Всем привет!
Сегодня предлагаю поговорить о проблемной ситуации, связанной с общей долевой собственностью на квартиру. Когда владельцев у квартиры несколько, и они владеют долями в ней.
Чтобы Вам было проще усваивать юридический материал 😊 – рассмотрим ситуацию в виде примера. Скажем, квартира двухкомнатная. В крупном городе. Принадлежит двум сестрам – госпоже А. и госпоже Б.. Квартира в общей долевой собственности сестер, по ½ доле у каждой. Сестры пожилые, пред- или пенсионерки.
Такое бывает – чаще всего, но не только – например, в результате наследования. Или еще – это типично московский, региональный случай – когда квартира предоставлена городскими властями в рамках проекта реновации. Еще - пример с сестрами не подходит, конечно, но для общего развития нужно упомянуть и этот случай 😉 - общая долевая собственность может возникнуть вследствие раздела совместно нажитого общего имущества супругов.
Чтобы Вы понимали. Общая собственность – когда имущество принадлежит нескольким лицам – бывает двух видов. Общая совместная и общая долевая.
Общая совместная собственность – когда имущество принадлежит нескольким лицам, но без определения долей - это (1) общая совместная собственность супругов и (2) общая совместная собственность членов крестьянского фермерского хозяйства.
Во всех остальным случаях - наследование, раздел имущества супругов, реновация, дарение и прочее – общая собственность может быть только долевой.
Вот и в рассматриваемом нами примере – сестер госпожи А. и госпожи Б – собственность на квартиру у них общая долевая, по ½ доли в праве им принадлежит каждой.
В чем основная проблема долевой собственности? Да понятно – в принципе – в чем… ☹
В том, что распоряжение всем объектом – квартирой - может осуществляться только по соглашению всех её участников. То есть - возвращаясь к нашему примеру - для того, чтобы квартиру целиком продать, сдать в аренду, подарить и так далее – нужно согласие второго собственника.
И, скажем, госпожа А. понимает, что долевая собственность – это, в принципе, не очень хорошо. И – если мыслить стратегически – то одному из сособственников хорошо бы консолидировать на себя собственность на весь объект. Ну, чтобы не было вот этих вот сложностей с долями. При этом госпожа А. приличная женщина, «советской» закалки, и она вовсе не желает как-то ущемлять права госпожи Б, тем более что та – её родная сестра.
И вот госпожа А. готова, в принципе, рассматривать разные сценарии – или продать свою долю госпоже Б., или даже «поднапрячься» в финансовом смысле (дочка госпожи А. поможет – если что) – и выкупить у госпожи Б. её долю. Или даже – на худой конец – совместно с госпожой Б. продать эту квартиру, разделить деньги да и разойтись с миром.
Но есть вот какая проблема. Госпожа Б. САБОТИРУЕТ предложения госпожи А.. Уклоняется от решения. «Тянет волынку». И со своей стороны никаких предложений не выдвигает, и входящие предложения госпожи А. «торпедирует». Не хочет ни покупать долю госпожи А., ни продавать ей свою, ни продавать квартиру целиком, ни даже сдавать её … Видимо, считает, что все само собой как-нибудь рассосется и образуется, все как-нибудь само по себе «станет хорошо».
Но нашу любезную госпожу А. вот такая вот «волынка», конечно, не устраивает, и госпожа А. хотела бы вопрос решить. Женщина она основательная, рациональная, привыкла проблемы не игнорировать – а решать их, и доводить задуманное до конца. Так её воспитали.
Что можно посоветовать госпоже А. в такой ситуации? Если начинать с конца – то госпоже А. нужно донести до госпожи Б. простую идею (о которой госпожа Б., скорее всего, не задумывалась).
А именно, что у госпожи Б. все относительно хорошо только до момента, пока вторым сособственником квартиры является приличная госпожа А., которая вокруг госпожи Б. бегает-суетится, уговаривает её и предлагает разные варианты решения проблемы общей собственности. Потому что – по сути – в такой ситуации госпожа Б. злоупотребляет хорошим отношением со стороны госпожи А..
