Договор аренды имущественного найма арендодатель (наймодатель), обязуется предоставить арендатору (нанимателю), имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В объекты входят непотребляемые вещи, которые не теряют своих свойств в процессе их использования, вещи должны быть индивидуализированы, индивидуально - определённые.
Форма договора аренды:
Простая письменная форма договора, (для юридических лиц в обязательном порядке). В случае, если договор аренды заключён на срок менее года, государственная регистрация не обязательна. На срок более года, договор подлежит обязательной государственной регистрации.
Срок договора аренды указывается в договоре аренды, если срок не определён, то договор считается заключённым на неопределённый срок.
В случае отказа от договора аренды, сторона отправляет уведомление за месяц, в случае, если предметом аренды является недвижимое имущество, то уведомление отправляется за три месяца до расторжения договора аренды. Арендодатель обязан предоставить имущество в соответствии с договором, также предоставить документы на имущество. Если документы не предоставлены, а без них невозможно арендатором пользоваться и владеть имуществом, арендатор вправе потребовать расторжения договора аренды, возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил имущество в срок указанный в договоре или в разумный срок, арендатор вправе отказаться от заключения договора аренды и потребовать возмещение убытков, причинённых в связи с неисполнением обязательств арендодателем.
Арендатор отвечает за недостатки имущества, при обнаружении недостатков арендатор вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения цена арендной платы, возмещение расходов на устранение этих недостатков. Арендатор может удерживать сумму при оплате, в случае самостоятельного устранения недостатков, уведомив об этом арендодателя. Либо потребовать расторжения договора.
Арендодатель должен быть извещен, о наличии недостатков и обязан заменить вещь либо устранить недостатки, либо возместить затраты арендатора. Так же недостатки по обоюдному согласию могут быть оплачены солидарно или в соответствии с договором.
Арендодатель не отвечает за недостатки, оговоренные в договоре во время осмотра и заключении договора аренды. Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на имущество, если арендадатель не предупредил, то арендатор вправе потребовать снижение арендной платы, или расторжения договора, или возмещение убытков.
Арендная плата устанавливается договором в виде твердой суммы периодическими или разовыми платежами. Возможна доля блага, продуктов или плодов. В форме оказания услуг, работ.
Возможна передача арендатором вещи в собственность арендатора по истечению определенного срока, либо оговоренных обстоятельств. Так же оплата может быть установлена за счёт улучшения арендатором имущества(например, сделать ремонт, благоустройство).
Сумма платежа может изменяться один раз в год.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы в связи с ухудшением имущества.
Если арендатор просрочил платёж, арендодатель может потребовать досрочного внесения оплаты, но не более, чем за 2 срока подряд. Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора аренды.
Стороны могут установить соглашением право арендатора сдавать в субаренду имущество, безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в качестве паевого взноса или уставного капитала, только с согласия арендатора. Если арендатор пользуется не в соответствии с условиями договора, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков. Капитальный ремонт осуществляет арендодатель, если иное не указано в договоре аренды. Если капитальный ремонт производит арендатор, то он в праве взыскать с арендодателя стоимость понесённых расходов, также арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с необходимостью осуществить капитальный ремонт. Лтбо потребовать расторжение договора , возмещение убытков.
Текущий ремонт осуществляет арендатор. Смена собственника не влечет недействительность договора аренды. В случае смерти арендатора, право на имущество приходит к наследникам, они вправе отказаться от предоставления имущества на условия умершего, либо внести изменения в условия договора, заключенным с наследниками. Изменение условий договора может быть обоснованно наследниками, если сдача в аренду имущества умершим было обусловлено личными качествами арендатора и взаимоотношениями арендатора и умершего арендодателя.
Субаренда также прекращается при расторжении договора аренды. Расторжение договора аренды по требованию арендодателя осуществляется посредством письменного уведомления второй стороны. Основание: нарушение условий договора; ухудшение имущества; просрочка оплаты более двух раз подряд; арендатор не производит капитальный ремонт, если эта обязанность, в соответствии с договором аренды оговорена условием исполнения арендатором.
Расторжение договора аренды по требованию арендатора:
Арендатор не передаёт имущество, создаёт препятствия для использования, эксплуатации имущества; есть недостатки, которые не оговорили при подписании договора аренды и передаточного акта, а арендатор не может использовать из-за этого имущество по назначению; арендадатель не осуществляет капитальный ремонт; с имуществом не переданы указания и инструкции по эксплуатации арендованного имущества с указанием чёткого использования.
При добросовестном исполнении обязательств арендатором, законодательство Российской Федерации даёт право арендатору на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, перед другими лицами. Если арендодатель отказал арендатору в преимущественном праве заключения договора аренды на новый срок, то арендатор вправе через суд потребовать заключить договор договор аренды, возместить понесённые убытки или только возмещения понесенных убытков.
После окончания срока договора аренды имущества стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и передаточного акта, то договор считается заключённым на неопределённый срок.
Возврат арендованного имущества:
арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил с учётом естественного износа.
Если арендатор не вернул своевременно, то за время просрочки арендодатель вправе потребовать арендную плату, если в договоре аренды указана неустойка, то взысканы могут быть не только убытки но и суммы неустойки. Улучшение арендатором имущества: арендатор обязан уведомить арендодателя о намерениях в совершении действий по улучшению имущества и действовать только с согласия арендодателя. В случае досрочного расторжения договора аренды, арендатор вправе потребовать компенсацию за неотделимые улучшения имущества , после прекращения договора аренды на возмещение стоимости .
Если производимые улучшение арендатор осуществил без согласия арендодателя, то возмещение убытков не осуществляется.
Арендатор вправе выкупить арендованное имущество в сроки и порядке указанные в договоре или в дополнительном соглашении к договору аренды.