В элитном сегменте загородного рынка - дефицит предложения. Новых проектов в этом году не появлялось.
Сейчас на рынке представлено полтора десятка коттеджных поселков с дорогими домовладениями. По данным экспертов NF Group, в начале года объем элитного предложения составлял около 300 лотов.
На сайте ЦИАН представлены 250 лотов по цене от 50 млн рублей и выше. « Дорогой сегмент просел больше, чем остальные, - отмечает генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. –
И это отличительная особенность нынешней ситуации, в отличие от предыдущих кризисов, начиная с 2008 года». Дмитрий Зюзин также отмечает, что существенно увеличилось время принятия решений: «Покупатели не торопятся».
Дорогая осторожность
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в организованной застройке представлена около 800 участков по цене от 500 тысяч рублей за сотку.
Впрочем, не все эксперты согласны причислять проекты с участками без подряда, даже в престижных локациях, к элитному сегменту: все-таки в таких поселках есть риски затягивания строительства, отклонений от регламента и пр.
Два фактора, которые сегодня единодушно отмечают и эксперты, и девелоперы: сокращение спроса при дефиците предложения. Сделок немного, но и выбирать покупателям особо не из чего.
«Дорогие проекты требуют достаточно серьезных инвестиций: приобретение участка в хорошей локации, получение необходимых согласований, прокладка сетей и дорог обойдутся в сотни миллионов рублей, - комментирует Александр Царев, председатель совета директоров «Росса Ракенне СПб».
- Причем средства придется вкладывать за 2-3 года до начала продаж. В ситуации глубокой неопределенности в экономике желающих рисковать немного».
«Дефицит предложения в дорогом сегменте сложился не вчера, - подчеркивает Вадим Новиков, генеральный директор компании «Фридом» (группа freeDom Haus).
- До пандемии активному выведению на рынок новых проектов препятствовал ограниченный спрос. В пандемию все занялись распродажами, и было не до инвестиций. После начала СВО возникли новые риски. И сейчас все это сказывается».
В премиальном сегменте есть спрос на готовые домовладения в небольших поселках клубного формата, отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость».
Но предложение такого типа ограниченно. Девелоперы, как правило, остерегаются строить дома на продажу.
В зоне Репино-Ленинское компания «Олимп» готовит к продаже очередной поселок, но пока не все юридические вопросы решены.
«Оберег» в лидерах
Тем не менее, несмотря на проблемы, сделки в дорогом сегменте происходят. И порой даже крупные.
В коттеджном поселке «Оберег» с начала года заключено пять контрактов. Еще несколько лотов забронированы, идут переговоры.
Проект был выведен в продажу в конце 2022-го. По оценкам участников рынка и аналитиков, темпы реализации - сделка в месяц - для элитного сегменте вполне достойные. Девелопер проекта - группа компаний freeDom Haus предпринимателя Вадима Новикова, эксклюзивный продавец - АН Insiders.
Поселок расположен в Первомайском СП, севернее Ленинского. До Петербурга на машине – менее часа. Территория застройки окружена хвойным лесом, в западной части примыкает к берегу реки Сестры.
Участки площадью от 17 до 37 соток реализуются только с подрядом. В первой очереди – 60 домовладений. Здесь предусмотрено строительство домов по одному из трех проектов: 305 кв.м, 372 кв. м и 426 кв. м. В состав лота, кроме жилого дома, входит еще хозблок (около 200 кв. м).
Коммерческие детали не разглашаются; по данным «Пригорода», средний бюджет сделки - около 50 млн рублей. По словам Вадима Новиков, ипотечные схемы в продажах не используются, покупатели предпочитают беспроцентную рассрочку на три года.
Эта схема помогает клиентам планировать затраты, девелоперу - рассчитывать работу и планировать поступление средств. Подробнее о проекте см. здесь или на сайте поселка.
Комплект коммуникаций включает: тепло от индивидуальной газовой котельной, электричество 25–30 кВт, водоснабжение из артезианских скважин, водоотведение (собственные очистные сооружения на группу домов).
В КП «Оберег» идет обустройство въездной зоны и променада, начинается строительство домов, по которым подписаны контракты, готовится чаша открытого бассейна. В июле Вадим Новиков собирается поднимать цены на 5-10%
Весной также были заключены контракты на два объекта в поселке HONKANOVA в Солнечном. В поселке 48 домовладений, в продаже остался последний участок. Девелопер - «Росса Ракенне СПб».
Здесь был продан «инвестиционный» особняк, построенный на продажу, вместе с мебелью и авторским дизайном. Компания использовала его как шоу-дом, пока не нашелся покупатель.
По сведениям «Пригорода», бюджет сделки составил более 120 млн рублей. И еще по одному дому заключен контракт на строительство, оценочно - на 90-100 млн рублей.
По оценке Вадима Новикова, пертурбации последних лет не сказались на составе покупателей: это, в основном, по-прежнему владельцы среднего бизнеса.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders, отмечает, что в дорогом сегменте меньше ощущается давление со стороны «вторички»: меньше стало «срочных продаж» от тех, кто решил уехать; кроме того, потенциальные клиенты предъявляют высокие требования к составу поселковой инфраструктуры и качеству строительства, и в «старых» проектах их многое не устраивает.
Прогноз на ближайшие месяцы: продажи дорогих загородных домов будут продолжаться в «продвинутых» поселках с приличной репутацией.