Но ведь такая ситуация может и измениться, чего госпожа Б., наверное, не предполагает – ей просто сложно такое представить. Но ей нужно помочь представить. И что в какой-то момент, устав от «фокусов» госпожи Б. госпожа А. может взять – да и продать свою долю каким-то другим людям. Посторонним. Которые уже так сюсюкаться с госпожой Б. совсем не будут.
И – на самом деле – перед госпожой Б стоит очень простой выбор. Либо она всё решит с госпожой А. по-хорошему, либо – ей ВСЕ РАВНО придется вопрос с долевой собственность решать, но только уже (1) не со родной сестрой – а с посторонними людьми, от которых неизвестно чего ждать, и (2) возможно – не по-хорошему 😐.
Ведь, в соответствии с Законом (п. 2 ст. 246 ГК РФ) госпожа А. может продать свою ½ долю вообще кому угодно. Да, конечно, при продаже ½ доли госпожа А. обязана сначала предложить госпоже Б. выкупить её долю (это называется преимущественное право покупки, статья 250 ГК РФ). И госпожа Б. должна либо в течение одного месяца приобрести долю госпожи А., а если нет – госпожа А. вольна уже продать свою долю любому постороннему лицу.
Таким образом собственник второй доли сменится, и новым собственником может оказаться или молодая цыганка с многочисленными детьми, например. Или представители южных регионов. Или ранее неоднократно судимый гражданин с туберкулезом – может и так получиться.
А новый собственник может на свою долю и прописаться. А если он с многочисленными детьми – и детей прописать тоже, и согласие второго владельца для этого не нужно.
Более того. Поскольку квартира – как мы помним – двухкомнатная – у нового собственника могут быть неплохие варианты в судебном порядке определить порядок пользования спорной квартирой, и фактически вселиться в «свою» комнату. Жить-поживать там, и добра наживать …
И вот в результате такого – гипотетического – развития событий госпожа Б. может оказаться в ситуации, когда в квартире живет многочисленный табор, в коридоре казан-мангал и плов с изюмом, на кухне на восьмиэтажных нарах третий год гостят гости туберкулезного в количестве 12-ти человек, все остальные комнаты, естественно, тоже заняты (а если даже комната госпожи Б. формально свободна – то жить в такой обстановке все равно не получится), повсюду играет ненавязчивая национальная музыка – и госпоже Б. уже никто ничего не предлагает.
Ни продавать. Ни сдавать. Ни выкупать её долю. Ни продавать ей свою. Вообще ничего от нее не нужно.
СИТУАЦИЯ ПЕРЕВЕРНУЛАСЬ, и теперь госпожа Б. может бегать по потолку от безвыходности.
Ну и вот я бы рекомендовал госпоже А. как-то – очень аккуратно, конечно, в сдержанных и изысканных выражениях – но и без приукрашиваний – донести возможность такого сценария до госпожи Б..
Чтобы вывести её из состояния ложной уверенности в том, что у неё всегда все будет хорошо, как сейчас, и это никогда не изменится. И что жизнь может повернуться очень по-разному. И что своими правами сособственника злоупотреблять нельзя, а хорошее отношение сестры нужно ценить. И что компромисс – лучший выход. Да, компромисс, как правило, никого не устраивает на 100%. Но ценность его в том, что он позволяет – пусть и частично – удовлетворить потребности всех его участников, и избежать конфликта, который быстро может стать неконтролируемым и привести всем одни убытки.
Такие дела…
Конечно, проблема общей собственности – одна из сложных, это так. Но она не является неразрешимой.
Например, в некоторых случаях возможен ПРИНУДИТЕЛЬНЫЙ ВЫКУП ДОЛИ в судебном порядке - о чем довольно подробно описано в другой моей статье - https://dzen.ru/a/ZJwRXAY6jQGuHIM9?share_to=link
Если в героях статьи или описанной ситуации Вы узнали себя или свою проблему – записаться на индивидуальную консультацию можно по телефону +7(906)716-28-51, или направив заявку в свободной форме на mailbox@ipoletaev-advocate.ru Мы встретимся, все обсудим, и выявим все правовые возможности для развязывания проблемы «узла общей собственности».
