В Турции при покупке жилья на этапе строительства можно сэкономить до 30%. С учетом текущего роста цен (более 180% за год) это оказывается весьма выгодным вложением. Но стоит ли покупать еще не сданную квартиру? Какова вероятность обмана застройщиком? О заблуждениях, возможных рисках и выгодах от покупки квартиры у строительной компании расскажем в этой статье.
Возможные риски
Риск 1. Недострой
В Турции это достаточно редкое явление. В отличие от других стран здесь строго относятся к строительству. Земельный участок, на котором застройщик будет осуществлять строительство, должен находиться в его собственности, то есть, либо он выкупает его сразу, либо с отсрочкой платежа, планируя рассчитаться с собственников земли деньгами, полученными от реализации квартир, либо же самими квартирами. В любом случае, строительство не может вестись на чужой земле. Застройщик возводит жилые комплексы полностью на свои деньги или берет кредит (во втором случае банки требуют внушительный залог). Если у компании уже много кредитов и есть задолженности перед государством, то действительно есть риск, что из-за экономической ситуации фирма дальше не сможет обслуживать кредит и объект окажется недостроенным. Но, как правило, вырученных средств от продажи активов компании хватает для оплаты услуг другого подрядчика. И все же перед покупкой лучше проверить финансовое состояние застройщика, у риелторов компании AZPO для этого достаточно возможностей.
Риск 2. Долгострой
Бороться с этим риском помогает государственный контроль. Перед началом работы строительная компания обязана обозначить промежуточные и окончательные сроки строительства и соблюдать их, государственная комиссия проверяет соответствие планам и может выписать штраф в случае задержки. Это не гарантирует, что дом будет сдан день в день, задержки все же могут случаться по объективным причинам, но обычно застройщики их компенсируют бонусом покупателю – например, могут установить кондиционеры в комнаты. Кроме того, в договорах купли-продажи также прописываются штрафные санкции за несоблюдение сроков. Также необходимо закладывать в сроки определенные региональные особенности – например, в курортных городах строительство в сезон запрещено. Застройщик прекращает работы примерно в мае-июне и возобновляет их в октябре-ноябре.
Если земля, на которой строится дом, не выкуплена у собственника, он может подать в суд на строительную компанию, не соблюдающую договоренности, и выбрать через тендер другого застройщика, который доведет проект до конца.
Риск 3. Дом могут не ввести в эксплуатацию
На практике встречаются и такие ситуации, когда жилой комплекс уже достроен, владельцы квартир ожидают скорого переезда, но различные контролирующие службы и городская администрация не выдают документ, разрешающий его эксплуатацию, – искан (технический паспорт). Документ подтверждает, что здание построено в соответствии с актуальными стандартами и генпланом, сейсмоустойчиво, оборудовано пожарными устройствами и лестницами. У застройщика есть 5 лет на получение искана, после чего лицензия аннулируется, а здание переходит в статус незаконной постройки и может подлежать сносу. Однако, даже при отсутствии искана, на практике снос осуществляется крайне редко, а застройщик и администрация ищут менее радикальные выходы из сложившейся ситуации.
Если вы хотите купить квартиру в новостройке после завершения строительства, обязательно убедитесь в наличии искана и проверьте, что он выдан именно на этот объект.
Риск 4. Жилье может быть некачественным
Недобросовестные застройщики могут экономить на строительных материалах. Самый лучший способ проверить качество – изучить уже сданные застройщиком объекты, пообщаться с жильцами – так лучше всего можно составить собственное мнение о качестве строительства, отделке, инженерных коммуникациях.
Хотя турецкие застройщики дорожат своей репутацией и работают на совесть, можно дополнительно обезопасить себя, купив квартиру уже после сдачи объекта, когда будут выполнены все отделочные работы, хотя в этом случае уже не будет рассрочки, а стоимость квартиры будет рыночной.
Риск 5. Неожиданные проблемы.
