Первая проблема, с которой мы столкнулись - выбор участка. Нам, конечно, хотелось чтобы у дома был лес, ходил постоянно автобус, недалеко были магазины и детский сад со школой. Также неплохо бы иметь электричество, газ, хорошие дороги до дома, детскую площадку, забор вокруг поселка и освещение внутри. Тут-то мы и столкнулись с тем, что участки с нашими хотелками нам не по карману, а те, что подходят частично, имеют свои минусы.
Начнем по порядку. Во-первых, если вы ищете участок через Авито, Домклик и Циан, будьте готовы что 90 процентов объявлений продают менеджеры фирм, которые занимаются строительством коттеджных поселков. Даже если в объявлении написано "собственник". Даже если написано "риелторов не беспокоить". Со временем я научился узнавать такие объявления с одного взгляда: на фото никакого конкретного участка - вид посёлка сверху, лес, речка или улицы, в описании всë одно и то же. Ничего не имею против этих фирм и их поселков, но, потратив пару дней, мы изучили все их предложения и в течении следующих месяцев только и делали, что фильтровали объявления, выискивая реально новые объявления о продаже земли. Как вариант поискать участки по агенствам недвижимости, там хотя бы реальные фото и описание участков.
Вернемся к нашим хотелкам и к тому, во что они вылились. Очень хотелось участок у леса, чтоб красивый вид из гостиной в панорамные окна. Но у леса строить дом нельзя. По закону от границ лесного фонда до стены здания должно быть 30 метров. Если это просто стихийная поросль деревьев, то по нормам от высокого дерева до дома должно быть не менее 5 метров. Так же важно расположение деревьев по сторонам света, если к дому с юга подступают деревья с большими кронами, будьте готовы, что света к вам в окна будет попадать мало. И кстати, пилить деревья просто так нельзя. Для этого нужен порубочный билет, даже если они на вашей земле.
Похожая ситуация с участками у воды, минимальная охранная зона водоема - 50 метров. Ну тут еще надо разобраться, что за водоем у вас. Если вы построите дом, нарушая эти нормы, вам не дадут его зарегестрировать.
Так же обязательно нужно обратить внимание на коммуникации, проходящие вблизи участка. И если опоры ЛЭП видно невооруженным взглядом (их охранная зона зависит от мощности и указывается на опоре), то подземные коммуникации требуют более тщательного изучения. Можно поискать опознавательные столбики или таблички на столбах. Но их не всегда можно заметить или не суметь верно прочитать.
Самый верный способ - это попросить владельца участка показать ГПЗУ - градостроительный план земельного участка. Он легко заказывается собственником через госуслуги или mosreg.ru. На нем должны быть отмечены все красные линии и охранные зоны, которые затрагивают ваш участок, так же указано пятно где можно строить дом. Советую отнестись к этому серьезно, первый участок, который нам приглянулся, как раз имел охранные зоны, но риелтор об этом умолчал. Мы узнали об этом случайно. Разговорившись с другим риелтором из этой же фирмы, мы сообщили, что уже присмотрели участок, и назвали где и какой. На что получили ответ, что там проходит газовая труба вдоль дороги и на половине участка строиться нельзя. Видимо таким образом он хотел переманить клиентов себе. После этого я всегда стал запрашивать ГПЗУ.
Поговорим про транспортную доступность. Это важный параметр независимо от того есть ли у вас личный автомобиль. Машина может сломаться, или к вам захотят приехать гости, у которых нет автомобиля. Если рядом с поселком есть остановка, не поленитесь узнать что за автобусы там ходят. Хорошо если там будет несколько рейсов в день до ближайшего крупного города, но может быть только кольцевой маршрут по ближайшим деревням. Во многие поселки так же ходит школьный автобус от ближайших образовательных учреждений.
Ещё стоит обратить внимание на дорогу к участку от основной трассы. Будьте готовы: если поселок мало застроен, то в ближайшие несколько лет нормальной дороги у вас не будет - ее постоянно будет разбивать строительная техника. Поэтому мы старались искать поселок с максимальной застройкой, и не рассматривали варианты свежеразмежованных участков земли. Конечно они неизмеримо дешевле, но мы уезжаем из города от дрели соседа не за тем, чтобы несколько сезонов слушать звуки пилы со стройки соседних домов.
Немаловажная тема - это рельеф участка. С одной стороны участки со сложным рельефом или неправильной формы можно красиво обыграть ландшафтным дизайном, но с другой - для дома на таком участке подойдет не любой фундамент и стоимость земляных работ может увеличиться в разы. Идеально ровный участок тоже не всегда хорошо, на участке должен быть небольшой уклон, чтобы не застаивались атмосферные осадки. По хорошему, участки рекомендуют смотреть по весне или поздней осенью, когда уровень грунтовых вод максимально высок, это убережет вас от покупки собственного болота. Кроме того, не мешало бы поговорить с соседями, что бы узнать составы почвы и уровень грунтовых вод, это так же влияет на выбор фундамента. Современные технологии позволяют строиться практически на любой поверхности, но все решения влекут за собой сопоставимые затраты.
Подытожим.
- Просите собственника показать ГПЗУ, если его нет - сделать (срок изготовления 21 день).
- Сложный рельеф, высокий уровень грунтовых вод или сложные почвы - не повод отказываться от участка. Но нужно трезво взвесить стоимость такого участка и возможные затраты на его доработку.
- Изучите ближайшую инфраструктуру и транспортную доступность. Тут уже все зависит от вашей автономности.
- Новая нарезка или готовый поселок - зависит от бюджета. Так же немаловажна категория земель, но это отдельная тема, которую я разберу в ближайшем посте.