В настоящее время в России набирает популярность новый для нашей страны формат коммерческой недвижимости — Light Industrial. В отличие от привычных производственных помещений, которые можно смело назвать наследием ушедшей эпохи, Light Industrial предполагает не только функциональность, но и комфорт, возможности для презентации собственной продукции, а главное — удобство. Ведь под одной крышей могут разместиться сразу несколько производств разных направлений.
Более подробно о том, что же это за формат, в эксклюзивном интервью для Центра развития предпринимательства рассказал владелец производства «Ревизор» и застройщик индустриального парка «Лыткарино» Денис Кузнецов.
— Денис, вы долгое время владеете производством люков-невидимок «Ревизор» и неожиданно решаете заняться проектом в сегменте Light Industrial. Довольно далекие сферы, на первый взгляд. Почему решили зайти в этот бизнес?
— На самом деле я занимаюсь девелопментом уже четыре года, а в 2012 году получил диплом MBA в этой сфере. К тому же мне всегда это было очень интересно. А если учесть специфику моей продукции — люки-невидимки — то я уже знал вход на этот рынок, так как «Ревизор» поставляет товары на все премиальные проекты в Москве и по всей России. Тем более я сам производственник и прекрасно вижу, что на рынке есть огромный дефицит качественных и красивых производственных помещений. Мы с Андреем [Беляниным, партнер в проекте «Лыткарино»] решили создать что-то красивое в этой сфере — совершенно другого уровня и потенциала.
Когда мы занимаемся производством и придумываем разные вещи, хочется творить в красоте. Когда я был в Италии, то задавался вопросом: почему все самые красивые вещи произведены именно там? Почему нельзя производить их у нас? Просто в Италии люди сразу рождаются в красоте, у них насмотренность и чувство прекрасного приходят сразу! А в России, к сожалению, этому не придают значения. Поэтому они создают классные продукты, а мы пока делаем ставку на функционал.
Все начинается с пространства, где рождаются продукты, и мы решили создать пространство, в котором появятся на свет классные новые проекты, способные обогнать по красоте и технологиям весь мир.
— Расскажите, пожалуйста, немного подробнее о Light Industrial «Лыткарино». В чем его особенность? Для кого он предназначен?
У нас основное направление — пищевое производство, хотя в нашем Light Industrial могут располагаться и другие. Но желательно, чтоб они были связаны с пищевой промышленностью. Тем более в этом направлении существует огромный дефицит, и площади для пищевых производителей очень востребованы.
Само помещение соответствует классу А. Проведем такую аналогию: эталоном для офисных помещения считается Москва-Сити, а наш Light Industrial — это Москва-Сити среди производственных помещений: восьмиметровые потолки, нагрузка на полы 5 тонн, высокое качество отделки, стиль лофт, окружающая территория будет закатана бетоном. Проще говоря, премиальный, красивый, качественный и надежный продукт для производства.
— Как выбирали место? Почему выбор пал именно на Лыткарино?
— Все просто — очень удобная локация. У моего партнера Андрея там построен завод Tamaki, как раз соседнее здание. Сам индустриальный парк находится на хорошем удалении от МКАДа и от ЦКАДа, то есть можно построить удобный с логистической точки зрения маршрут, что существенно оптимизирует время и скорость доставки. Опять же, рядом остановка общественного транспорта.
Понимаете, нам интересно создать в Лыткарино пищевой кластер. Строительство Light Industrial — это только первый шаг. В перспективе мы хотим объединить в коммьюнити увлеченных предпринимателей и помочь им добиться новых целей, новых горизонтов. Мы задумываемся о «перекрестном опылении»: предприниматели делятся идеями, обогащают ими друг друга и растут все вместе. Можно сказать, что это такая предпринимательская позиция: созидать и развивать. Чем больше вокруг нас будет развивающихся людей, тем лучше будет в стране.
— Раз мы затронули тему созидания, то давайте поговорим о строительстве. С чего начали? Были какие-то проблемы?
— Проблем в девелопменте всегда много, но я бы назвал это задачами. Все, что можно решить —это задача, с которой нужно справиться. Сначала мы долго выбирали концепт. Была идея сделать Big Box класса А, но мы отказались от нее, потому что не увидели в этом смысла. Искали что-то интересное, смотрели различные проекты. Но лишь когда мы сформировали продукты, то поняли, как Light Industrial должен выглядеть.
Затем встал вопрос с привлечением инвестиций. Проект стоит достаточно дорого, а у производственников обычно нет свободных средств: они всегда крутятся в обороте. Поэтому мы собрали очень интересную конструкцию с привлечением частного инвестора, банков-партнеров, вложили часть своих денег, конечно. Организовать финансирование было одной из самых сложных задач.
— Если не секрет, какой объем инвестиций потребовался для реализации? Скажем так, какова нижняя планка финансирования для реализации такого проекта?
— Больше 700 млн рублей. Но это уже «под ключ».
— В продолжение темы финансирования — вы использовали региональные меры поддержки?
Наш основной инструмент — проектное финансирование. Пробовали подключить промышленную ипотеку под строительство нашего объекта, но, честно говоря, у нас ничего не получилось. Общались с разными банками и так и не поняли — работает эта программа или нет.
— А из-за чего не получилось подключить промипотеку? Лимит по деньгам или, может быть, объект не проходил по условиям программы?
— Смотрите, изначально же программа не предусматривает участие застройщиков. Она предназначена для производственников, которые могут купить готовое помещение. К тому же на тот момент был лимит по деньгам: 70 или 80 тыс. рублей за квадратный метр. Сейчас стало, по-моему, 90 тыс. рублей за «квадрат». Но это все равно отстает от стоимости рынка.
