💬 Наблюдение: ФРС раздула очередной пузырь на рынке недвижимости, и он теряет воздух...

Согласно зарубежным источникам безудержное создание денег и нулевые процентные ставки во время пандемии COVID в дополнение к трем раундам количественного смягчения и более чем десятилетию искусственно заниженных процентных ставок после финансового кризиса 2008 года создали всевозможные искажения и неправильные инвестиции в экономику и финансовую систему. Что-то неизбежно лопнуло, когда Федеральная резервная система попыталась повысить процентные ставки, чтобы бороться с инфляцией цен, которую она вызвала своей мягкой денежно-кредитной политикой.

Легкие деньги - это источник жизненной силы экономики и финансовой системы США. ФРС начала истощать эту жизненную силу, когда вмешалась в борьбу с инфляцией цен, которую больше не могла списывать со счетов как временную. Не было никакого способа, чтобы центральный банк не собирался что-то сломать.

Первой трещиной в плотине стал продолжающийся финансовый кризис, начавшийся с банкротств банков Силиконовой долины и Signature Bank. Федеральная резервная система и правительство США сумели заткнуть эту дыру в плотине спасением банков. Но в плотине есть много других трещин.

Например, рынок инвестиционной недвижимости находится под значительным давлением из-за растущих процентных ставок. Как отмечается в отчете Yahoo Finance, “Крупные владельцы недвижимости по всей стране уже находились под давлением агрессивной кампании Федеральной резервной системы по повышению процентных ставок, что привело к росту стоимости заимствований и снижению стоимости зданий”.

Это мало чем отличается от пузыря на рынке жилья, который ФРС раздула в 2005 и 2006 годах, но на этот раз он сосредоточен на коммерческой недвижимости, такой как офисные здания, многоквартирные жилые комплексы и жилые дома.

Джей Гаджавелл - инвестор в недвижимость в Техасе. По данным Wall Street Journal, его компания владела многоквартирными домами Sunbelt стоимостью более 500 миллионов долларов, насчитывающими более 7000 единиц. Он считался одним из крупнейших землевладельцев в Хьюстоне.

Гайавелли известен как синдикатор(это организация или группа людей, которые объединяют свои ресурсы для совместного инвестирования в новые проекты и компании. Они могут представлять собой инвестиционные фонды, частные инвесторы, корпорации или другие юридические лица). Он построил свою империю недвижимости, используя финансирование от многочисленных мелких инвесторов, которые хотели войти в игру с недвижимостью без всякой работы.

План состоял в том, чтобы купить многоквартирные дома, модернизировать помещения, повысить арендную плату и продать здания с прибылью всего за три года. Но, как описала это WSJ, эти инвесторы были “крайне уязвимы к повышению процентных ставок за последний год, которое разрушило бизнес-модель, которая, как они и тысячи других участников аналогичных сделок по всей территории США надеялись, сделает их богатыми”.

Wall Street Journal описала ситуацию как “надвигающуюся катастрофу инвестиционной недвижимости”.

Фактически, рост процентных ставок уже догнал Гайавелли. В апреле его компания потеряла четыре арендных комплекса с более чем 3000 единиц недвижимости из-за потери права выкупа.

Wall Street Journal объяснила, что сделал Гайавелли:

Его компания брала кредиты на коммерческую недвижимость с плавающими процентными ставками, которые корректировались каждый месяц. Эти виды кредитов в 2021 году предлагали начальные ставки всего 3,5%. Все изменилось, когда Федеральная резервная система начала повышать ставки в прошлом году, увеличивая ежемесячные платежи по кредитам. Инфляция способствовала росту расходов, и Applesway не могла повышать арендную плату достаточно быстро, чтобы успевать за ними. После того, как счета остались неоплаченными, на имущество компании было наложено взыскание.”

Одно дело, если бы это был единичный инцидент, но это не так. Таких предпринимателей в сфере недвижимости, как Гайавелли, тысячи, и многие находятся в аналогичной ситуации.

Закон, принятый Конгрессом в 2012 году, способствовал буму синдикации сделок с недвижимостью, упростив продажу инвестиций в недвижимость онлайн. Согласно анализу, проведенному Wall Street Journal Комиссией по ценным бумагам и биржам, синдикаторы недвижимости сообщили о привлечении по меньшей мере 115 миллиардов долларов от инвесторов в период с 2020 по 2022 год.

После пандемии произошел крупный бум на рынке недвижимости, вызванный нулевыми процентными ставками и миллиардами долларов в виде стимулирующих средств, которые еще больше стимулировали людей инвестировать в недвижимость. По мере роста цен на жилье взлетела и арендная плата. Один управляющий недвижимостью назвал это манией.

Теперь пузырь сдувается, как описывает WSJ.

Многие синдикаторы спешат либо собрать средства, либо продать недвижимость, прежде чем прибегнуть к обращению взыскания. У большинства из них есть кредиты с выплатой "воздушных" платежей, которые требуют погашения в этом или следующем году. Этим синдикаторам грозят крупные выплаты в то время, когда получить новые, более доступные кредиты на недвижимость будет сложно. Даже фирмы с многомиллиардными портфелями использовали синдицирование для покупки многоквартирных домов, которые больше не приносят достаточно денег для покрытия долговых платежей, показывают документы по облигациям.”

Хотя Wall Street Journal проделывает хорошую работу, объясняя основные моменты схемы синдикации, и упоминает роль повышения процентных ставок в лопании пузыря, в нем полностью игнорируется роль Федеральной резервной системы в раздувании пузыря с самого начала.

ФРС создала эту проблему задолго до этого, когда так долго удерживала ставки на искусственно низком уровне. Это стимулировало все эти заимствования и принятие рисков. Все просто предполагали, что ставки будут оставаться низкими вечно, поэтому они усилили рычаги и взяли на себя все больший риск.

Гайавелли, вероятно, не смог бы построить свою империю недвижимости без политики ФРС "легких денег".

К несчастью для Гайавелли и многих ему подобных, то, что ФРС дает, ФРС забирает.

Это описывает влияние денежно-кредитной политики ФРС на один сектор. Пузыри и неправильные инвестиции, безусловно, присутствуют и во многих других секторах экономики. Вопрос в том, где в плотине откроется следующая дыра?

#недвижимость #сша