большим пропагандистом финансовой грамотности, правильного управления личными финансами, накопления, сохранения и преумножения капитала. Именно он смотивировал многих людей начать считать свои деньги и правильно ими распоряжаться.
Но есть несколько спорных моментов, где я лично с ним не согласен, и сегодня обсудим один из них.
"Недвижимость - это пассив, если ты в ней живешь"
Кийосаки грамотно разделил всё имущество на активы (то что приносит доход) и пассивы (то что отнимает доход).
И один и тот же объект может выступать и активом и пассивом, в зависимости от модели управления или от модели использования его.
Например, квартира, которую ты купил для сдачи в аренду приносит тебе доход и является активом. А квартира, которую ты купил для собственного проживания лишь отнимает у тебя деньги и является пассивом. А если ещё она куплена в ипотеку - это конкретный пассив.
Реально оцениваем ситуацию
И действительно, если присмотреться - ты платишь проценты банку, платишь страховку, платишь коммунальные, регулярно делаешь ремонт - всё это забирает деньги.
И теперь все те, кто имеет хоть какое-то отношение к инвестициям воспринимают недвижимость как бетон, который на самом деле капитал не увеличивает.
Повсеместно публикуются доказательства убыточности инвестиций в недвижимость - падающие графики, расчеты в эксельках и прочие подтверждения того, что недвижка это вообще не про инвестиции.
Кроме того, последние годы в России активно муссируется тема "ипотечного пузыря", потому как строительная отрасль крепко сидит на игле господдержки, и спрос нагнетается различными льготными программами.
Что не так у Кийосаки
У него всё в порядке. Этот человек заработал свой капитал благодаря недвижимости и на самом деле никогда не говорил, что жилье это пассив.
Кроме того, в 2009 году после бума недвижимости в США он выпустил отдельную книгу "Инвестиции в недвижимость", которую посвятил именно этому инструменту.
3 причины, почему Кийосаки инвестирует в недвижимость
Он сам об этом написал в книге:
1. Недвижимость актуальна всегда. Это базовая потребность человека в крыше над головой
2. Недвижимость делают инвестиции доступными всем. И многие семьи просто покупают свой дом и таким образом становятся инвесторами.
То есть Кийосаки чётко говорить что "для большинства людей единственной инвестицией в недвижимость является покупка дома, в котором они живут". А значит это самый что ни на есть актив
3. Недвижимость реальна и её легко контролировать. В отличии от эфимерных акций и криптовалюты.
Таким образом, сам автор развеял миф, который неверно сформировали его последователи
Так в чём тут инвестиции
Как всё-таки можно считать инвестициями ипотечную квартиру, которую ты не сдаёшь. Она же денег не приносит. Давайте на конкретных цифрах.
Допустим семья Пупкиных купила в 2020 году квартиру в Барнауле для собственного проживания за 2 млн рублей, внеся первоначальный взнос 200 тыс руб. Ипотека получилась под 11% годовых на 25 лет с платежом 17 тыс руб.
В 2023 году квартира стала стоить 3.5 млн руб - то есть прямо сейчас можно продать эту квартиру за эти деньги и увеличить капитал на +1.5 млн. Это доход от прироста капитала.
Кроме того, живя в квартире, семья не получает арендный доход, который мог составлять 25 тыс. руб. Но при этом платит всего 17 тыс руб ипотеки - таким образом 25-17=8 тыс. руб. - это сумма, которую как бы платит семья самой себе за возможность жить в хорошей квартире. Эти деньги реально не выплачиваются, а идут как бы взаимозачетом. Получается за 3 года +288 тыс руб.
Это доход от аренды, который семья направила на улучшение жилищных условий в данное время. То есть они не переехали в маленькую квартиру в пригороде с арендой 10 тыс руб /мес (в этом случае их реальный доход был бы +15 тыс руб), а остались в своей квартире и за это заплатили
Таким образом, даже своя ипотечная квартира принесла почти +1.8 млн руб к семейному капиталу. Надо отнять около 25 тыс руб за страховку и получится чистая сумма. Все остальные расходы (коммунальные, ремонт и проч) являются идентичными и в том и в другом случае использования этой квартиры и мы их не учитываем
Краткий итог
Если бы эта семья в 2020 не купила квартиру в ипотеку с вложениями 200 тыс. руб., а предпочла копить, то на сегодняшний день ей пришлось бы увеличить планку своей цели в связи с ростом цен.
И скорее всего они так и остались бы "догоняющими" без своего жилья. Ведь для многих ипотека действительно это единственная возможность накопить хотя какой-то капитал
Ипотека - это инструмент
Естественно, это не значит, что нужно всё бросать и мчаться брать ипотеку и покупать себе хоть какую недвижимость.
Все нужно делать грамотно - и подбирать объект, и подбирать ипотечную, и страховую программы.
В этом вам помогут профессионалы - мы работаем в сфере недвижимости уже 11 лет и из них 5 лет активно инвестируем в эти инструменты.
Если вам потребуется бесплатная консультация по вопросу приобретения жилья в новостройках - смело обращайтесь ко мне в личные сообщения.
А если наберем хотя бы 100 лайков, то в одной из следующих статей расскажу, как можно закрыть ипотеку за 1 год и не платить её 25-30 лет.