За пять месяцев в Ленинградской области было продано 37 406 участков - на 30% больше, чем в прошлом году (28 665 сделок).
За май областное управление Росреестра зарегистрировало 10 180 договоров купли- продажи участков со статусов ИЖС, СНТ или ДНП - на 8,4% больше, чем в апреле (9394 договора). И на 58,4% больше, чем в мае 2022 года (6428 продаж).
Участки под застройку - самый популярный товар на региональном рынке недвижимости Садовые наделы или участки ИЖС приобретают втрое чаще, чем готовые дома или квартиры на вторичном рынке.
В мае - 2589 сделок по договорам купли-продажи частных домов, 3442 договора по квартирам.
При этом в коттеджных поселках роста продаж нет. (См. обзор «Возвращение в довирусные времена»).
Ситуация, сложившаяся в Ленинградской области, не уникальна. Аналитики «Авито» отмечают рост спроса на «загородку» (в целом по РФ) за год на 11%; в Подмосковье в апреле-мае 2023-го активность покупателей выросла на треть.
При этом средние цены на землю в столичном регионе практически не меняются, а готовые дома - дешевеют, в основном за счет дорогого сегмента. (В Краснодарском крае и в Крыму дома тоже падают в цене - но там причины не в рынке).
Участники рынка и эксперты склонны объяснять стабильный (и растущий) интерес целым набором факторов, ни один из которых не главный.
А их значимость может меняться в зависимости от внешних обстоятельств. Здесь и стремление уберечь небольшие накопления от инфляции, и недоступность привычных ранее мест отдыха, и развитие сервисов и доставки, и сложившиеся навыки удаленной работы…
Не последнюю роль играет и многолетний рост цен на квартирном рынке: с 2013 года реальные доходы граждан почему-то не выросли, а стоимость «квадрата» в петербургских спальниках увеличилась в три раза: с 83 тысяч рублей до 240 тысяч.
На этом фоне неизбежные сложности загородной жизни могут показаться не такими уж и важными.
Вадим Новиков, девелопер (КП «Оберег»):
- Ситуацию на загородном рынке во многом определяет конкуренция между первичным и вторичным сегментами. Есть достаточный объем предложения в коттеджных поселках, в садоводствах и просто в частной застройке: кто-то предпочитает жизнь в городе, кто-то планирует «релокацию» и т. д.
Но покупка дома, который строил кто-то другой, связана с определенными рисками: не все скрытые дефекты можно увидеть, некоторые, к сожалению, будут выявлены только в процессе эксплуатации. Эта конкуренция будет отчасти сдерживать рост цен на землю.
Такой устойчивый рост спроса на участки, который мы видим последние месяцы, в целом для рынка не характерен.
Обычно загородная недвижимость реагирует на внешние события с отставанием от городской: загородный рынок дольше разгоняется и быстрее тормозит.
Но сейчас сказывается минимальное (на загородке) влияние государства и банков. Нет какой-то ощутимой господдержки, но нет и зависимости от госпрограмм. А спрос есть.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Рынок загородной недвижимости сейчас - это рынок конечного потребителя: люди покупают участки и строят на них дома.
Строительство частного загородного дома отличается от строительства квартиры тем, что стройку можно заморозить (например, если деньги кончились) практически в любой момент, при минимальных действиях по консервации.
Значит, можно не копить сразу всю сумму, а купить участок и осваивать его по мере поступления (или накопления) свободных средств. Это позволяет войти в покупку с довольно небольшим бюджетом и вкладывать постепенно.
Дом может строить, как большая и быстрая строительная компания, так и просто бригада. А если нет денег и на бригаду, то хоть и медленно, но один-два мастера плюс один подсобник.
Оформлением можно заняться самому, а коммуникациями, при современном сервисе от энергокомпаний, даже и заниматься не надо. Деньги заплатил и все подключат.
Сейчас загородный рынок сбалансирован, на нем нет перекосов, покупатель в основном сам и будет проживать там, где купил. Влияние спекулятивных и конъюнктурных факторов на ценообразование сегодня незначительно