Одним из минусов приобретения квартиры в строящемся доме, в отличие от «вторички», является то, что в готовом доме можно практически сразу обнаружить имеющиеся проблемы в виде плохо функционирующей ливневой системы, протекающей крыши, прыжков электроэнергии, отсутствии горячей воды и т.д. В новостройке же необходимо все эти моменты «обкатать» на практике. Так, практически невозможно узнать работоспособность ливневки, если не пройдет сильный дождь. Перепады в электрической цепи станут известны лишь после покупки бытовой техники и ее подключения. Однако, все эти недочеты целиком лежат на застройщике, который дает на дом гарантию. И, при выявлении таких негативных моментов, необходимо незамедлительно уведомить о них управляющую компанию, которая обязана вместе с застройщиком устранить их в кратчайшие сроки.
Риск 6. Сознательный обман застройщиком
Обман с документами. Недобросовестные застройщики и риелторы могут воспользоваться доверием покупателей и оформить генеральную доверенность на совершение всех действий от лица клиента, выдать ТАПУ на другой объект или продать апартаменты с обременением. Этих рисков можно избежать только путем поиска надежного агентства недвижимости с хорошей репутацией, положительными отзывами и гарантиями, прописанными в договоре. АН AZPO Estate работает больше 19 лет на рынке недвижимости Турции, предлагая объекты только проверенных застройщиков. AZPO несет финансовую и юридическую ответственность перед клиентами, тщательно проверяет все документы, лично контролирует процесс строительства, чтобы успешная сделка прошла крайне комфортно и безопасно для каждого клиента.
Повторная продажа. Точнее, продажа квартир, которые, согласно договору, принадлежат владельцу земли. Как было сказано выше, комплекс может строиться на земле застройщика или другого лица, во втором случае обычно условием сделки является передача определенного количества помещений владельцу участка. Недобросовестный застройщик может продать все построенные квартиры, в этом случае сделка купли-продажи будет считаться недействительной.
Продажа презентационных апартаментов. В каждом комплексе есть квартиры с отличным видом из окон, просторной верандой и другими важными для клиентов преимуществами. Покупателям могут демонстрироваться именно они, а по факту продаваться другие. Чтобы не столкнуться с этим риском, необходимо проверять документы до подписания договора, изучить ТАПУ проекта, планировки этажей и квартир. Более того, при подписании договора купли-продажи сотрудники AZPO требуют от застройщика прикладывать к договору планировку приобретаемой квартиры, ее расположение на этаже, с привязкой к сторонам света. Это приложение подписывается всеми сторонами сделки во избежание конфликтных ситуаций.
Кстати, из-за того, что строительная компания обязана подавать проект на согласование до начала работ, риска получить не всю обещанную инфраструктуру нет. Перед выдачей разрешающих документов проверяется полное соответствие объекта проекту, то есть наличие и площадь бассейнов, дорожек, зоны отдыха для детей и т. п.
Преимущества
Таким образом, если выбрать хорошее риелторское агентство, то можно избежать рисков и стать счастливым владельцем недвижимости по минимальной цене. Какие еще преимущества дает покупка у застройщика?
Экономия
Как уже было сказано, заключив договор на этапе котлована, можно сэкономить до 30% от стоимости. Но это не единственный плюс. Большинство застройщиков предлагают беспроцентные рассрочки или с минимальным процентом, что позволит сэкономить на выплатах процентов по кредиту. Если есть сразу вся сумма, в подавляющем большинстве случаев строительные компании готовы предложить небольшой дисконт. По общему правилу, первоначальный взнос за строящийся объект составляет 30-40% от общей стоимости, которая фиксируется договором и не изменяется. Поквартальный либо помесячный график платежей позволяет не аккумулировать сразу всю сумму, а выплачивать за понравившуюся квартиру частями, что способствует доступности жилья людям со средним достатком. Покупатель может без штрафных санкций досрочно оплатить всю стоимость квартиры и получить ТАПУ даже до полного окончания строительства и введения здания в эксплуатацию. После чего он становится полноправным собственником квартиры и вправе осуществлять ее отчуждение. Однако необходимо знать, что получить ВНЖ, даже при наличии ТАПУ на квартиру в «открытом» районе, невозможно, так как экспертиза не признает квартиру в недостроенном здании пригодным для жилья.
