Механизм долевого участия в строительстве весьма распространён при приобретении жилья в нашей стране. Закон, регулирующий подобные отношения принят почти 17 лет назад, практика его применения устоялась и вроде бы ничто не предвещает беды. Вроде бы.
Часто происходят случаи, когда люди, приобретающие квартиру, либо риелторы-любители, не в полном объёме проводят анализ рисков при приобретении объекта недвижимости. В данном случае остановимся на приобретении квартир у застройщиков при реализации схемы участия в долевом строительстве.
Вот контрольный лист проверок перед заключением договора долевого участия в строительстве:
1. Запрашиваем Выписку из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении застройщика. Особое внимание уделяем отметкам о достоверности сведений и о лице, уполномоченном действовать от имени застройщика без доверенности. Если видим «конкурсный управляющий», то это означает, что застройщик – банкрот и дальнейшие взаимоотношения с ним по приобретению квартиры не имеют смысла.
2. Смотрим информацию о застройщике на Интернет-сайте https://kad.arbitr.ru/и интернет-сайты местных судов: количество судебных дел в отношении застройщика, подачу заявления о банкротстве. При наличии большого количества споров лучше выбрать иного застройщика.
3. Далее проверяем данные с Интернет-сайта https://fssp.gov.ru/iss/ip относительно наличия исполнительных производств в отношении застройщика. Наличие большого числа таких производств говорит о том, что у застройщика проблемы и лучше с ним не связываться.
4. Анализируем отзовики и СМИ. В них очень часто всплывает очень интересная информация относительно как качества объектов, возводимых застройщиком, так и методов его работы.
5. Запрашиваем из Единого государственного реестра недвижимости Выписку о зарегистрированных правах на земельный участок. В правообладателях должен числиться именно застройщик.
6. Смотрим на интернет-сайте застройщика сведения о наличии разрешения на строительство.
7. На сайте органа местного самоуправления проверяем выдачу разрешения на строительства застройщику и именно с указанием земельного участка, на котором предполагается строительство Вашего объекта недвижимости.
8. Тщательно читаем договор участия в долевом строительстве. Там могут быть весьма любопытные условия, которые как существенно ущемляют Ваши права как дольщика, так и содержат нюансы взаимодействия с застройщиком.
9. При приобретении квартиры с применением уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве обязательно требуем с предыдущего дольщика оригиналы документов, подтверждающих исполнение им своих обязательств по договору. В противном случае может случиться, что предыдущий дольщик свои обязанности, несмотря на заверения в договоре, не исполнил и платить застройщику будете должны именно Вы. Очень часты такие ситуации когда застройщик признаётся банкротом и конкурсный управляющий, не найдя доказательств оплаты, включает в реестр требований участников строительства требования о передаче объекта долевого строительства, но с обязательством оплаты стоимости квартиры в полном объёме застройщику.
10. При заключении договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве тщательно проверяем Вашего контрагента: пункты 2-3 настоящего перечня обязательны, проверяем наличие брака как действующего, так и расторгнутого, заключён ли договор участия в долевом строительстве в период брака, разделено ли имущество, использовался ли материнский капитал при заключении данного договора, получаем справку из местного психо-неврологического диспансера о том, что Ваш контрагент способен осознавать значение своих действий и руководить ими и т.п.
11. Внимательно изучаем проектную документацию и соотносим с содержанием договора, чтобы не было противоречий относительно Ваших ожиданий, рассказами застройщика и указанным в договоре объектом.
12. Отслеживаем регистрацию договора участия в долевом строительстве в соответствующем Управлении Росреестра.
Данный лист проверок служит не для реализации амбиций юристов-самоучек и людей, привыкших экономить на услугах квалифицированного юриста. Он служит для того, чтобы Вы могли контролировать действия как риэлтора, так и юриста, сопровождающего Вашу сделку. Перечень мероприятий, указанный выше, является примерным. Наиболее полную проверку может провести исключительно специалист. Самолечение в таких случаях может весьма пагубно сказаться на состоянии Вашего кошелька и нервной системы. Во избежание неприятных моментов обращайтесь к профессионалам.