Еще один момент — у нас не готовое помещение, а строящееся. Все это понимают. Сейчас на рынке нет готовых Light Industrial, которые бы продавались по нормальной цене. Это все «вторичка», и стоит она совершенно других денег.
К слову, мы предлагали интересный, как мне кажется, вариант для банка — оформить все через эскроу-счета, как это делают в жилье. Например, нас финансируют по специальной ставке, а наши покупатели берут в этом же банке промышленную ипотеку, платят на тот же эскроу-счет, с которого мы рассчитываемся с подрядчиками. Для банка это была бы идеальная схема — они бы зарабатывали и на нас, и на покупателях. К тому же абсолютно безопасно. Увы, не получилось договориться. Может быть, когда откроем продажи — примерно через две недели — уже хотя бы наши покупатели смогут купить у нас что-то в промышленную ипотеку. Это будет супер.
— На ваш взгляд, каких сейчас не хватает мер господдержки для реализации таких проектов?
— Тут дело в чем… В девелопменте очень много документооборота, различных согласований и прочего. Если бы можно было как-то упростить или ускорить этот процесс… Документооборот занимает очень много времени и ресурсов. На мой взгляд, ситуацию можно было бы улучшить введением единых стандартов для всех процедур.
— Чиновники сейчас много говорят о том, что сокращаются административные процедуры, постоянно упрощается процесс документооборота, но в действительности получается, что это не совсем так?
— Ну почему же? Он действительно упрощается, какие-то процедуры упраздняются, но появляются новые. И весь этот процесс все равно занимает львиную долю времени. Можно год потратить на согласование документов. А если бы все эти этапы проходили за месяц, то количество таких проектов и скорость их реализации тоже бы выросли.
— Сколько времени у вас заняло получение всех разрешений и согласований?
— Мы еще в процессе. Ждем последний документ — разрешение на строительство. Надеюсь, в течение двух недель получим. А в целом, примерно полгода, наверное. Но это вместе с проектированием. К тому же есть и свои нюансы: у нас, например, локация находится в зоне аэропортов. Нужно было еще и с ними все согласовать, а это тоже время.
— А в какой стадии сейчас проект находится?
— У нас уже готова вся техника, авансом проплачены все материалы, чтобы захеджировать цены. Сделали вертикальное планирование земельного участка, забор построен, сделана мобилизация строительной площадки. Фактически мы уже готовы приступить к строительству. Как только получим разрешение — открываем продажи и начинаем возводить объект. До конца года планируем все построить и подаваться на экспертизу.
— Скажите, как обстоят дела с коммунальной инфраструктурой? На какие мощности могут рассчитывать будущие резиденты?
На каждый бокс будет выделено по 100 кВт электроэнергии. Если потребуется дополнительная мощность, можем ее предоставить, потому что предусмотрен запас. Но сам пакет стандартный: 100 кВт на один бокс. А дальше все обсуждается: мы готовы расширить мощности под потребности. Специально закладываем более мощный кабель, более мощную подстанцию, чтобы проблем не было. В производстве один из ключевых элементов — электроснабжение объекта.
— По каким ценам планируете реализовать боксы?
— Начать собираемся в соответствии с оценкой Knight Frank — по 115 тыс. за «квадрат». Но я так скажу: как только откроются продажи, у нас будет два бокса по суперспециальной цене. Мы решили, что их продадим по 105 тыс. за квадратный метр. Кто раньше предоплату внесет, тому и продадим с суперскидкой. Для остальных боксов, как я уже сказал, цена будет 115 тыс. за «квадрат», и лесенкой подниматься выше по мере строительства. К окончанию ценник будет уже 145-150 тыс.
— Как сейчас оцениваете перспективы продаж? Может быть, уже получили какие-то предварительные заявки?
— Да, конечно, предварительные заявки есть. Мы запускали в прошлом году пробный тест, чтобы проанализировать рынок. За две недели собрали больше 400 заявок. Сейчас ведем диалог с 20 потенциальными резидентами нашего Light Industrial, уже идет предметный разговор. Несколько человек готовы уже сейчас заплатить, но мы не хотим ни у кого брать деньги, пока не получим разрешение на строительство. Мы сами должны четко понимать, что уложимся в договоренности. У нас ведь срок сдачи стоит — I квартал 2024 года. Вот как только РНС получим, сразу запустим продажи.
— И последний вопрос. В настоящее время профильные специалисты очень много говорят, что в России существует спрос на данный сегмент недвижимости, но наблюдается фактический дефицит таких объектов. Вы планируете обосноваться в этой нише или это, скорее, разовый проект?
— Нет, мы планируем и дальше развиваться в этой сфере. Как я сказал, мы сами производственники, это наша родная стезя.Мы понимаем, каким должен быть продукт. Плюс мы знакомимся с профессионалами рынка. Нам есть куда и расти и что делать. Есть и новые идеи — как организовать новый интересный кластер.
— Расскажете подробнее?
— Это пока коммерческая тайна, но я могу сказать, что следующие пространства будут еще более креативные. Там добавятся более современные элементы: больше стекла, больше дизайнерских элементов, больше красоты.
Отметим, Центр развития предпринимательства поддерживает партнерские отношения с промышленными парками Московской области, развивающими формат «лайт-индастриал». Обратившись в Центр и воспользовавшись услугой по подбору площадки, вы сможете узнать всю актуальную информацию о проектах «лайт-индастриал» в Московском регионе, стадиях их реализации, сроках и условиях покупки/аренды готовых площадей, а также выяснить возможности льготного финансирования покупки производственных площадей, получить информацию о региональных инвестиционных льготах, налоговых льготах и программах субсидирования.
Опубликовано на сайте Центра развития предпринимательства Московской области.