Онлайн-сделка
Из практики, 99% сделок по приобретению недвижимости на стадии строительства происходит без прилета в Турцию. Это обусловлено тем, что в реальности смотреть еще нечего, а хороший риэлтор проведет видеопрезентацию из офиса застройщика, который может более полно рассказать о проекте и ответить на все интересующие вопросы. Риэлтор может прислать проектные фото и видео, планировки, выехать на место будущей стройки и снять оттуда видео в онлайн-режиме, чтобы клиент понимал, какая уже имеется инфраструктура вокруг комплекса, как далеко дорога до моря, какой пляж, какие подъездные пути и т.д. Все застройщики принимают договоры купли-продажи в виде подписанных отсканированных документов. В процессе строительства риэлтор приблизительно раз в квартал выезжает на место, снимает на видео динамику процесса и отсылает его покупателю.
Большой выбор
На ранней стадии строительства выбор больше, проще найти жилье с красивым видом на море или горы, с нужной планировкой, количеством комнат и расположением окон. Можно подобрать стройку в небольшом городе либо в мегаполисе, близко к горам или к морю, выбрать первый этаж или пентхаус. При выборе квартиры в стройке можно выбрать, куда будут выходить окна и решить, что больше нравится – восход солнца или закат. Так как на сегодня в Турции колоссальное количество строек, имеется возможность самого разнообразного выбора. И главная задача риэлтора – тщательно проработать этот вопрос с клиентом, прочувствовать его желания и предложить наиболее подходящие варианты.
Возможность внесения изменений
На ранней стадии строительства можно попросить застройщика скорректировать проект: изменить положение простенков в вашей квартире, выкрасить стены в другой цвет, уложить другое напольное покрытие или установить технику конкретного бренда. Как правило, строители с готовностью идут на изменения при выполнении отделочных работ. Более того, в Турции можно изменять планировку квартиры, если это не затрагивает несущие стены.
Инвестиционное спокойствие
Как известно, деньги сейчас стоят больше денег потом. Инвестировав сейчас, через определенный срок (как правило, около 18–24 месяцев) покупатель получает готовую квартиру. Если же ждать, то стоимость жилья может значительно повыситься, а сбережения – обесцениться, и отложенных денег уже не хватит на объект с теми же характеристиками. В Турции в последние годы значительно вырос спрос. По данным Евростата, за 12 лет средняя стоимость недвижимости выросла на 902%, а по данным Центрального банка Турции, только за последний год цены на жилье выросли на 184%. Самые высокие показатели роста стоимости демонстрируют Мугла, Стамбул, Измир, Анталья.
Если ожидание связано с тем, что на руках нет всей суммы, можно воспользоваться рассрочкой, согласовав с застройщиком индивидуальный план погашения задолженности. Отсутствие необходимости брать ипотечный кредит позволит сэкономить время и деньги.
В 2022 году из-за роста продаж недвижимости Кадастровое управление временно прекратило регистрацию квартир, приобретенных с использованием кредитных денежных средств. Простыми словами, банки готовы дать ипотеку, но ТАПУ такие сделки не регистрирует.
Современная инфраструктура
Современные жилые комплексы оборудуются всем необходимым для комфортной жизни. В зависимости от уровня и класса на территории ЖК могут быть предусмотрены детские и спортивные площадки, бассейн, хаммам, фитнес-зал, парикмахерская, ресторан и многое другое. При этом так как объекты новые, на их обслуживание тратится меньше средств, чем в старом жилом фонде. К тому же на вторичном рынке не все дома имеют закрытую территорию, видеонаблюдение и зоны отдыха, чем отличается практически любая новостройка.
Выводы
Большинство страхов, связанных с инвестированием в строительство, у русскоязычных граждан связано с незнанием особенностей турецкого строительного рынка и местного законодательства. Государство жестко контролирует рынок недвижимости, привлекая инвесторов со всего мира. В случае банкротства строительной компании банковских гарантий и имущества застройщика достаточно для завершения объекта другой фирмой, а при нарушении сроков владельцы получают хорошую компенсацию. Если вы хотите избежать любых рисков, обратитесь в проверенное агентство недвижимости. Дополнительно к ответственности застройщика мы берем на себя юридические и финансовые обязательства, чтобы ваши вложения приносили вам только прибыль и положительные эмоции. В базе AZPO Estate представлены как собственные уникальные объекты жилой недвижимости на турецком побережье, так и предложения от других надежных застройщиков.