Комментарий юриста Дергачева Н.А.
Рост цен на недвижимость в Москве привел к тому, что застройщики объявили «охоту» за свободными земельными участками в городе. В ход идут любые методы. Чаще всего, методика такова: по-тихому, проводятся Публичные слушания (или, вариант, Общественное обсуждение), в результате которых придомовой участок перекраивается так, что от него отрезаются «лишние» куски. Я уже приводил пример в нашем районе – это дом 47 к 1 по Варшавскому ш.
К сожалению, сами собственники квартир не очень активно участвуют в таких обсуждениях, попустительствуя отъему земли. В прошлом, Проект межевания территории утверждался муниципальными депутатами. Сейчас их роль сводиться к просто участникам процесса. А после утверждения проекта межевания на уровне Москвы, жителям остается только «водить хороводы» вокруг вновь возникшей стройплощадки. Поэтому, предупредить грабительское межевание можно и нужно на «дальних подступах».
Примером может служить двор, в котором я живу. В 2014 году, Совет депутатов утвердил межевание, по которому участки под снесенными гаражами относились к городской территории.
Прошло несколько лет, и на землю появились претенденты. Сначала в управе района появился план по «закатыванию в асфальт» часть обсуждаемой в данной статье земли, якобы, по просьбам жителей, «для стоянки автомобилей». Но, объективно говоря, у обоих домов проблема с парковкой на тот момент была решена: установлены шлагбаумы.
Зато, было большая проблема с машинами, приезжающими в соседний бизнес-центр. Кто эти жители, чьи просьбы были услышаны управой, до сих пор неясно.
Предотвратить закатывание в асфальт участка удалось благодаря позиции жителей близлежащих домов, неоднократно выходивших на сходы.
В конце концов, трактора были убраны, вместо парковки было проведено благоустройство, построена спортплощадка и дорожки для скандинавской ходьбы. Но правовой статус земель так и не был решен.
На этой территории расположены объекты, принадлежащие двум владельцам: капитальные гаражи и бывший теплопункт МОЭК.
Последний, в настоящее время используется не только для передачи тепла - в 2018 году 2/3 его было продано частному лицу, некоему господину Д. Интересно, что данный владелец, судя по сведениям ЕГРЮЛ, владеет ООО, основной деятельностью которого является «Покупка и продажа земельных участков (68.10.23)». Владелец не заключал длительное время договора об аренде земли под своими помещениями, «спрятавшись» за МОЭК, который сделал вид, что никто ничего не продавал. Что это дало г-ну Д.? На мой взгляд, явную экономию арендной платы за землю в течение двух лет, которая шла от МОЭК по льготной ставке около 12 тыс руб в год, как поставщика тепла. Владелец 2/3 ТП, поскольку он не является инфраструктурным объектом, заплатил бы, как я полагаю, несколько сот тысяч рублей.
Причем, данный собственник использовал помещение под автосервис, что противоречило Видам разрешенного использования (ВРИ) земельного участка (существующий ВРИ – эксплуатация теплопункта).
Факт уклонения от заключения договора аренды земельного участка со стороны владельца 2/3 ТП МОЭК был установлен Государственной инспекцией по недвижимости г Москвы на основании моего обращения, а владелец этих помещений оштрафован.
Я неоднократно отправлял требования в органы власти города Москвы о перемежевании участка земли в интересах жителей. Каждый раз власти Москвы отвечали отказом, ссылаясь на то, что один раз участок межевался за счет бюджета, а последующие межевания должны осуществляться за счет самих собственников. Это достаточно лукавая позиция, рассчитанная на то, что собственники не смогут собрать несколько сот тысяч рублей на подготовку проекта межевания в своих интересах и оставить все как есть.
В 2019 году, после долгих переговоров всех заинтересованных сторон – жителей домов по Каширскому ш 5-7, удалось предложить такую формулу разделения городского участка между домами и владельцем гаражей, что потенциальное строительство на нем было бы невозможно, а дома получали существенное приращение своих земель. Были найдены средства финансирования разработки Проекта межевания территории.
По удивительному совпадению, «вдруг» образовалась группа псевдоактивистов из нескольких жителей двора, активно, под разными надуманными предлогами, выступавших против проекта межевания. Выдумывались совершено невероятные концепции, по которым «нельзя» было перемежевать земельный участок. Эти люди не гнушались никакими средствами.
По моему оценочному суждению, срыв межевания был необходим, по объективным причинам, владельцу 2/3 ТП МОЭК. Дело в том, что, если бы земля осталась у города, то он бы смог впоследствии претендовать на присоединение земель вокруг его здания к арендуемому им участку.
Как результат, он мог бы выкупить оставшуюся 1/3 здания, и сформировать под ним участок, присоединить к нему землю вокруг, а, затем, выставить на продажу этот, весьма приличный, земельный участок под застройку.
Косвенно, эта гипотеза подтверждается тем, что владелец 2/3 ТП МОЭК уже после межевания стал публично выдвигать претензии на землю, окружающие его строение.
Советы домов, заинтересованные в выгодном для собственников межевании, провели большую работу по разъяснению жителям фактических обстоятельств этого процесса.
Наконец, состоялось общественное обсуждение нового проекта межевания, результатом которого стала оглушительная победа его сторонников: «За» высказались 154 человека, «против»-37.
По итогам, в декабре 2020 года, Департаментом имущества города Москвы, было выпущено распоряжение об утверждении итогов межевания.
Обращу внимание, что межевание есть просто процесс установления новых границ участка и не имеет прямого отношения к переводу земли в общедолевую собственность. При межевании, перераспределяется принадлежащая городу земля в пользу придомовой территории, которая имеет ограничения по строительству на ней объектов и т.п. Поэтому, следующим шагом для принятия земельного участка в общедолевую собственность является проведение необходимых работ для поставки отмежеванного земельного участка на Государственный кадастровый учет. Эти работы проводит Департамент городского имущества (ДГИ), они осуществляются бесплатно. Инициатором может быть любой собственник , имеющих недвижимость в пределах земельного участка, даже единолично. Проводить по этому поводу Общее собрание собственников не обязательно. Подробнее об этом и последствиях принятия участка в общедолевую собственность можно прочитать тут.
После утверждения Проекта межевания территории (ПМТ), выяснилось, что для постановки на кадастровый учет нужно аннулировать ранее поставленной на кадастровый учет участок непосредственно под домом, это мешало постановке на учет всего нового участка. Такая работа была сделана Советом дома.
В результате, ДГИ Москвы было принято решение о кадастровых работах БЕСПЛАТНО для собственников в целях поставки на учет этого земельного участка, после чего он автоматически переходит в общедолевую собственность многоквартирного дома.
Суммируя вышесказанное, можно сказать, что межевание в интересах жителей домов стало возможным только благодаря их солидарности и упорству в отстаивании собственных интересов. И, конечно, данная работа требует привлечения специалистов.
Думаю, что этот кейс может послужить образцов и для других местных сообществ.