Турция – прекрасная страна для инвестирования в жилые и коммерческие объекты недвижимости. Турецкая лира в последнее время ослабела по отношению к другим валютам, но это не остановило рост рынка недвижимости и цен на нем. Если оценивать вложения в долларах и евро, то средний рост стоимости, согласно статистическим данным, за 2022 год превысил 40%. В каких городах цены растут быстрее всего и где стоит купить недвижимость для получения пассивного дохода от сдачи в аренду?
Особенности сдачи в аренду
В Турции принято выделять два вида аренды: краткосрочную и долгосрочную.
Краткосрочная аренда предполагает сдачу объекта на 2 недели и более, но предлагать эту услугу могут только лицензированные компании, поэтому при расчете сроков окупаемости необходимо учитывать стоимость услуг посредника (как правило, управляющей либо риэлторской компании), однако в большинстве случаев комиссионное вознаграждение выплачивается арендатором. Такой тип аренды востребован у туристов, в основном, в летний сезон, а также жителей северных стран – в зимний. Оптимально выбирать объекты ближе к морю и достопримечательностям. Такая аренда дает возможность в течение короткого периода времени заработать «быстрые» деньги. Интервал стоимости ежемесячной арендной платы в 2022 году, например, в Аланье, составил от 10 000 ₺ до 20 000 ₺.
Долгосрочная аренда рассчитана на длительную сдачу объекта, от 6 до 12 месяцев. Такой вид аренды может интересовать студентов, фрилансеров, пенсионеров, молодые семьи, мечтающие жить и работать в Турции. Здесь на первый план выходят жилые помещения, локация которых не привязана к морю, но находится недалеко от школ, больниц, магазинов, аптек, банкоматов и других объектов городской инфраструктуры. Также очень востребованы на долгосрочную аренду жилые комплексы, богатые своей внутренней инфраструктурой – крытым подогреваемым бассейном, сауной, хаммамом, фитнес–залом. Средняя ежемесячная стоимость долгосрочной аренды в 2022 году варьируется в диапазоне от 8 000 ₺ до 10 000 ₺. Вместе с тем необходимо принимать во внимание, что не так давно турецкий парламент проголосовал за внесение поправки в закон об арендной плате. Теперь арендодатели будут ограничены в подъеме арендной платы, с июля 2022 по июль 2023 года ее можно будет повысить не более, чем на 25%. Такое решение было принято для защиты арендаторов, которые текущей весной столкнулись с рекордным ростом цен на съемное жилье.
Вне зависимости от срока сдачи в аренду, между арендодателем – собственником помещения, либо его представителем по нотариальной доверенности – и арендатором заключается договор, в котором прописываются адрес помещения, срок аренды, наличие в квартире мебели техники, их состояние. Данный договор регистрируется у нотариуса. Также с арендатора взимается временный депозит, гарантирующий устранение поломок и неполадок, виновно причиненных арендатором в период его проживания. При их отсутствии депозит возвращается по факту окончания либо расторжения договора аренды. По факту выезда из арендованной квартиры с арендатора удерживается стоимость клининговых услуг. Также арендатор в период проживания оплачивает коммунальные услуги и интернет.
Наличие арендатора не освобождает собственника помещения от обязанности оплачивать айдат – плату за содержание жилья. Также арендные поступления считаются доходом и облагаются налогом по прогрессивной шкале налогообложения – чем больше заработок, тем больше нужно будет заплатить государству.
Отдельно можно выделить развивающееся направление сдачи в долгосрочную аренду коммерческой недвижимости. Обычно это нежилые помещения площадью от 150 кв.м., расположенные в хорошей локации с большой проходимостью. Окупаемость таких инвестиционных проектов происходит гораздо быстрее, так как арендатор сам получает доход от бизнеса, который он осуществляет в арендованном помещении. Наиболее перспективным и стабильным доходом являются поступления от так называемого «якорного» арендатора, заключившего договор аренды на 2-3 года – сетевые продуктовые маркеты, агентства недвижимости, парикмахерские – то есть, те направления деятельности, которые всегда являются прибыльными и востребованными. Но можно и рассматривать сезонные направления бизнеса – кафе, ресторан, бургерная, тату-салон. Аренда таких коммерческих помещений будет выше, но срок аренды будет соответствовать сроку туристических интересов.
Города и районы с максимальной окупаемостью
От того, на какой срок планируется сдавать жилье, будет зависеть выбор локации. Срок окупаемости инвестиций в Турции не является таким быстрым, как, например, в России или Европе. Но необходимо понимать, что Турция — это особенная страна, со своими традициями, законами и цифрами доходности. Инвестировать в Турцию только в погоне за большой прибылью не получится, что покажет элементарная математика. Но Турция, несомненно, является отличным выбором для диверсификации капитала – простыми словами, это хороший способ разложить яйца по разным корзинам. На сегодняшний день Турция – это страна, где реально работают законы, и где нельзя забрать бизнес или имущество просто потому, что они кому-то приглянулись.
Таким образом, инвестирование в Турцию является вложением прежде всего в защищенность и надежность. В Турции не существует, например, такого понятия, как самозахват пустующего помещения, как, например, в Испании. Здесь тысячи квартир стоят пустыми, и никто никогда на них не посягает – это просто исключено! Более того, приобретатели недвижимости часто безо всякого договора отдают ключи от своих укомплектованных, меблированных, дорогих квартир управляющему комплексом на случай каких-либо нештатных ситуаций.
Поэтому покупка жилой недвижимости в Турции и ее сдача в аренду с элементарным расчетом реальной доходности достаточно простая и безопасная процедура.
Ниже приведены города и районы, в которые приезжает больше всего туристов или где стоимость аренды за последние годы растет активнее всего.
Анталия
Популярный у русскоязычных граждан регион Анталья показывает годовой рост цен на аренду почти в два раза выше, чем в Стамбуле (более чем на 300% в турецкой лире). Средняя стоимость аренды в июне 2022 года составляла 10 000 ₺, в среднем за 12 месяцев – 5 000 ₺. Анталья – мультикультурный регион с хорошей инфраструктурой, магазинами, русскоязычными школами, больницами, красивыми пляжами, аэропортом. Здесь можно купить жилье для сдачи в краткосрочную аренду как на первой береговой линии, так и в более отдаленных локациях. Срок возврата инвестиций, по данным за первые полгода 2022 года, сократился до 17 лет. Наиболее популярными курортами региона являются как сама Анталья, так туристические центры — Аланья, Кемер, Авсаллар и другие.
Если в перспективе планируется сдавать жилье по долгосрочным договорам, то стоит учитывать, что в некоторых районах Турция перестала выдавать ВНЖ, вследствие чего аренда в таких районах доступна только лишь турецким гражданам, а также иностранцам, у которых уже имеется ВНЖ. Сегодня нельзя получить ВНЖ при длительном проживании в таких районах Антальи, как Лиман, Хурма, Сарысу. В Аланье «закрыты» Махмутлар, Кестель, Авсаллар, Каргыджак. Таким образом, если арендатору будет необходимо оформить туристический ВНЖ по аренде, то ему необходимо искать аренду, например, в таких районах Аланьи, как Оба, Джикджилли, Тосмур. Также можно купить жилье для последующей сдачи в долгосрочную аренду в развитых курортных районах – Конаклы, Пайалларе, Окурджаларе, либо в развивающихся районах – Демирташе или Газипаше.
Мугла
В этой провинции цены на недвижимость активно растут не первый год. Хотя за 12 месяцев средний рост цен на аренду составил только 73%, именно здесь они самые высокие в Турции – почти 8 000 ₺ (в июне 2022 года эта цифра достигла 15 000 ₺). О провинции Мугла говорят редко, русскоязычные граждане больше слышали о ее популярных курортах – Фетхие, Мармарисе, Бодруме. В отличие от Антальи здесь меньше русскоязычных граждан. Например, Фетхие и Мармарис очень популярны среди граждан Великобритании. Также, учитывая достаточно развитую систему яхтинга в данном регионе, он привлекает этим большое количество обеспеченных граждан, занимающихся этим видом туризма. Инфраструктура региона хорошо развита, здесь также активная ночная жизнь, много развлечений для туристов. Кроме того, у него хорошая авиадоступность – недалеко расположены аэропорты Даламан, Миляс.
Стамбул
В Стамбуле заметна острая нехватка жилья, хотя цены на аренду пока выросли не так сильно, как в вышеописанных провинциях. Это деловой город, поэтому недвижимость арендуют в основном бизнесмены и командировочные, популярна практика съема корпоративных квартир. За 12 месяцев средняя стоимость аренды увеличилась на 168% и составила чуть более 5000 ₺ в месяц (в июне 2022 года снять квартиру можно было в среднем за 8100 ₺).
Относительно Стамбула можно говорить о пока искусственно заниженных ценах: в городе активнее распространена долгосрочная аренда, не позволяющая так быстро повышать стоимость, как в курортных городах. Это подтверждает и интенсивный рост стоимости продаж: квартиры подорожали более чем на 230% (для сравнения, в Анталье рост составил 226%, а в Мугле – 178%).
Согласно статистическим данным, выгоднее всего сдавать жилье в следующих районах:
- Сарыер (28 000 ₺);
- Бешикташ (22 000 ₺);
- Бейоглу (15,5 000 ₺);
- Шишли (более 14 000 ₺).
При этом, так как в этих районах цены сильно выросли, молодежь и студенты переезжают в более удаленные от центра локации, что стимулирует рост цен и там. Например, в Умрании стоимость жилья выросла на 280% (8000 ₺), а в Кучукчекмедже – на 224% (8300 ₺).
Измир
В этом деловом центре стоимость аренды также одна из самых высоких в стране – средняя цена на основе анализа 12 месяцев составила более 3500 ₺, а за июнь 2022 года – почти 7000 ₺. За 12 месяцев она выросла на 170%. Так как в Измире цены растут и на аренду, и на продажу, срок окупаемости вложений практически не изменился, но лучшую динамику показали:
- Газиэмир,
- Байраклы,
- Буджа.
Это основные города и провинции Турции, в которых выгодно покупать недвижимость для последующей сдачи в аренду. Кроме показателей роста и цен, нужно учитывать и внутренние особенности: одни районы популярны у туристов, другие – у бизнесменов, есть «открытые» и «закрытые» населенные пункты для получения ВНЖ. Необходимо проверять актуальность данных непосредственно перед покупкой: из-за разных внешних обстоятельств, внесения изменений в законодательство либо форс-мажорных обстоятельств ситуация может измениться, и объект может стать уже не настолько привлекательным. Именно поэтому лучше воспользоваться помощью экспертов AZPO Estate, которые помогут выбрать востребованную для арендаторов недвижимость с коротким сроком окупаемости.
